楼市巨鳄到来：18个铁路局扩围房地产业务 3亿平米土地储备待盘活

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

近日，中国铁路总公司(下称“铁总”)所属18个铁路局均已完成公司制改革工商变更登记，11月19日正式挂牌运营。华夏时报记者查阅资料后发现，公司制改革后，17个铁路局集团公司的经营范围均包含房地产开发等相关业务，中国铁路成都局集团公司在经营范围一栏增加了“房地产业”一项。

18个铁路局改制完成 新增房地产业务

这轮变更后，18个铁路局名称全部改为“中国铁路XX局集团有限公司”。例如，原北京铁路局更名为“中国铁路北京局集团有限公司”，原上海铁局更名为“中国铁路上海局集团有限公司”。各铁路局集团公司企业性质由原来的“全民所有制企业”变更为“有限责任公司”，但18家铁路局集团公司依然为铁总的全资控股公司。

铁总表示，18个铁路局的改制，标志着铁路公司制改革取得了重要成果，也为国铁实现从传统运输生产型企业向现代运输经营型企业转型发展迈出了重要一步。

中国铁路进行公司制改革的一大特色是拓展了多元化经营。改制之后的各铁路局集团公司经营范围均有所扩张，很多公司增加了房地产开发、物流、金融、旅游餐饮、广告经营等业务。

值得注意的是，本轮公司制改革后，北京、沈阳、西安、广州、郑州等17家地方铁路局集团公司，均新增了“房地产开发”或“房地产开发经营和中介”等业务，中国铁路成都局集团公司在经营范围一栏增加了“房地产业”一项。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，对于当前铁路系统来说，市场化的改革节奏在加快。铁路开发建设过程中拥有了很多划拨性质的土地，自主开发将会产生积极的商业价值和社会价值，各地铁路局集团公司成立房地产业务板块是符合预期的。

亚豪机构市场总监郭毅表示，全国18个铁路局集团公司布局房地产，总体开发规模应该会比较大。从各个铁路局集团公司所在的城市来看，可以说是房地产行业新的巨鳄出现了。

土地储备丰富 3亿平米土地待开发

今年8月，铁总公开表示，铁总拥有丰富的土地资源，既有铁路土地总面积68万公顷(68亿平方米)，可开发利用土地3万公顷(3亿平方米)，分布于18个铁路局在的31个省、市、自治区。

铁总也曾公开挂牌推介其土地，据媒体报道，8月，铁总在上海和北京相继举办两场土地推介会，推出共计20个土地综合开发项目，涉及的土地开发面积共计46525.73亩（约3098万平方米），类型包括商品住宅、旅游休闲，其中部分项目分布在北京、深圳、武汉等一二线城市。

有业内人士称，此前铁路局系统基本没有参与过房地产开发，在开发经验上有所欠缺，但假以时日，在它们拥有的土地变更性质后，正式投入房地产市场，那对整个行业的冲击，难以估量。

郭毅分析称，3亿平方米的存量土地规模较高，这些土地本身需要市场化的开发，才能发挥和创造价值，从目前来看，这些土地规模足够铁总下属各局10年以上的开发量。

郭毅还提到，存量土地的城市结构、土地性质、权属等问题，这些因素对各铁路局集团公司从事房地产业务将有重要影响。当前楼市存在多元分化的局面，一二线城市和三四线城市的市场热度差距甚远，住宅和商业办公，乃至工业地产的市场需求和销售价格也有很大差距，3亿平方米土地究竟能够创造多大动能，具体还要深入研究土储结构。

严跃进也认为，铁总的土地储备本身具有较好的投资价值，上盖物业建设等都是未来发展的重点，对城市高铁新城等方面的建设会有一定的利好，但还需要理顺此类土地的权属关系。另一方面，由于土地本身具有特殊性，此类项目建设也要从社会福利的角度而进行开发。

实际上，今年以来，铁总账面上一直处于亏损状态，铁总2017年三季报显示，1-9月公司收入合计7249.39亿元，税后亏损11.4亿元。资产总计74502.57亿元，国内外各项负债总计48250.36亿元，负债率为64.76%。

通过公司制改革，开发房地产业务，综合利用土地资源，也是铁总拓展经营业绩方面的一大转变。

另外，铁总通过土地资产来筹集铁路建设和发展资金的模式并非最近才提出，2013年8月9日，国务院印发的《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》曾提到，要加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发。地方政府要支持铁路企业进行车站及线路用地一体规划，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。

责任编辑：张蓓

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