大湾区规划搅翻升值魔方 中山160亩抵债土地过户风波

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 侯君 中山报道

被规划进入粤港澳大湾区的广东省中山市，最近一年出现住宅、土地资产快速增值态势。受此影响，位于中山市港口镇大丰工业区（现称岐江新区智慧新城）的一宗160亩商住用地，瞬间由抵债物变为香饽饽——由拍卖3次无人问津到你争我抢。

土地原来的所有者中山市裕中房地产有限公司（下称“裕中公司”）援引法律条款，要求市国土资源部门暂时中止过户，并启动执行异议、申请重审等程序。而原“被迫”接盘的债权人，则态度积极，缴纳税费，推动土地过户登记，以完成延宕两年有余的权利确认。据了解，中山当地一家房地产开发企业已接盘该地块，对价超过抵债价格2倍以上。

受此影响，围绕该宗土地过户的税费，也成为一个敏感的话题：土地大幅增值后应该如何收税、是否存在“漏税”等引发了不小风波。另外，因争夺土地而伴生的“疑似失效评估报告作为拍卖依据”、“法院拒绝网络司法拍卖”等问题也受到舆论关切。

土地3次拍卖无人竞买

中山市中级人民法院2015年12月的一份执行裁定书显示，裕中公司名下160亩土地因作为借款担保而被执行，经3次拍卖，无人竞买，最后以第三次拍卖时的底价6648万元，抵偿给债权人（申请执行人）香港居民李立。

深圳市国策房地产土地估价有限公司2014年5月21日出具的预估结果显示，该宗地为五级商住用地，总值为1.02亿，单价为960元每平米。

裕中公司负责人黎盛棉对记者表示，土地在拍卖前还没有大湾区的消息，而中山市的房价在广东一直处于低洼地带，因此地价并不高。再加上拍卖并非网络拍卖，知道信息的人不多，因此影响了拍卖结果。“我们曾向法院提出通过网络拍卖，但未被采纳。”黎盛棉称。

不过，2016年下半年，随着以深圳为首的地区房价大幅上涨，中山也水涨船高，地价应声向上。2017年3月全国两会期间，粤港澳大湾区的规划被广东省发改委官员正式对外披露，又令广东部分区域房地产行情再次上扬。

“按照现在周边地块的成交价格，这160亩地应在5亿元以上。”黎盛棉透露，广东本土的一家知名地产商有意向黎盛棉收购此地块，其给出的报价与此相仿，不过因目前权属已被法院裁定转让而无下文。

而这与2015年9月拍卖之前的情形迥异。据称，申请执行人香港居民李立，一直希望拿回现金，并不愿意接手这块土地。

裕中公司方面提供的材料显示，双方的债权债务关系早在2013年经法院确认，2015年12月法院裁定将此土地“以物抵债”前，双方一直沟通，李立方面一直希望裕中公司想办法筹钱还债。“执行裁定确定以物抵债后，他们（债权人方面）也一直跟我表示不想要土地。”黎盛棉说。

他同时指出，因为土地作价6648万明显低于市场价值，甚至低于中山市的工业用地价格，裕中公司反对以物抵债。当时，公司被法院查封的资产价值达数亿，远远大于所欠的8000万债务。

冷饼变成香饽饽

裕中公司的土地位于中山港大桥的西北，与大桥南角的引桥相接。记者12月12日在现场看到，地块上种植了成片的香蕉树，几乎没有建筑。

据了解，该宗土地于20多年前通过协议转让方式取得，但一直因政府规划问题没有开发，2006年办理了土地证。证载信息显示，该地性质为商住，规划信息显示其容积率为1.5到2.5。

据称，与该地块一路之隔的土地，先前由雨润集团持有，后被转让给保利下属企业。记者在中山市采访期间，当地多位地产界人士非常看好周边升值空间。

在粤港澳大湾区定调的背景下，当地房地产市场被激发，而“被迫”接受土地的债权人方面，也一改一直不到国土部门办理过户的态度，到税务机关办理前置缴税事项。记者获得的纳税单据显示，2017年6月9日，受让方向中山地税局港口分局缴纳了土地增值税1646万元，以及多年的土地使用税、滞纳金等900余万元。

中山市国土资源局负责土地变更登记的负责人向记者证实，他们确实受理了该宗土地的变更登记申请，相关工作正在进行中。该局给本报的回函称，将按法院的协助裁定办理土地过户手续。

不过，受让人的上述行为引发土地原来的所有者裕中公司的反弹，后者极力阻止土地过户事项。2017年7月，其向法院提出执行异议，要求撤销以物换债裁定。

异议理由主要有三点：抵债土地价值低于市场价值近3亿元；以物抵债裁定所依据的评估报告未能真实反映土地真实价值且失效；执行裁定是在评估报告失效半年后作出的。据悉，中山市中院今年10月底予以立案。

黎盛棉表示，在法院正式立案后，他们向市国土资源局反映并要求中止办理土地过户事项。他说，一旦完成过户，若未来“执行回转”将衍生大量棘手问题。

裕中公司代理律师向记者表示，最高人民法院曾有类似判例，在抵债资产被执行后大幅升值，最高法判令撤销执行裁定。记者注意到，最高法判决书指出：执行实践中，评估后的标的物市场价值发生较大变化的可能性确实存在。如果标的物的市场价值变化发生于流拍之后，不存在通过竞价程序校验标的物市场价值的可能性，再以最后一次拍卖时所定的保留价裁定以物抵债则会显失公平，此时就属于《执行拍卖、变卖规定》中所谓依法不能交付执行债权人抵债的情形。法院可裁定撤销以物抵债裁定。

上述律师称，裕中公司的遭遇完全与此相符，中山市中院应撤销相关裁定。

一份政府修路占用裕中公司400多平米土地的补偿材料从一个侧面证实了市场价值变化。该补偿标准是每平米3300余元，远高于拍卖前评估公司给出的单价960元的评估报告结果，更高于以物抵债时的单价623元。资料显示，政府该项补偿发生的时间，与法院作出“以物抵债”的执行裁定，为同一时间段。

12月14日，记者就此采访中山市中院，该院宣传科负责人表示，将尽快给予回复。

少缴税款争议

快速增值的土地被低价抵债，不仅令裕中公司不爽，也牵涉到税收问题。

记者获得的纳税材料显示，该宗土地在2017年6月缴纳了总额为2500余万元的税款。中山地税局港口分局办税人员向记者证实，上述税款的计算依据，即法院2015年12月确定的抵债价6648万元。从法院裁定做出至缴税，时间跨度长达18个月。

而裕中公司还提出，法院对执行异议已经立案，如果撤销原先以物抵债裁定，以当前市场价值计算，应缴税款或存在巨额差异。记者致电债权人李立在中山公司的负责人严先生，对于是否少缴税款的问题，他不愿回应。

责任编辑：李明徽；主编：公培佳

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）