首页调查正文

大湾区规划搅翻升值魔方 中山160亩抵债土地过户风波

作者:侯君

来源:华夏时报

发布时间:2017-12-15 21:03:55

摘要:被规划进入粤港澳大湾区的广东省中山市,最近一年出现住宅、土地资产快速增值态势。受此影响,位于中山市港口镇大丰工业区(现称岐江新区智慧新城)的一宗160亩商住用地,瞬间由抵债物变为香饽饽——由拍卖3次无人问津到你争我抢。

大湾区规划搅翻升值魔方 中山160亩抵债土地过户风波

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 侯君 中山报道

被规划进入粤港澳大湾区的广东省中山市,最近一年出现住宅、土地资产快速增值态势。受此影响,位于中山市港口镇大丰工业区(现称岐江新区智慧新城)的一宗160亩商住用地,瞬间由抵债物变为香饽饽——由拍卖3次无人问津到你争我抢。

土地原来的所有者中山市裕中房地产有限公司(下称“裕中公司”)援引法律条款,要求市国土资源部门暂时中止过户,并启动执行异议、申请重审等程序。而原“被迫”接盘的债权人,则态度积极,缴纳税费,推动土地过户登记,以完成延宕两年有余的权利确认。据了解,中山当地一家房地产开发企业已接盘该地块,对价超过抵债价格2倍以上。

受此影响,围绕该宗土地过户的税费,也成为一个敏感的话题:土地大幅增值后应该如何收税、是否存在“漏税”等引发了不小风波。另外,因争夺土地而伴生的“疑似失效评估报告作为拍卖依据”、“法院拒绝网络司法拍卖”等问题也受到舆论关切。

土地3次拍卖无人竞买

中山市中级人民法院2015年12月的一份执行裁定书显示,裕中公司名下160亩土地因作为借款担保而被执行,经3次拍卖,无人竞买,最后以第三次拍卖时的底价6648万元,抵偿给债权人(申请执行人)香港居民李立。

深圳市国策房地产土地估价有限公司2014年5月21日出具的预估结果显示,该宗地为五级商住用地,总值为1.02亿,单价为960元每平米。

裕中公司负责人黎盛棉对记者表示,土地在拍卖前还没有大湾区的消息,而中山市的房价在广东一直处于低洼地带,因此地价并不高。再加上拍卖并非网络拍卖,知道信息的人不多,因此影响了拍卖结果。“我们曾向法院提出通过网络拍卖,但未被采纳。”黎盛棉称。

不过,2016年下半年,随着以深圳为首的地区房价大幅上涨,中山也水涨船高,地价应声向上。2017年3月全国两会期间,粤港澳大湾区的规划被广东省发改委官员正式对外披露,又令广东部分区域房地产行情再次上扬。

“按照现在周边地块的成交价格,这160亩地应在5亿元以上。”黎盛棉透露,广东本土的一家知名地产商有意向黎盛棉收购此地块,其给出的报价与此相仿,不过因目前权属已被法院裁定转让而无下文。

而这与2015年9月拍卖之前的情形迥异。据称,申请执行人香港居民李立,一直希望拿回现金,并不愿意接手这块土地。

裕中公司方面提供的材料显示,双方的债权债务关系早在2013年经法院确认,2015年12月法院裁定将此土地“以物抵债”前,双方一直沟通,李立方面一直希望裕中公司想办法筹钱还债。“执行裁定确定以物抵债后,他们(债权人方面)也一直跟我表示不想要土地。”黎盛棉说。

他同时指出,因为土地作价6648万明显低于市场价值,甚至低于中山市的工业用地价格,裕中公司反对以物抵债。当时,公司被法院查封的资产价值达数亿,远远大于所欠的8000万债务。

冷饼变成香饽饽

裕中公司的土地位于中山港大桥的西北,与大桥南角的引桥相接。记者12月12日在现场看到,地块上种植了成片的香蕉树,几乎没有建筑。

据了解,该宗土地于20多年前通过协议转让方式取得,但一直因政府规划问题没有开发,2006年办理了土地证。证载信息显示,该地性质为商住,规划信息显示其容积率为1.5到2.5。

据称,与该地块一路之隔的土地,先前由雨润集团持有,后被转让给保利下属企业。记者在中山市采访期间,当地多位地产界人士非常看好周边升值空间。

在粤港澳大湾区定调的背景下,当地房地产市场被激发,而“被迫”接受土地的债权人方面,也一改一直不到国土部门办理过户的态度,到税务机关办理前置缴税事项。记者获得的纳税单据显示,2017年6月9日,受让方向中山地税局港口分局缴纳了土地增值税1646万元,以及多年的土地使用税、滞纳金等900余万元。

中山市国土资源局负责土地变更登记的负责人向记者证实,他们确实受理了该宗土地的变更登记申请,相关工作正在进行中。该局给本报的回函称,将按法院的协助裁定办理土地过户手续。

不过,受让人的上述行为引发土地原来的所有者裕中公司的反弹,后者极力阻止土地过户事项。2017年7月,其向法院提出执行异议,要求撤销以物换债裁定。

异议理由主要有三点:抵债土地价值低于市场价值近3亿元;以物抵债裁定所依据的评估报告未能真实反映土地真实价值且失效;执行裁定是在评估报告失效半年后作出的。据悉,中山市中院今年10月底予以立案。

黎盛棉表示,在法院正式立案后,他们向市国土资源局反映并要求中止办理土地过户事项。他说,一旦完成过户,若未来“执行回转”将衍生大量棘手问题。

裕中公司代理律师向记者表示,最高人民法院曾有类似判例,在抵债资产被执行后大幅升值,最高法判令撤销执行裁定。记者注意到,最高法判决书指出:执行实践中,评估后的标的物市场价值发生较大变化的可能性确实存在。如果标的物的市场价值变化发生于流拍之后,不存在通过竞价程序校验标的物市场价值的可能性,再以最后一次拍卖时所定的保留价裁定以物抵债则会显失公平,此时就属于《执行拍卖、变卖规定》中所谓依法不能交付执行债权人抵债的情形。法院可裁定撤销以物抵债裁定。

上述律师称,裕中公司的遭遇完全与此相符,中山市中院应撤销相关裁定。

一份政府修路占用裕中公司400多平米土地的补偿材料从一个侧面证实了市场价值变化。该补偿标准是每平米3300余元,远高于拍卖前评估公司给出的单价960元的评估报告结果,更高于以物抵债时的单价623元。资料显示,政府该项补偿发生的时间,与法院作出“以物抵债”的执行裁定,为同一时间段。

12月14日,记者就此采访中山市中院,该院宣传科负责人表示,将尽快给予回复。

少缴税款争议

快速增值的土地被低价抵债,不仅令裕中公司不爽,也牵涉到税收问题。

记者获得的纳税材料显示,该宗土地在2017年6月缴纳了总额为2500余万元的税款。中山地税局港口分局办税人员向记者证实,上述税款的计算依据,即法院2015年12月确定的抵债价6648万元。从法院裁定做出至缴税,时间跨度长达18个月。

而裕中公司还提出,法院对执行异议已经立案,如果撤销原先以物抵债裁定,以当前市场价值计算,应缴税款或存在巨额差异。记者致电债权人李立在中山公司的负责人严先生,对于是否少缴税款的问题,他不愿回应。

责任编辑:李明徽;主编:公培佳


查看更多华夏时报文章,参与华夏时报微信互动(微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」)

(4)收藏(0)

评论