房地产库存居高不下成为中国县域经济发展的“达摩克利斯之剑”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

2016年是中国房地产市场发展历程上波澜壮阔的一年，许多大中城市的房地产价格上涨幅度惊人，成交量在房价上升的刺激下也急剧放大，一些在2015年还急于房地产去库存的城市，甚至转而出现库存告急。然而对于县域经济体来说，由于规模和资源集聚能力远逊于大中城市，房地产土地供给并不紧张，同时需求增长也有限，因而更易出现房地产供需失衡、库存高居不下的情况。

11月23日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国人民大学国家发展与战略研究院、华夏时报社共同主办的首届中国县域经济高峰论坛暨《中国县域经济发展报告（2017）》（下称《报告》）发布会在北京举行。《报告》指出，房地产库存高居不下成为一把高悬的达摩克利斯之剑，时刻威胁着县域经济的稳定健康发展，房地产去库存随之也成为县域经济面临的紧迫任务之一。

《报告》监测的130个县域经济体过去一年商品房销售面积总计11266.1平方米，比2015年增长31.3%。其中，商品房销售面积负增长的县域经济体有12个，与上年持平的有2个，其余116个全部实现正增长。

销售价格总体呈现上涨趋势，在所监测的80个县域经济中，商品房销售价格的平均值为每平方米5445元，比2015年的5203元上涨4.7%。除了西昌市作为凉山州的州府房价收入比较高位居榜首外，2016年房价涨幅较高的合肥市所属的郊区县肥东县和长丰县房价收入比也比较高，分别排在第2位和第3位。一定程度上受到省会城市长沙房价较低的影响，湖南的许多县（市）房价收入比普遍偏低。

库存方面，《报告》监测了东海县、巢湖市、曲阜市、海安县、桐乡市、靖江市、永兴县、上饶县、鹤山市、龙海市、德清县、四会市、晋江市、临海市和桃源县15个样本县（市）的房地产去库存情况，商品房待售面积有所下降的仅有5个，其他10个县（市）商品房待售面积不降反升。在商品房待售面积下降的5个县（市）中，有两个县（市）商品房施工面积出现下降，而在商品房待售面积上升且有相关数据的8个县（市）中，只有2个县（市）商品房施工面积出现下降。这一定程度上说明了房地产供给因素在去库存中也发挥着重要的作用。

《报告》发现，大城市周边和发达经济圈的县域经济具有较强的房地产去库存能力。由于大城市的人口溢出效应和外来人口的流入效应，这些地区的县（市）房地产刚性需求相对较强，并驱使价格趋于上涨，再进而引发房地产投资需求。风险在于无限制地增加供应，造成房地产高库存，只是在中国房地产形势没有出现根本拐点下，仍有较多的去库存机会。而欠发达地区由于是劳务输出地，部分外出务工人员回乡置业增加了对房地产的需求，但需求始终不大，房地产价格也相对较低，导致房屋供给相对需求总是过剩状态。

伴随着2016年全国大中城市房地产市场由回暖到火爆，县域经济房地产总体也呈现出回升过程，特别是进入2017年以来，县域经济房地产成交量增加速度进一步加快，许多县（市）房地产成交价格也明显回升，对于化解县域经济房地产高库存发挥了重要作用。《报告》认为，房地产价格的周期波动对房地产去库存具有重要影响，短期有利于去库存，但长期来看居民的购房能力会被削弱，对房地产的需求总量会减少，并不利于在长期保持房地产供需的基本平衡。

据此，《报告》做出预测， 2016以来许多县域经济借房地产价格上涨和成交量放大的机会，更大规模地无节制供地，在房地产需求已经大幅释放和房地产价格高企的情况下，这些县（市）可能会再次面临去库存问题。、

责任编辑：李明徽；主编：公培佳

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