马光远：应对空置的住房征收“空置税”

中国房地产市场最大的乱象是信息乱象，由于信息的不透明，导致很多基础数据一直成谜。比如，中国究竟有多少房子，这是一个秘密，而中国究竟有多少房子是空置的，则是一个更大的秘密。

我之所以一直反对“去库存”的政策，一是因为“去库存”政策误读了中国房地产的基本面，二是“库存”本身也是一个极大的误导。目前官方把待售面积视为“库存”，也就是已经建成没有卖出去的房子。但事实上，已经建成没有卖出去的房子根本不是“库存”的全部，而是“库存”里面一个最小的部分。这部分库存现在不到7亿平，半年就卖光了。如果说“库存”指这一部分，大张旗鼓高调搞“去库存”就是一个笑话。

真正的库存是什么？

我个人把“库存”分为大口径、中口径和小口径。现在官方讲的待售面积是小口径库存；中口径库存还应该包括已经卖出去，但空置的房子，如果算大口径，则还应加上在建面积。这才是真正的库存概念。在这些概念里，待售面积数据透明，在建面积起码也有公开的数据，但唯一一直搞不明白的，是有多少卖出去的房子根本没有人住，而是一直空置着。

从国际上来看，空置面积和空置率是衡量房地产风险更为重要的指标，但很多国家都对住房空置情况要进行统计，美国人口统计局更是对美国每年的住房空置率进行评估。

空置面积尽管是衡量房地产风险的重要指标之一，但一直没有纳入中国官方的统计体系。2010年，在改进房地产领域的统计方法后，引进了"待售面积"的概念。国家统计局新闻发言人当时解释"待售面积"和"空置面积"这两个概念的不同时说，待售面积主要是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，而空置面积是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积。但是，对于什么是空置面积，其实并没有一个统一的定义和标准。

因为没有统一的标准，在学术研究上又缺乏相应的数据做参照，官方除了统计意义并不大的"待售面积"，并没有完善住房空置面积的统计标准，从而使得住房空置率真正成了谁也说不清楚的谜。所以，多年来，围绕中国究竟有多少房子空置这个问题，演化出了很多版本的说法：

其一，2012年，北京市公安局的一个数据报道引发了关注。报道说：2012年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。于是，北京市空置房屋有380万套的说法不胫而走。380万套，按照三口之家，足够1000多万人居住。

其二，2015年，前国际货币基金组织副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，"目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。"由于笔者后来也没有看到这个报告的完整版，所以无从知道10亿平米的空置面积是如何计算出来的。10亿平米其实不算一个很大的数字，2015年房地产销售面积为13亿平，不到一年的销量，倒不算可怕。

其三，2014年，西南财经大学发布的一份关于中国城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4％。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。这个报告当年引发了房地产行业人士的反驳，认为这个数字非常不严谨，中国不可能有高达20%以上的住房空置。

但是，究竟有多少是空置的，官方又从来没有启动任何调查，甚至进行指标设置的探索，而是任其成谜。现在，在加快建立长效机制的周期中，要贯彻“房子是住的，不是炒的”的基本定位和理念，也要明确房子不是“空”的，空置的房子是对资源的严重浪费。

民间和学术机构过去在调查中国住房空置率的时候，曾经用亮灯率，以及电表半年没有走字作为标准。其实，关键不在于用什么标准，而在于是否愿意去搞清楚事实真相。

从空置的角度而言，空置面积和空置率是衡量房地产风险更为重要的指标，至于待售面积，则是有中国特色的一个指标。用这个指标来衡量中国住房库存，显然存在严重的误导。严重低估了住房资源浪费的情况。

笔者认为，在中国热点城市的住房市场已经步入存量房市场，政策对租赁市场重视空前的情况下，搞清楚中国有多少空置的房子至关重要，通过设置科学的指标，通过专门的调查，搞清楚空置房的大数，并通过“胡萝卜加大棒”的措施，一方面鼓励把空置的房子拿出来出租，一方面对长期空置的房屋征收“空置税”，这样可以大大缓解热点城市供应层面的压力，对于房子回归居住功能也有重要的作用和意义。

基于此，我再次呼吁放弃“去库存”政策，重视存量房的空置情况，并在政策层面给予积极的回应。搞清楚住房空置情况的意义远远大于目前的“去库存”，搞清楚空置的情况才能更清楚中国住房总体存量状况，缓解大城市住房不足的恐慌症。把空置的房子搞清楚，并征收“空置税”，其意义远大于障碍重重的房产税。房产税三五年很难征收，但空置房征收舆论和外界的障碍和阻力要小很多。房子是用来住的，不是用来炒的，我再加一句，房子更不是用来“空着”的。

（主编 张学光）

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