房价迷局背后的中国特色

孙兆东 中国建设银行高级经济师 畅销书《次贷危机》作者

   在金融危局之下，全球房地产价格衰落，全球经济也步入周期性调整及衰退。然而，中国的房地产以及中国的房价却一枝独秀，逆势坚挺，尤其是近期中国的局部房地产价格快速拉升，成为人们难以读得懂的房价迷局。
    要读得懂中国目前的房价走势，就必须了解中国特色房地产的五大特性：
    一是房地产从支柱产业到暴利行业。房地产行业是国民经济的支柱产业，特别是1998年，我国取消了福利分房，施行住房的货币化分配，由此带动了十余年的中国房地产振兴，同时也对国民经济的快速发展具有重要的拉动性。我们从国标行业分类的研究中发现，房地产行业的发展，能够带动建筑业、建材业、服务业等50多个行业小类的发展，这样明显的带动作用是其他行业很难做到的，同时这一行业也是一个国家民生的重要方面，因为在中国的传统观念中，“衣食住行”中“住”为大。而过去的十年间，房地产行业黄金时代的来临，也为中国更多的人安居乐业及成为有产阶层提供了保障。
    同时，我们看到，房地产行业具有非常高的资本回报率，房地产振兴的初期，项目的资本金要求是总投资的10%，即便后期由于房地产宏观调控这一指标上升到30%和35%的水平，无论是住房地产还是商业地产或工业地产项目，巨额的项目回报相对于很少的资本金，使得该行业的资本回报率高达100%到400%，而一般项目2到4年的建设期，使得投资者和开发商在短短的几年，从房地产项目中取得了巨额的利润，于是暴利行业造就出了无数个我们熟知的亿万富豪。在2003年到2008年暴利行业排名中，房地产开发商连续名列前茅。
    二是金融成就了房地产行业，圆了房地产开发商的亿万富豪梦。开发商用40%土地出让款，采用土地使用权抵押从商业银行获取土地储备贷款或开发贷款，然后付出不高的设计费用，取得设计单位图纸，办理规划许可证、开工许可证、施工许可证及土地使用证，于是就有了后续的建筑商垫资入场开始施工，而建筑商同样能依靠商业银行的贷款进行施工和采购，而建筑封顶，银行按揭贷款、公积金贷款便接踵而来。
    因此，从房地产开发的整个过程来看，金融伴随始终，可以说，房地产的事业就是金融的事业，是金融成就了房地产。对于房地产开发项目来说，它的资金来源就是开发商的动脉血，而资金运用就是其静脉血，如果没有血液的供应，开发商资金断链，再好的开发商也难用自己的资金全程顺利完成。当然，金融成就房地产的同时，也为银行自身创造了高成长和利润。
    三是经济的周期特性决定了房地产的投资价值。尽管房地产是造就亿万富翁最佳的行业之一，但是房地产行业的自身规律决定了其发展与宏观经济存在一定的周期规律。房地产行业与经济周期密不可分，由此也导致了房地产投资并非总是最佳投资，也就是房地产价格不可能永远上涨，尽管房地产投资在通货膨胀中会起到保值的作用，但由于其流动性和成本性的因素，如果在高价位购买了它，当房地产行业在经济周期调整中，价值规律就会发生作用，高价格就会回落到价值线或之下，从较长的历史经验看，这种调整也是经济周期的必然。因此，房地产的投资，也不总是最具价值的投资。
    四是，房价逃不出价值规律的范畴。在新兴市场和个别房地产高速发展的时期，似乎价值规律存在失灵的状况。如过去10年中国的房地产价格单边上涨及金融危机下的拒绝调整，但是这也是特殊历史时期和发展阶段的个例，从更长一点时期考察，如果房地产价格不回归到其价值线，那么就有一种可能，就是未来的通货膨胀去淹没房地产价格，于是价值规律的作用就将被充分认知，到那时，人们才会发现人们的实际购买力相对于通货膨胀的房价还是增加了的。
    五是房地产始终是宏观调控的重要内容。当前，针对国民经济支柱的房地产行业的宏观调控，如同锋利宝剑的双刃，不调控就会造成过热和结构性通胀，而调控一方面会影响该行业自身，另一方面也会传导至房地产相关上下游50多个行业的发展，从而间接影响到国民经济的发展。
    因此，针对房地产的宏观调控应当借鉴国内外经验教训，从货币政策、财政手段和资本调控方面综合考量，应做出一个科学的调控，使房地产行业能够科学发展，保障国民经济的健康可持续发展。

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