两地块均溢价300% 五个区收入大幅下滑 金地释放能量连夺两地王

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

近几年几乎不拿地王的金地（600383 SH），两天的时间里先后夺下了今年的上海总价地王和嘉兴油车港单价地王。

近期在投资风格上所发生的变化，是否意味着金地的投资策略发生了重大变化。就此疑问金地集团方面7月27日向记者表示，公司的投资和布局并没有转向。“金地的战略没有发生过大的改变，仍然是深耕一二线城市。我们拍地前都会对土地做详尽的尽职调查，拿地也会根据当时公司的现金流和市场情况进行决策。”金地集团方面表示。

据了解，金地已经为上海总价地王找到了联盟，有市场消息称合作方或为招商地产。这家曾经处于第一梯队的房企，被险资举牌后，出现一些让人看不太懂的地方。在今年销售额增长的时候，去年的收入却出现同比下降。金地方面表示股东与管理层关系并不紧张，但在券商和一些机构看来，金地的现状和未来走向仍然有不少未解之谜。

两天连夺两地王

从22.81亿元的起拍价，与葛洲坝、保利地产、万科等房企经过两个多小时鏖战，7月27日金地以88亿元的价格夺得上海浦东祝桥一幅住宅用地。从8500元/平方米的起始楼板价到3.3万元/平方米，金地所拍这幅今年上海出让的最大住宅用地的溢价率，达到286%。

金地所拍浦东祝桥项目，是今年上海出让总价最高的地块。

中原地产分析师龚敏指出，如果剔除公共设施、保障型住房及自持部分，这一总价地王可售部分的楼板价约4.1万元/平方米。“按目前地价水平来看，祝桥地块未来的销售房价将攀升至6万元/平方米。”龚敏表示。

金地拍下的这块上海总价地王，虽然面积超过14万平方米，但所处位置却相当偏远。

祝桥镇位于浦东新区中部，东接浦东国际机场和空港工业园区，距离上海市中心人民广场的直线距离约30公里。有分析师表示，如果驾车从祝桥镇出发，到上海市中心的实际距离约在42公里上下。

而拍下上海总价地王前一天，金地刚刚在浙江省嘉兴市拍下了一块单价地王。

7月26日下午，金地以5.05亿的价格拍下嘉兴市秀洲区油车港地王。该单价地王的起拍楼面价只有720元/平方米，最终金地拍下的楼面价为2900元/平方米，溢价率高达303%，成为该区域的单价地王。

在很多人看来上海总价地王在位置上并无优越之处，但金地仍然与几家实力房企决战到最后拍下这一超大项目，可见其决心之大。而嘉兴油车港地王虽然总价不多，但单价在当地已经很高。

业内对金地这几年拍地有这样的评价，“地王旁边总能看到金地”，以此来概括金地的拍地策略。那么近两年几乎不拿地王的金地，为何突然发力出手坚决拿地。

对于这样的变化，业界认为金地想借机在华东打一场翻身仗。

一位不愿具名的分析师指出，以前金地在华东的影响非常大，该区域对金地的业绩贡献也很大。但原金地高管赵汉忠离职，陈必安接手金地华东区之后，去年陈必安又被调回总部由阳侃接手。金地在华东的人事经历了一番动荡，团队也经过了几轮整合。

“金地原华北负责人阳侃接手华东后，肯定想有一番做为，重振华东区域。拿新项目，在某种意义上是其打翻身仗的直接表现。”上述分析师说。

销售增长同时收入下降

夺上海总价地王，再次引来外界对金地这家曾处于第一阵营的公司的关注。在很多研究人员眼中，金地近几年较低调，有一些令业界不太容易看懂的地方。

其中一个令人费解之处，是销售额大幅增长与收入大幅下降之间的不匹配，其财报令人看不太懂。

金地年报披露，去年金地在全国的七个大区中，除了华南的收入有18.3%的增长外，有五个区的收入出现大幅下滑。这其中华北下滑幅度最大，下降了68.5%，东南下降幅度约62%。华东区的收入虽然没有下滑，但也只增长了0.22%。

收入下降，然而另一方面金地去年销售额却大幅增长，实现了破600亿的目标。

年报显示，去年金地销售额 617 亿元，同比增长26%。然而报告期内，公司实现的营业收入只有327.62 亿元，同比减少28.21%，其中房地产业务结转收入305.3亿，同比减少三成。

销售额增长，收入却大幅减少，大量的资金去哪里了？金地在财报中对此的解释是，“主要是因为结算面积减少所致。”

上半年是否还会如去年一样，出现销售额大幅增长，但营业收入却同比下降的情况？目前金地还未发半年报，但从一季报来看，也有与此前相似的不太容易读懂之处。

据金地今年一季报，金地一季度累计签约金额204.1 亿元，同比增长206.5%；然而有意思的是，公司一季度因经营活动产生的现金流量净额却减少了4.98亿元。

对此有研究人员认为，这其中或因公司管理层与股东之间的纠葛有关。这家被“举过牌”的房企，前十大股东中有三家是保险公司。

金地一季报显示，在公司目前股权结构中，生命人寿通过富德系列的万能险H、万能险G以及分红三个投资组合，共持有金地29.92%股份。安邦和天安财险则分别有金地20.49%和3%股份。深圳福田投资只持有金地7.82%的股份，居于生命人寿和安邦之后，为第三大股东。

但对外界的上述观点，金地方面表示，管理层与大股东的关系没有外界想像的那么紧张，双方处于磨合期。“主要是因为大股东与金地没有同业竞争关系。当经济下行很多行业都处于相对低迷期时，房地产的业绩还不错，具有一定抵御行业风险、增加业绩的作用。”

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