央行再次启动降息地产股拐点隐现？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李 叶 北京报道

    刚刚在过去9月执行过降息政策的央行再度出手了！10月8日晚，宣布再度下调两率的政策，在熊市中，沉寂已久的地产行业似乎迎来一缕曙光！

    投资者都期待本次降息能给A股市场燃起一线希望，不过欧美股市在降息后仍大幅下挫，打击国内投资者信心，10月9日，即降息后的首个交易日，两市股指双双高开低走，地产龙头股也没有很好的表现。
    不过，业内人士都纷纷表示，此次降息对于地产股的影响是相对较大的，这是国家企图通过降息来刺激低迷的房地产市场和经济。由于房地产行业目前普遍资金压力较大，央行再次降息和下调存款准备金，整个行业的资金压力将进一步减轻。
再降息刺激地产股抬头
   “减息对于现金为王的地产行业当然还是有实质性的利好的！但是对于低迷的经济景气度而言，减息对地产行业未必能够产生足够大的影响。”长城证券房地产行业研究员黄清林在接受记者采访时说。
    10月8日晚，中国人民银行决定：从2008 年10 月15 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点；从2008 年10 月9 日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是继9月16日央行下调贷款利率和存款准备金率后的再一次调整。
    “尽管货币政策的调整是针对整个经济而采取的措施，对资金密集型的房地产行业也属于实质性利好。”东方证券地产行业研究员薛和斌表示，此次降息表明央行在外部经济环境持续恶化，全球央行同步降息的背景下，出于对经济增长的担忧，开始逐步调整货币政策，放松银根。
    毋庸置疑，房地产行业是对现金流敏感程度较高的行业之一。薛和斌分析，本次降息能使得房地产开发商的资金成本降低，尽管一次降息对其资金成本的影响还很有限；对购房者而言，降息将减小其购房利息负担。
    据记者了解，最近南京市地方政府加入到“救楼市”的地方政府行列，出台了促进房地产行业发展的相关政策。多个省市的救市政策应该已得到中央的认可。但薛和斌认为，地方政府的救市措施对房地产市场的影响力度仍然有限，关键还要看中央对房地产政策的调整情况。
    信达证券首席策略研究员黄祥斌也表示，地产行业是负债率最高的行业之一，也就是说，贷款利率的降低会减少地产上市公司的还款额。
    “对于资金流比较紧张的地产行业而言，目前降息虽然是利好，但是有限。商业地产前景依然不是特别乐观，但是经济适用房、保障房会有比较大的发展，这个会带动建材、水泥、钢材等行业的增长。”
降息难改地产行业颓势
    “单凭减息是难以改变地产股的低迷状态的，降息不能改变房价下降的趋势，不能从根本上促进交易量。”招商证券地产行业资深研究员贾祖国面对减息如此评价。
    的确，记者从10月9日的盘面中发现，虽然有首次利好消息刺激，但地产行业的龙头股并没有很好的表现。宏源证券地产行业研究员杨国华也表示，目前降息的政策主要是对于投资者心理层面的一种刺激，对房地产行业根本性的影响并不大，更不可能改变地产行业的基本面。
    分析师均表示，降息对地产的影响无非两点：地产公司财务成本降低与购房者购房成本的降低。但杨国华做过数据分析，本次降息对于地产行业的财务成本降价幅度比较小，盈利能力提高有限；而对于购房者而言，假设买一套100万的住房，贷款70万，还款期限为20年，通过两次降息其每个月也只是少还120块钱而已。
    正如黄清林所言，本次降息“反弹会有，高度有限，持续不长”。地产行业想要从根本上企稳还是要看后市的政策。分析师目前寄希望的是国家对房地产行业整个调控基调转口，比如第二套房的贷款政策、整个贷款审查的时候对地产行业有所倾斜。截至目前，这些方面都没有松口。
    薛和斌表示，预计央行很可能对二套房贷款政策也进行调整，能够给房地产市场的各方带来一定的市场信心，缓解目前消费者的观望情绪。“但是即使政策调整，房地产市场的成交情况也不可能马上出现根本好转，因为政策对房地产市场的作用往往具有滞后性。”
    贾祖国也分析说，此前房地产行业中货币政策一旦放松，房价就会上涨这种看法是不正确的。资产价格的上涨和下跌趋势一旦形成，可能短期内就很难扭转。银行对于房地产的开发贷款和消费贷款仍然非常慎重，它们在“惜贷”，“从利率条件看，当利率开始下降时，实际房价仍在继续下降。自利率高点，利率往往要下降11-24 个季度实际房价才会重新上升。所以房价还要继续调整2-3 年左右的时间”。
龙头企业后市可期
    在目前熊市的状况下，龙头企业的日子也不好过。不过，业内人士表示，地产行业未来存在整合预期，龙头股的实力可在后市得到释放。
    地产是拉动国民经济内需的一架马车。黄祥斌告诉记者，地产行业经过洗牌后，目前保经济增长成为政府首要目标，对地产行业的政策有可能松动，但是具体方式需要探讨。短期而言，融资融券还需要等待具体细则出台，地产行业中间的一些龙头公司有望成为这个政策的标的，会在一定程度上实现利好。
    分析师普遍认为，万科在下一轮经济扩张期时会有较大发展。
    据WIND数据显示，截至10月8日，共有33家机构对万科A2008年度业绩作出预测，平均预测净利润为72.01亿元,平均预测摊薄每股收益为0.6549元。照此预测，2008年度净利润相比上年增长，增幅为48.64%。
    杨国华告诉记者，由于依赖外围市场进行扩张的心理日趋理性，未来房地产行业的竞争将集中在行业内部，像万科这种的龙头股的实力将会凸显出来。
    据记者了解，今年以来万科集团获得28个新增项目，其中有25个是通过行业并购获得的。“未来银行对于发放贷款将会进行严格控制，这样流入实力公司的机遇将会增大。这也是未来行业内的一种良性发展趋势。”杨国华对地产行业的前景仍然期待。
    黄清林也表示，从目前地产股的跌幅来看，估值确实偏低了，但是与国际市场的估值相比还是偏高，预计地产行业2008年是11倍的市盈率，2009年是8倍的市盈率，逐渐与国际市场的市盈率接轨。
    “对于万科而言，虽然销售数据下滑，但目前11倍左右的估值也比较合理，预计今年每股收益为0.61元左右。”黄清林还向记者透露，“股市很难讲，虽然估值已经趋于合理偏低水平，但现在却已经有人在卖万科A了。”
    不过，目前万科集团的管理能力、土地储备比较成功。分析师均表示，中长期而言，万科逐步进入合理估值区域，而且在下一轮会有较大的发展，目前是值得关注的。

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