中国商业地产行业发展论坛2015（第十二届）年会

车建新：如何逆袭电商

在电子商务冲击的情况下，红星美凯龙仍成功扩大了市场份额，近3年的销售业绩增长在15%左右，单店租金增长在6%－8%左右。用红星美凯龙集团董事长兼CEO车建新的话来说，这取决于成功的“租金让利——大促——业绩增长—租金增长”的良性循环模式。

车建新表示，红星美凯龙目前有两个板块：一个是家居连锁，在全国已经开了160家红星美凯龙家居，经营面积有1600万平方米；另一个板块是Shoppingmall，也就是爱琴海。

“我们在117个城市开了红星美凯龙家居店，在其中98个城市中获得第一名的销售和美誉度。我认为这是非常重要的业绩，得益于我们这几年应对电子商务做的大促。通过全国性的大促让我们的商品卖得更便宜，效果十分明显，”车建新表示。

车建新介绍道，“红星美凯龙的大促主要是团结工厂、经销商，不是光靠自己的力量。电商唯品会可以做大促，其实它主要的原因也是工厂提供商品来做大促。而我们在实体商场也是一样可以做大促，内涵主要是让工厂、让大的经销商让利，我们商场也拿出租金来让利。”

“工厂让利6%、10%左右。我们自己也拿出租金20%来做大促，加起来有12%-20%。我们大促做了3年下来，效果还是很好，每年销售的增长在15%左右，而且我们的单店租金也在增长，每年涨幅6%-8%。即使拿出租金的20%出来做大促，算下来利润还是增长的。”车建新表示。

张宝全：没盈利就不叫商业地产

随着传统住宅或传统房地产从黄金时代转到白银时代，中国商业地产也处于拐点。

今典集团董事长张宝全表示，商业地产的拐点并不是像传统房地产一样简单地由热转冷，而是从卖东西向体验馆转型，从体验向生活方式转型。

实际上，在中国地产的黄金时代，大部分的商业地产是靠卖房子的需求来驱动，而不是市场本身驱动。

“商业地产的本质就是运营，运营的本质就是要盈利，如果没有盈利模式不叫商业地产。商业模式还要和我们的市场、和我们的利润、和我们的执行有所关联。”张宝全说，把度假、休闲、体验做好的同时，如果不能有很好的商业模式，不能有很好的盈利模式也是不行的。

“其实中国的商业地产开发商现在面临的不是转型是转行。因为靠卖房挣钱和靠运营挣钱是完全不一样的，”张宝全分析，运营商和开发商完全不同，开发商的结构和模式，甚至运营的方式都是一个小公司。

“实际上在今天，从休闲到度假转型已经成为基本趋势，中国非常大的度假市场就是本地度假和周末度假。这是我们今天可能在做商业资产的时候，提前要面对的一个问题。”张宝全如是说。

毛大庆：创新才是王道

离开万科后，毛大庆开启了全新的创业之旅。

对于优客工场，毛大庆多次向记者强调这不是一家房地产公司，而是一家以服务微小公司的企业孵化器。“我的创业，就是帮助更多刚刚起步、有发展潜力的小企业创业，帮助他们成长。”毛大庆说。

在和新的团队进行创客空间的筹划工作时，毛大庆力图跳出原有的传统思维，重新申视研究自己的新业务。毛大庆表示，筹备期在和新的人群打交道时，当他突然间发现有那么多人在外面创新，那么多的年轻人在搞研究，给了他很大的信心。

在毛大庆看来，在竞争外部环境不断变化的世界里，什么样的模式都难以持久。只有不断创新改造，在另一个轨道上跟传统的模式赛跑，这恐怕才是未来商业地产领域里面值得推崇的新思想。

毛大庆认为，中国的商业地产行业已经到了重视运营的时代。而优客工场想做的联合办公孵化器模型能提供的就是通过服务的增值，给投资人带来回报。而这其中的核心在于服务的内容跟运营的能力。

对于商业地产，毛大庆坚信中国的商业不动产正在迎来一次新的增长过程，这个过程的成功很大程度上取决于金融体制改革。“如果我们在金融体制改革上有所突破，能诞生像REITs这样的金融工具，将会激发商业不动产更多优秀运营模式的产生。

王填：一年内做到行业前三

从20年前带领步步高从做超市起家进入零售业，经过多年布局，步步高超市完成了在湖南、广西、江西、云南、贵州的零售布局。现在步步高已成为湖南和广西最大的零售商，去年步步高集团董事长王填还带领团队并购了广西最大的零售百货。

王填透露，目前王填旗下已经开始运营的持有商业面积就超过100万平方米。“现在公司投资的综合体有6个，今年还会再开一个。”王填说。

王填认为，这形成了买家对卖家的倒逼，商家必须对自己的商业环境、供应链以至于合作伙伴进行全面的升级。而卖家如果做不到这一点，迟早有一天要被淘汰出局。

面对这种商业环境的巨变，王填对步步高的实体店系统做了全方位升级。

“以前大家讨论更多的是O2O，但是步步高推出来的商业模式叫O And O，或者是O+O，即线上和线下紧密结合起来。”在王填看来，O+O能够提供线上和线下服务，代表商业地产未来一个重要的发展方向。

就在刚刚过去的4月2日，步步高商城更名为云猴网正式上线。按照王填的设想，云猴网将把全世界的精品汇集到一个平台上来，并通过云猴网开拓实体店周边的区域。

“在跨境电子商务这块，大家都处于同一起跑线上。因为国家的政策刚刚放开，大家才刚刚开始。”面对新的挑战和机遇，王填给自己定了新的目标：12个月之内，云猴全球购要做到跨境电子商务行业前三位；24个月之内做到行业第一名。

李亚鹏：做商业地产的内容提供商

现在出现在公众面前的李亚鹏有了另一个身份：中书控股有限公司董事长。

“之所以做这个事情，我绝对不是站在开发商的角度，因为我完全不懂地产。我最多是一个消费者，只是买过一些房子。”李亚鹏表示，当时自己做束河项目缘于一个最原始的想法，认为文化和艺术需要落脚的地方，就像商业也需要商业空间。

李亚鹏给中书控股的定位是，地产行业的内容提供商，通过文化体验为地产项目提供价值倍增力，协助地产开发商向以主题、文化、艺术内容及运营管理的综合性生活运营商进行转变。

在束河项目上，李亚鹏启动了一个名为COART艺术嘉年华，即“雪山艺术小镇”。在项目旁边的束河古镇旁边，李亚鹏做起了包括诗歌会、戏剧、美术、时尚发布，中国独立书店等内容的艺术节。

据了解，项目在从运营中获得收入的同时，也通过销售来赚钱。李亚鹏表示，艺术节启动后，5000多平方米的样板间以2万元/平方米均价在一天内全部销售光。

“我想销售情况这么好，是因为通过文化活动聚集和完成了它的品牌建设。”李亚鹏说。

“中书控股除了有传统的几类服务商所提供的服务外，希望能在文化体验、互联网升级上提供更多的内容。”李亚鹏表示。

周鹏：购物中心要生活方式化

购物中心要具有活力，就需要与当时当地的生活方式充分融合，这听起来与商业地产运营有一定的距离。但中粮置地总经理助理周鹏指出，提出购物中心要生活方式化，并非是中粮要哗众取宠，而是希望找到购物中心存在的真正价值所在。

“以前一谈房地产就是大开发，开发、运营、资产管理，称之为资本主导。但近几年大家发现运营很重要，运营作为第三者插足，在商业地产里的主导权变得越来越强。从商业运营团队追逐资本，变成资本追逐团队。”在周鹏看来，这是一个非常健康的拐点，这种变化预示着从商业资源追逐资本，变成资本开始追逐优秀的商业运营团队了。

周鹏认为，从购物中心到生活方式中心，是实体店在与电商竞争中生存需要掌握的原则。购物中心存在的价值是以舞台化的方式来给大家提供生活方式的空间。“其核心在于呼吁我们所有的实体商业运营者来真正强化我们所在业态核心竞争力，使我们的卖场渠道化、物流化，百货平台化，购物中心舞台化。”周鹏表示。

“服务是体验的基础，包括光线、服务、气味。要发现消费者的精神需求，再探讨满足精神需求需要哪些功能需求，最后再进行我们的硬件开发、品牌组合，再做招商和商业的调整、升级。”周鹏认为，对很多商业地产商来说，现在的当务之急是，要基于大数据对消费者进行调查，这是引领需求的前提。

丁力业：打造商业地产价值链

翻阅印力集团的历史，从其前身深国投商置最早的合作伙伴沃尔玛、凯德、美国西蒙、摩根士丹利，到华润零售地产基金等，再到2013年，引入全球最大的私募股权基金黑石和工银国际作为战略投资者，印力集团可以说是中国地产界国际化程度最高的企业。

“我们认为商业地产要比较多地考虑到开发、金融和服务，其中，开发和服务是基础，金融是我们的知识和纽带，我们的商业和零售要双赢和共进退。”印力集团（原深国投商置）董事长丁力业表示。

“我们思考的商业地产价值链，第一个就是思维方式。如何满足市场顾客的需要，而不是说我想怎么做。还有，我的股东需要什么，他为什么给你钱，或者说我自己的钱愿不愿意去投这个项目。”

丁力业表示，在有了明确的思路之后，第二个方面就需要理顺经营理念。我们的经营理念就是强调我们在公司里面要做一个有追求、有质量的增长，同时是追求有实际性的发展。

“同时我们提出来追求可持续性发展，这要想好我们短期和长期怎么配。很多人做开发的时候，在短期里面要么多花很多时间，要么少花很多时间。所以这个我们觉得一个可持续性发展，是我们这个公司长期以来必须要考虑的事情。这是我们的一个经营模式的考虑。”丁力业强调。

张宏俊：构建大数据商业生态

作为一个数据信息分析公司，汇纳科技在行业里做了11年，现在8个分公司、3个研发中心，60个服务网点，400个服务工程师，目前我们起用的实体店800多个，遍布全国30多个城市。

“对于整个行业来讲，我们要去研究消费者和顾客，可是这个顾客它不只是你的顾客，它是行业、商圈、城市或者是整个业态里面的顾客。大家只有共同去研究顾客，或者是消费者，才会产生信息效果，这样才有价值。”张宏俊表示。

张宏俊指出，大数据的基本特征就是数量大、实时性、维度多，而且有价值。而汇纳则主要对结构化的数据和部分非结构化的数据进行商业智能分析。

根据张宏俊提供的数据，从2012年、2013年、2014年来看，实体商业平均的日客流逐年增长，其中，2014年有4.8%的增长。

“所以线下流量并不缺，缺的是对这些流量进行分析，然后怎样对它创造价值。这些数据很简单，只是对客流的简单抽样。”张宏俊表示。

张宏俊介绍说，现在全国覆盖的百购群体有800多家，覆盖城市有300多个城市，整个单城客监测点超过10万，每年统计超过50亿人次。虽然数据很简单，但是通过亮点分析后，它代表一种风向，也许未来加上其他的维度，就对企业选择和商业定位产生更大作用。

中国商业地产行业发展论坛2015（第十二届）年会大奖榜单

　　中国商业地产杰出领袖人物

　　绿地控股集团有限公司董事长、总裁 张玉良

　　红星美凯龙家居集团股份有限公司董事长兼CEO 车建新

　　北京国华置业有限公司董事长 房 超

　　今典集团董事长 张宝全

　　印力商用置业有限公司董事长兼首席执行官 丁力业

　　明宇集团董事长 张建明

　　北京复华置地房地产开发有限公司董事长 王 新

　　协信购物中心发展管理有限公司董事总经理 王裕强

　　深圳市京基百纳商业管理有限公司董事长兼总经理 巴 根

　　砂之船集团董事长、总裁 徐荣灿

　　中国最具影响力商业地产开发商

　　大连万达商业地产股份有限公司

　　中粮置地有限公司

　　绿地控股集团有限公司

　　上海红星美凯龙商业管理有限公司

　　龙湖地产有限公司

　　凯德集团

　　印力商用置业有限公司

　　一方集团

　　深圳市京基百纳商业管理有限公司

　　苏宁置业集团有限公司

　　光耀东方集团

　　保利商业地产投资管理有限公司

　　中国商业地产城市标杆项目

　　上海K11购物艺术中心、成都国际金融中心（成都IFS）

　　宜家荟聚北京购物中心、昆明爱琴海购物公园

　　中国最具体验感商业地产项目

　　蓝色港湾国际商区、龙湖北京长楹天街

　　三亚湾红树林度假世界、安吉大年初一风景小镇

　　中国最具成长性商业地产项目

　　大连时代广场、华润五彩城、北京国瑞购物中心

　　北京一方中心（通州万达广场）、西安印象城购物中心

　　凯德·天府、合川宝龙城市广场、砂之船（南京）艺术商业广场

　　正荣·财富中心（长沙）、东胜广场、长电·朗天国际

　　鸥鹏·教育城、金隅嘉品Mall、华元·欢乐城

　　正力·太平洋购物广场、聚福商业广场、熙城购物公园

　　中国最具投资潜力商业地产项目

　　深圳龙岗万科广场、金科·廊桥天都、复华丽江度假世界

　　莆田正荣·财富中心、徐州苏宁广场、南阳鑫天地

　　中国商业地产创新项目

　　丽江雪山艺术小镇、常州环球港、昌宏西城COHO、世界原

　　中国社区商业运营创新奖

　　金科股份、深圳花样年商业管理有限公司

　　中国商业地产影响力人物

　　上海红星美凯龙商业管理有限公司董事长 张华容

　　宝龙商业集团副总经理 李 震

　　吉林长电控股集团有限公司董事、副总经理 毛 军

　　嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司董事长 李存孝

　　晋城市国贸购物广场有限公司董事长 周江峰

　　上海汇纳信息科技股份有限公司董事长 张宏俊

　　中国购物中心杰出职业经理人

　　中粮置地总经理助理、朝阳大悦城总经理 周 鹏

　　北京新燕莎商业有限公司总经理 王丽华

　　月星商业集团执行总经理 陈 演

　　天津元易诚商业运营管理有限公司董事长兼执行总裁 尹宝军

　　华润置地（北京）有限责任公司 北京华润五彩城总经理 曾灿霞

　　北京万达广场商业管理有限公司总经理 陈卫红

　　北京首创奥特莱斯房山置业有限公司总经理 袁泽路

　　中国商业品牌卓越贡献奖

　　吴国平 浙江外婆家餐饮有限公司创始人

　　毛继鸿 例外、方所品牌创始人

　　中国商业品牌杰出贡献奖

　　洪万康 康成投资（大润发）中国区发展部总经理

　　林健屏 利邦(上海)服装贸易有限公司执行副总裁

　　沈文峰 汤美费格商贸（上海）有限公司首席执行官

　　韩定国 贝拉吉奥餐饮管理集团董事长

　　高 蓉 迪尚品牌时装有限公司总经理

　　林 聪 万豪国际集团 中国区业务发展高级副总裁

　　李 炎 北京市上品商业发展有限责任公司创始人及总裁

　　陈玫岚 北京贝黎诗美容有限公司执行董事

　　中国商业品牌创新人物奖

　　张 诚 东方园林产业集团总裁

　　吴宏坤 上海亦谷时装有限公司总经理

　　宋 涛 小鬼当佳国际贸易（北京）有限公司董事长

　　汪峥嵘 长沙五十七度湘餐饮管理有限公司董事长

　　谢 萌 广州嗨生活馆百货有限公司总经理

　　印 岚 上海童梦投资管理有限公司董事长

　　中国商业地产优秀合作品牌

　　迪卡侬、大润发、永辉超市、老佛爷百货、水为裳、拾味馆

　　大白鲸世界儿童乐园、米高轮滑、南京大牌档、小天鹅火锅

　　中国最具成长性商业品牌

　　聚美优品、大连圣亚海洋世界、悠游堂YUYUTO

　　乐比悠悠Playtime梦想乐园、艾米1895电影街

　　PowerhouseGYM 宝力豪健身、Regus 雷格斯

　　云南·云海肴、PIZZA EXPRESS、客来滋欢乐韩食、九峰茗茶

　　中国商业品牌优秀开发经理人

　　喻山虎 北京华联集团国际合作事业部市场拓展部总监

　　过国峰 锦江麦德龙现购自运有限公司中国区项目发展部总经理

　　邵 瑾 恒信玺利实业股份有限公司 市场拓展总监

　　王 纯 北京市上品商业发展有限责任公司开发总监

　　韩 郁 亚锐（上海）品牌管理有限公司运营总监

　　岑 进 望湘园（上海）餐饮管理股份有限公司开发外联总监

　　张海霜 一宗（北京）餐饮管理有限公司开发总监

　　李 新 北京虎威宝特服装有限公司华北拓展部经理

　　耿 佳 劳瑞斯科（北京）科贸有限公司“迪士尼时尚”品牌全国开发总监

　　童方亮 北京江边城外投资管理有限公司集团副总经理

　　谭竹青 长沙五十七度湘餐饮管理有限公司华东投资开发总监

　　中国商业地产重点推荐数据服务商

　　上海汇纳信息科技股份有限公司

　　中国商业地产重点推荐材料商

　　天津君诚钢管科技集团有限公司

　　中国商业地产杰出服务机构

　　RET睿意德

　　九洲远景商业管理机构

　　途家网网络技术（北京）有限公司

　　香港环球商机商业地产集团

　　PH Alpha Design Limited (PHA) 湃昂国际建筑设计顾问有限公司

　　新传美设计

　　北京回音广告有限公司

　　威润停车场管理（北京）有限公司

　　中国商业地产杰出设计机构

　　北京市建筑设计研究院有限公司

　　J&A姜峰设计公司

　　北京清尚建筑设计研究院有限公司

　　北京新纪元建筑工程设计有限公司

　　全球酒店设计卓越贡献奖

　　Armani/Casa

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