再融资政策松绑 上市房企扎堆抢先 凤凰股份转型休闲养老产业

　　见习记者 王俊仙 南京报道

　　1月28日下午两点，记者来到位于南京市中央路凤凰国际大厦六楼会议室现场时发现，来参加凤凰股份（600716）股东会的小股民并不多，而前十大股东中，除了大股东凤凰集团，持有凤凰股份4.76%股份的第二大股东前海人寿保险股份有限公司-自有资金华泰组合也委托了一位名叫黄浩（音同）的代表参与了此次会议。凤凰股份此次股东会的核心是审议非公开发行事项。

　　此前，1月19日晚间，凤凰股份发布股东大会决议公告，其拟公开发行的事项获得股东会通过。不过，进行网络投票的大多数中小股东均投了反对票或弃权票。

　　《华夏时报》记者注意到，小股东会出现这样的态度，其实早在凤凰股份复牌发布定增预案时就有了迹象：复牌后第一天，1月12日，凤凰股份跌停。在借“房企再融资放开”的政策东风下，为何会出现这种情况？

　　定增投向“老”项目

　　根据凤凰股份发布的定增预案，其拟向包括控股股东凤凰集团在内的10名特定对象发行股份不超过1.94亿股，募资不超过15.15亿元，其中凤凰集团将以2亿元现金认购部分股票。而扣除发行费用后，拟把募集资金投入合肥凤凰文化广场、镇江凤凰文化广场、盐城凤凰地产等3个项目。

　　“我们是从2013年下半年开始持有凤凰股份的，持股比例不到5%，我们认可公司在这几年的发展，而且对于本次非公开发行的预案表示高度赞成。”黄浩在股东会提问环节一开始就明确表明了第二大股东的态度。他还私下表示，目前的定增价格很不错，比市场价低了3元左右。

　　根据预案，此次定增的发行价格为不低于7.84元/股，而以1月29日收盘时的10.83元/股来计算，目前该发行价格折价率约为27.61%。

　　而当记者问及股价在增发预案公告复牌后连续两日大跌的情况时，凤凰股份董事长陈海燕表示：“当时大股东和董事会决定要推行增发进行停牌时，我们是有预判的，董事会很有信心。出现股价下跌，一个是复牌时间点有偶然性，另一个是可能有一些投资者希望增发能投一些新项目，但是，我们手中已经拿到手的成熟的文化Mall项目正好需要资金，所以我们直接投向了老项目，这与一些投资者本来的预期相比可能会有落差。但我们也了解到，有些投资者还是非常看好后面的发展的。”

　　记者翻阅定增预案发现，上述3个募投项目的拿地时间在2011年到2013年之间，开发进展均表述为“本项目目前已开工，开发建设情况正常”。

　　然而事实上，为了保证文化综合体项目开发对资金的需求，凤凰股份此前已经对其中两个项目的项目公司增资7.2亿元：2013年11月20日，凤凰股份决定将盐城凤凰地产有限公司的注册资本从2000万元增加到3.6亿元，后者为上述募投项目中盐城凤凰地产项目的项目公司；2014年10月30日，凤凰股份对合肥凤凰文化广场项目的项目公司——合肥凤凰文化地产有限公司增资3.8亿元，后者注册资本变更为4.8亿元。

　　转型养老产业链

　　“虽然以前那种是个开发商就挣钱的时代已经过去，但也没有海外投资者讲得那么悲观，特别是在转型期，地产行业不会出现大面积的调整，在这过程中会出现两个行业上的变化，第一是市场格局分化，第二是行业集中度快速提升。”黄浩指出。

　　“目前来说，我们的文化综合体项目所到之处备受欢迎，需求很大。但是从长远趋势来看，尽早地进入一个新兴的领域可能更好。这也是当时董事会研究要实施战略转型的一个原因。”陈海燕表示，凤凰股份也已经公告过重大的战略转型——做养老产业链，而非单纯的养老地产，“而且这不意味着我们会放弃原来的文化消费综合体这样的商业模式。”

　　凤凰股份首次有关养老产业链的表述出现在2013年中报中：以“文化地产、医疗养老”为核心，在国家新型城镇化建设中积极推进“凤凰文化养老家园”系列项目的建设。2013年10月23日，凤凰股份董事会审议通过以5亿元设立养老产业子公司的议案，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。

　　2014年3月，凤凰股份与凤凰集团、江苏省人民医院、江苏仁医医院投资管理股份有限公司签订了战略合作协议，共同发展健康养老产业；同月，在2013年年报中，凤凰股份表示“今年明确将健康养老产业作为重大战略发展方向”，并“紧锣密鼓地与国内外相关机构开展深入洽谈合作”，“将尽快启动合作项目”；当年7月，凤凰股份终止收购某从事园林绿化及施工相关业务的景观公司，同时公告全资子公司江苏凤凰置业有限公司拟与江苏宁宜置业有限公司（以下简称“宁宜置业”）签署项目合作开发框架协议，购买宁宜置业子公司100%股权（该公司在江苏省宜兴市持有283亩土地），用于专业开发养老产业项目。

　　“养老产业链在国内还属于探索阶段，肯定需要大量资金砸进去，莫非是拿我们股东的钱去探路？”一位凤凰股份的小股民充满疑虑地对记者说。

　　顺势现金定增

　　“当初，我们2009年借壳耀华玻璃时凤凰股份是没有募集资金的。”凤凰股份董秘毕胜表示，“所以此次定增也是公司自2009年上市以来的第一次现金定增。”

　　而陈海燕指出，在过去相当长一段时间内，上市房企再融资受到很多限制，不过现在融资环境比原来好多了。凤凰股份董事、总经理齐世洁表示，地产的融资环境变好是从去年下半年开始的，“从我们目前接触的金融机构来看，无论是贷款还是从其他渠道融资，只要符合国家规范，比以前的融资环境好很多。”

　　根据Wind资讯提供的房地产行业上市公司的融资数据（统计区间为发行日），记者粗略统计得知，2009年全年，共有67家房企融资1259.89亿元，其中增发融资的发行规模占比近一半；2010年到2013年期间，以增发方式来募资的规模逐步缩小，虽然2014年增发融资规模占当年融资总额的比重仅为11.37%，仍然不高，但是增发规模达到431.74亿元，同比2013年已经增长了1.5倍，比2010年增长逾8倍。

　　“自2010年国务院发布10号文以来，房企再融资就一直受到限制，其股市融资功能几乎丧失殆尽，2014 年年初，再融资大门再次打开，但仍需经国土部审批，并采用按项目的倒扣分制度，因而利于项目较少的中小型房企，但并不利于项目较多的中大型房企。”中银国际曾在研报指出。

　　今年1月16日，证监会在例行新闻发布会上表示，上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查，对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源部门公布的行政处罚信息为准；对于是否存在正在被（立案）调查的事项，中介机构应当充分披露。而这也被认为是对房企再融资的全面放松，研究机构纷纷预期后续审核速度将大幅加快，上市房企在股市融资功能将得以恢复。

　　这对于正在进行非公开发行的凤凰股份来说，无疑是一个好消息。无独有偶，1月16日晚间，泰禾集团（000732）披露了定增募资不超过40亿元投向三个房地产项目和偿还借款、补充流动资金的预案；1月21日晚间，华发股份（600325）披露将定增不超过58.9亿元投向五个房地产项目和偿还银行贷款；此后，泛海控股（000046）、华侨城A（000069）纷纷停牌筹划重大事项。

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