银行做不做楼市“救星”？

华夏时报记者 肖君秀 深圳报道

　　银行作为房地产调控的重要“旗手”，使命已由此前打压地产转变为托底楼市。

　　本报记者对多家银行的房贷新政调查发现，四大行首套房贷利率均已回调至基准，一些银行甚至出现首套打折的苗头。显然，银行房贷已从首套刚需开始松动，未来首付比例以及二套房的利率也有望“接力”放松。

　　拯救地产从降税、财政补贴、户籍松绑等当地政府采取的措施，迅速传递至银行利率下调，全面救市在不断否认和遮掩中，羞羞答答地推至市场面前。“大银行首套利率回调到基准，实际上是从成本上对购房者进行一定程度的让利，对楼市有一定的刺激作用。但能否因此改变楼市趋势呢？该因素并不能成为改变楼市基本面的决定性因素。”某商业银行信贷风险官谢忆年告诉《华夏时报》记者，由于当前价格空间及资产转让效率相对不佳，投资者持币观望心态仍较为明显，反转尚需时日。

银行让利救市

　　银行拯救楼市在行动，第一招公开亮相，那就是调降首套房贷利率，还有些银行在半遮半掩中对利率打折。

　　8月14日，本报记者来到某国有银行深圳福田一支行个贷部了解到，该行首套房执行基准利率，而以前是上浮5%。该行负责房贷业务的客户经理告诉本报记者，首套房执行基准利率的门槛是贷款100万以上，100万以下仍要上浮2%。实际上在深圳一套房动辄数百万，贷款100万以下的是极少数，这样来看，中行首套房贷利率实际上已在执行基准利率。

　　8月15日，另一国有银行深圳分行某支行专门负责房贷的客户经理透露，该行首套房贷执行基准利率，手续齐全的话一周可批复贷款。

　　本报记者从深圳的多家均了解到，这些银行的首套房贷都执行了基准利率。招行还推出了首套房房贷与公积金组合有望享受到基准利率9.8折的优惠。

　　中原地产深圳一客户经理证实：“现在四大行都是基准利率。原来放贷很难，拖拖拉拉至少一个月，现在半个月就可以了，最快一周搞定。”

　　此前，四大行首套房贷利率至少上浮5%-10%，而且审批速度往往会因各种原因延迟，现在不但首套房贷利率回调至基准，审批速度也明显加快，银行对房地产的刺激和鼓励可见一斑。

　　但是与大银行相比，一些商业银行依然对房贷不感兴趣。平安银行深圳某个贷经理透露：“我们只做抵押贷和信用贷，不做房贷，房贷利率低，抵押贷利率一年期上浮35%。”本报记者在某股份制银行深圳某支行了解到，该行房贷无论首套、二套均需上浮20%-30%，与市场行情相比利率较高，购买者根本不可能选择，其潜台词就是不做房贷。

　　“大行担当了国家政策调控的大任，而且存款较为充足，所以他们房贷会应声而动。而商业银行存款成本高，而且存款流失较严重，房贷实际上不赚钱，所以有些银行在房贷上动力不足。”一上市银行深圳分行行长认为，最终还要看信贷松紧度，如果持续放松有可能都会加入房贷竞争中来。

　　早在5月12日，央行召开住房金融服务专题会，动员银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷利率水平”。6月初，银监会副主席王兆星称，继续执行差别化住房贷款政策，大力支持首套住房需求。

　　实际上，货币政策在这一年当中已悄悄调头，去年下半年降杠杆掐紧流动性的日子，已转变成如今各种定向刺激、定向降准的组合拳，定向降息也在进一步期待之中。过去银行从上浮利率、提高首付比例（首套三成，二套七成）来打压房价，而今形势已改变。保经济增长成为重任，房地产下滑成为拖累，地方政府频频出台措施救楼市，银行也不得从利率端调降以刺激楼市成交量。

反转遥望年底

　　银行加入房地产救市的行列，那么，下滑的楼市是否会应声而起？

　　“现在房价处于下调过程中，即使首套利率下调，很多人也不会买。毕竟大部分人是根据房价来做决策的，如果房价真见底了大家才会买，那时成交量才会起来。” 某商业银行总行人士称，银行调降首套房贷利率会有一定效果，但只能抵消部分下滑压力，房地产大方向还是会向下走。

　　在谢忆年看来，目前房地产下行的趋势出现了量价齐跌，市场看法仍是比较悲观，所以无论是刚需型还是投资型，仍是持币观望。

　　8月14日，国家统计局发布7月全国房地产开发和销售情况，销售面积同比下滑9.4%。降幅相较于1-6月继续扩大，各地房价也仍处于低迷状态，量价齐跌令整个市场暮气沉沉。在北上广深这些一线城市，价格和成交量也都出现了下行，目前房地产仍然处于去库存阶段。

　　2008年、2009年房地产出现了一波急跌，但4万亿刺激下去房价随即反转，出现了又一波大涨幅。然而，这次房地产调整不会像上次一样很快见底。“下半年都会处于调整当中，最快也要到今年年底、明年年初才会有反弹的可能，这一次房地产调整比较缓慢和温和，所以见底也不会那么快！”招商银行金融市场部高级分析师刘东亮认为。

　　这一次，各地方政府对于房地产救市是“欲说还休”，但实际上救市的力度在进一步加码，一些外资银行房贷利率折扣最近也重现“江湖”，而个别商业银行也跟随打折，但随即又跳出来否认。当初国务院主导的限购限贷政策，在房地产低迷的现实面前，正在以各种明招暗招进行瓦解。

　　“仅凭银行首套利率的回调，无法成为扭转房市悲观市场趋势的灵丹妙药，短期内会刺激部分刚需型购房者的消费欲望，但不能说就此扭转整个房地产整个基本面。”谢忆年认为,随着近几个月一些商家楼盘赶“过节”，今年10月楼市有望微幅回暖，但最终是否真正扭转，这取决于所有个体及市场的心理预期及对宏观经济的信心，现在下定论仍然为时尚早。

　　此外，宏观经济也对房地产行业形成重压，8月13日央行发布的最新数据显示，7月社会融资规模为2731亿元,较上月和去年同期分别少增1.69万亿元和5460亿元，这一数据惊呆了整个市场，而房地产作为整个经济的晴雨表，反转自然还需耐心等待。

　　房地产无疑是经济的重心，市场担心因此拖累整个经济。刘东亮分析称房地产下行压力继续释放，各地陆续放松限购政策的效果尚未显现，继续维持此前判断，即“买涨不买跌”的心态会导致地产难以很快好转，从销售好转传导到开工仍需较长时间，“下半年地产带来的投资下滑和地方财力下降压力将始终存在。”

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