杭州房企低价入市化解“限降令”
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道
5月杭州楼盘集体“爽约”：27个原计划在5月首次开盘的项目，只有两个最终面市。
尽管新盘推迟入市，但杭州楼市库存不减反增。据杭州透明售房网统计，至5月底杭州市区（含萧山、余杭）库存已经突破12万套，较4月增加7493套。
库存并不是唯一令杭州房企头疼的事，杭州一家房企营销经理向记者抱怨，杭州今年房子原本就不好卖，“限降令”出台后，如果价格降得太厉害，在网签时就会遇到阻碍，这无形中给开发商上了一道“紧箍咒”。
在销售压力下，部分房企试图破解“限降令”。因直接大幅降价受限，房企通过低开、改变产品类型、更换案名、将大项目分为若干小项目等方式以价换量。
新盘：低价入市
6月，杭州楼市将迎来供应小高峰。据杭州透明售房网统计，杭州6月将有55个楼盘上市，其中有30多个是首次开盘，而这30多个项目多数是4、5月以来一再延期开盘的项目。“对应该怎么定价，确实有些困惑。”杭州一家房企营销人员表示。
实际上，在余杭地区，已经有部分楼盘通过低开的办法，避开了“限降令”中的降价“红线”。
日前，耀达金鼎华庭以5900元/平方米的起价开始认筹，与周边约9200元/平方米的区域均价相比，这一楼盘低了约3000元/平方米。
“在价格上的确要比周边低很多，但因为是首次开盘，所以谈不上降价。”该项目一位销售人员告诉记者。
同样位于余杭地区的元茂欣苑也采取了类似的方式。该项目首次开盘将价格定为高层约6000元/平方米，多层约8000元/平方米，比区域均价低约1000元-3000元/平方米。
“之前想报得高一些，再打折，这样能吸引购房者注意力。‘限降令’出台后降价比较麻烦，还不如直接低开。现在我们还没拿到预售证，但问题不大，6月中旬应该会批下来。”元茂欣苑一位售楼人员说。
而位于西湖区的中旅·紫金名门项目，原计划在6月中旬开盘，首次开盘的最低报价仅为14800元/平方米，而这一区域楼盘的售价约为25000元/平方米。
该项目销售人员向记者表示，虽然暂时还未拿到预售证，但预计不会拖太久，最迟本月底可以拿到相关批文。
就为何仍未拿到预售证的原因，记者询问是否因为备案价比区域均价过低所致，该项目销售人员予以否认：“报批的价格目前没有被驳回，但相关的报备流程要走，批下来可能会慢一些。”
“首次开盘应该问题不大，但价格定得比区域价格低太多的，批的速度可能会慢一些。政府部门可能是想通过放缓低价楼盘入市脚步，尽量减少其对区域房价的冲击。”杭州一位不愿具名的分析人士说。
老盘：多招化解
“新盘的价格一般都是低开高走，而老楼盘如果降得太厉害，就变成高开低走，会严重影响到购房者信心。”上述杭州房企营销经理告诉记者。
一位杭州业界人士向记者透露，一些老楼盘大幅调价，如何避免触到限降“红线”，成为杭州开发商急需面对的难题。
“限降令主要是针对有历史销售纪录的楼盘。这些楼盘之前的销售有价格纪录，降价幅度一目了然，降价超过15%，网上签约就将受阻。但如果是重新申请价格报备，想些办法后新的价格有可能会通过。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉记者，已经有一些开发商在抓紧时间做重新报备的工作。
对于如何重新报备，房企人士向记者透露了几种可能的方式：改变产品类型、更换案名或将大项目分为若干小项目。
调整产品类型，是比较简单易行的方式。比如房企以前卖装修房，新开房源以毛坯房的名义重新报价，因为产品性质不一样，价格下调幅度即使很大，报备、审批遇到的阻力也会相对小些。
“但这种方式的局限性很明显，如果开发商此前一直卖的是毛坯房，这一条路则根本行不通。”上述杭州房企营销经理表示。
部分项目则在房型上做起了文章。如以前卖小户型的价格，在推出大户型房源时可按新产品重新向政府部门报价时备案的价格报得低一些；而在实际销售时，再进行一些折扣，经过两层价格阶梯的缓冲，加大了通过网签的概率。
“因为每个楼盘都会有不同的户型，因此以房型重新报备用得比较多。此外，还有一些是以位置的理由来重新定价。如新开房源近马路受到噪声影响。”克而瑞一位分析师表示。
杭州双赢置业总经理章惠芳告诉记者，一些大型项目还可以通过更换案名的方式，重新对项目进行包装，但由于手续繁琐、成本过高、周期太长，因而极少被使用。换案名要通过工商、税务等各部门登记，而且项目在重新面市时要增加营销方面额外的成本，这样折腾一圈下来实在不划算。而体量较大的项目，则可以分拆为不同的项目，各自报价。
“分拆项目所需周期较长，还需要再缴纳多出的税费，成本也不小，如果是出于短期操作，根本没必要这样做，如果开发周期较长可以进行尝试。”章惠芳表示。
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