后“黄金时代”：要避开雷区

作者：叨叨

来源：华夏理财

发布时间：2014-06-04 22:41:00

摘要：5月底，正是春末夏初交替之时，今年以来寒意十足的楼市仍没有一丝暖意。相反，就在国内外激辩是否真的“狼来了”的时刻，国际著名评级机构穆迪将中国房地产业评级展望，从稳定下调至负面。穆迪的做法，虽然有点“马后炮”的意味，但其背后的含义仍然显而易见：中国楼市，狼真的来了。

　　5月底，正是春末夏初交替之时，今年以来寒意十足的楼市仍没有一丝暖意。相反，就在国内外激辩是否真的“狼来了”的时刻，国际著名评级机构穆迪将中国房地产业评级展望，从稳定下调至负面。穆迪的做法，虽然有点“马后炮”的意味，但其背后的含义仍然显而易见：中国楼市，狼真的来了。

　　俗语说，墙倒众人推。这正是当今中国房地产市场的真实写照。

　　狼来了。如果真如王石所预言的那样，“买了就能赚钱”的时代已经过去。那么，房子，还能买吗？

降低期望

　　近年来，每逢市场下跌，各地就会出现前期购房者“维权”的消息。的确，在过去十多年的发展历史中，房价一直上涨，期间每一次下调，都是“为了更好的大涨”。然而，这一次，情况可能有所不同。

　　由于价格下跌或者不上涨的城市越来越多，北京中原地产首席分析师张大伟认为，现阶段趋势明确，楼市开始周期性调整。而且，由于“本次楼市是因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整”。

　　幸运的是，市场上还没有出现类似“崩盘”这样的说法。上海易居房地产研究院副院长杨红旭市场虽降温，但非崩盘。即使是公布提出“告别黄金时代”的万科，也仅仅是认为，楼市只是进入平稳发展的阶段。

　　“楼市下半场”这是万科总裁郁亮近年常用的说法。郁亮认为，目前全国市场的分化，对于一线城市，如北京上海房价进一步大涨的可能性已经不大，未来房价涨幅不应高于人均收入增幅，房价收入比将进入下行通道。

　　以北京为例，北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的经济运行数据显示，今年前个4月，北京市城镇居民人均可支配收入14584元，同比增长10.6%。按照郁亮的观点，北京未来房价涨幅不应高于人这一数字。

　　这种说法在业内得到认可。来自上海的房地产业人士桂强指出，以往房价一年可以涨30%，以后，这样的机会会越来越少。一线城市房价仍有上涨空间，但是不可能大涨。10%－15%的可能性较大。如果这样的结论成立，这意味着，购房者只需要降低期望，而不是过度悲观。

　　不过，并非所有城市都那么乐观。5月下旬，市场传出紧急摸底地方楼市的消息，市场遂传出除一线城市外其他城市将放松限购的消息。然而，这种一厢情愿很快被泼了冷水：住建部相关人士强调，自主调控不等同放松限购。这意味，像以往那种以急刹车的方式阻止楼市下楼的非市场化手段不会再出现。对于高库存的二线城市，或者三四线城市，风险和库存都需要更多时间去消化。

避开地雷

　　前几年房产投资大热，在上海工作的李小姐自然成为房产淘金者中的一位。

　　想到自己手中的存款就20万，在上海买房子首付都不够，李小姐毅然回到自己的家乡宁波，买了房子。购入房子之时，李小姐甚为兴奋，想到自己终于变成“有产者”，而且眼见朋友们的房子都在升值，李小姐心中充满了期待。然而，今年房价下跌，最终导致李小姐一第一次楼市投资失败。

　　听到李小姐的例子，桂强说，随着不同城市之间房价分化，这样的事情会越来越多。

　　研究人士杨红旭在微博上告诉粉们判断房价的两条铁律：短线看供求面，长线看基本面！

　　事实上，纵观本轮下跌，最先是从“滞销”的高库存城市蔓开来的。以率先降价的杭州为例。根据腾讯房产与世联行联合推出的《全国重点城市库存土地成交4月排行榜》显示，杭州库存周期在2年以上，库存压力较大。在调查的20个重点城市中，库存周期超2年的城市还包括天津、宁波和西安。

　　不过，对于杭州，桂强并不悲观。他告诉记者，当前杭州的楼盘以成本价卖出的时候，不少人都在想办法，从杭州这轮下跌中分一杯羹，“成本价卖的这些房子其实已经具备一定的吸引力”。这位地产人士进一步分析，像杭州这样的城市，经济总量和人口导入都没有问题，只是库存太高，需要时间消化。

　　“真正应该远离的，是那些经济总量不大，又缺乏有效的人口导入机制的三四线城市，他们原本看着挺好，一旦下跌就不可收拾。以前的鄂尔多斯，现在的温州，就是这样的例子。”

　　在他看来，还有一类城市价格很难上涨，那就是在地域和政策上优势均不明显的城市，如长沙。桂强说，这些年他因工作关系曾多次前往长沙，发现长沙人爱吃爱穿，对住房条件去并不讲究。另一方面，长沙虽然是省会城市，但因为邻近武汉，在地域和政策上没有过多的优势，因此缺乏足够的新人口导入，这使其房价上涨的空间受到约制。

　　“现在开始，买房是考验眼光的时候。”这是他的结论。不仅是三四线城市，即使是一线城市中的不同板块，房价的走势都可能迥异不同。

　　　纵观近几年，发生在深圳上海等市场的“维权”事件，大多发生在城市的非核心区，如上海的安亭和深圳关外等远离中心的地区。拿日本的经验来说，即使是在上世纪80年代日本房价大跌之后，东京等大城市中心区的房价跌幅仍然有限。

买房新招

平安好房后来者充大个

　　金融之后，另一个“马老大”平安集团马明哲携平安好房网霸气进军地产金融，并扬言要做地产界的淘宝天猫。这个网站上线后第一个活动“520 购房节”，就获得近800 万次浏览量，成交近10 亿元人民币。

　　树大招风。这个新生的网站虽有“拼爹”的资本，却引来诸多质疑。最戏剧性的是，有媒体发现，平安好房挂牌287 万的房子，在售楼处报价仅285 万的笑话。有人说：平安你虽牛，但你跟房地产和互联网都沾不上边。从这个角度，跨界的平安好房，更像是马明哲的“二次创业”，是创业就有风险。这种 “金融”+“房地产”+“互联网”的商业模式能走多远，尚未可知。

　　最具挑战性的是来自于尚未上线的二手房业务。且不论“零中介费”模式在广州早已有APP 软件实现，平安好房的房源相比中介并无优势，也将是一大难题。深圳一家大型中介的门店经理告诉记者，二手房中介区域性比较强，他们很接地气，了解区域内二手交易住宅的各个细节，而且是一对一服务，这一点，是一个交易网站所不能替代的。他认为，平安好房对二手房市场冲击有限。

　　好坏参半的议论并不能阻止平安好房走自己的路。近日，平安好房首席运营执行官庄诺频频在微博上发布关于平安好房第一款互联网房地产金融产品——好房宝1 号的信息。据他介绍，即将推出的“好房宝”项目，其年化收益率最高可达14% ！

　　《CM 华夏理财》记者从平安好房相关人士处了解到，“好房宝1 号”是平安好房和平安大华基金、平安付合作开发的，还可能绑定万科、世茂、龙湖、绿地、保利等知名开发商的楼盘。庄诺说，“好房宝”为准备购房的客户提供高流动性、高收益率的互联网金融产品。该产品2 万元为一份，每人最多购买十份，基金购买者在180 天内可以随时赎回。

　　收益方面，平安好房预计享有大华基金的货币市场基金5%-6% 的年化收益。如果期间购买房产，平安好房追加6%-8% 的房积金收益，所以预期综合收益率能达到年化14%。如果能达到此收益，则好房宝堪称“宝宝”中的战斗机。不过，对于如何保证好房宝收益，平安好房给记者的回复中没有具体介绍，只说“通过大的资金池包装，就可以保证用金融手段蓄客”。