美国买地遭遇“偷天换日”
摘要：“到美国买地，我们被跨国团伙忽悠了，发现上了大当！”北京投资人王先生近日给《CM 华夏理财》打来电话举报称，“X 房网利用境内外信息不对称，伙同美国开发商对国内众多投资人进行跨国欺诈。”还原王先生的美国买地经历，分析他是如何一步步被“套”进去的。
“到美国买地，我们被跨国团伙忽悠了，发现上了大当！”北京投资人王先生近日给《CM 华夏理财》打来电话举报称，“X 房网利用境内外信息不对称，伙同美国开发商对国内众多投资人进行跨国欺诈。”还原王先生的美国买地经历，分析他是如何一步步被“套”进去的。
跨国猎手如何做局？
事情要追溯到2013 年7 月，王先生在X 房网上看到一则报道——《惊艳亮相Let’s go 到美国当地主》。
据王先生称，他看到的项目广告宣称：花23900 美元（当时约合15 万人民币），就可以在美国佛罗里达州李郡买下一块价值为35000 美元、面积为1000 平方米的别墅土地，因为团购报名有优惠——订金1 万RMB 可以顶6 万RMB 购地款。
看到上述信息后，王先生预感抄底美国楼市的机会正在向他招手。毕竟美国经济已经强劲复苏，楼市正在走出低谷。
于是，王先生拨通了X 房网的咨询电话——他觉得X 房网作为美国上市公司，营销的产品应该是有信用的。且X 房网信誓旦旦告诉他，从2011 年至2013 年7 月，已经至少有上百位客户购买了上述产品。
2013 年8 月，应X 房网的邀请，王太太到北京万豪酒店参加了由X 房网主办的海外地产展览会。
“X 房网高级客户经理杨女士给我太太详细介绍了他们宣传的项目。说产品卖得非常火爆，名额有限，欲购从速。”王先生告诉《CM 华夏理财》，“于是2013 年8 月，我们到北京丰台X 房网总部签约。”
王先生称：“我们向X 房网支付了1 万元订金”——这是所有投资人享受23900 美元低团购价的前提条件。而后，王太太与Avazio Land Trust（以下简称Avazio 信托）签订购地合同。且被告知，Avazio 信托是由一家名叫United Solutions ofAmerica,LLC（以下简称USOA）公司成立的土地信托计划。
签约之后，王先生很快向Avazio 信托指定的银行账户汇款支付了上述购地的全部款项——27766 美元（含3866 美元其他费用），并将汇款凭证扫描件发给了X 房网高级客户经理杨女士。
按照合同的约定，X 房网将会把购地合同、王太太的身份证复印件和汇款凭证发给美国合作伙伴，然后王先生一家在北京的家里等待美国的地契就行了。因为合同约定，美国开发商将会在30 个工作日内办理完购置的土地证并邮寄给王先生。“但我们一等再等，多番催促X 房网，最后才在2013 年11 月收到从美国寄来的地契，寄件人是一个叫赵颖的人，该人自称是美国开发商中国区负责人。”王先生说。
这时候，问题暴露了出来——王先生发现他们合同中购置的目标土地被人掉了包。他找赵颖理论，但赵颖反复说服王先生，要他接受掉包结果。
无奈，王先生又找X 房网理论。结果相关负责人让王先生找X 房网在上海的文女士解决。
在电话里，文女士告诉王先生：他既不可能拿到合同约定的地块，也不可能因地块被掉包而获得退款。还说，很多人都遇到了跟他一样的情况，但都已经接受了。王先生最好也接受现实。
震惊之余，王先生联系了美国佛罗里达当地的律师，咨询相关问题，结果发现了更多令人震惊的问题。
首先，美国律师告知王先生，按照惯例，他应该收到Warranty Deed（担保地契），而不应该是Special WarrantyDeed（特殊担保地契），况且王先生收到的特殊担保地契还标有“Quit Claim Deed-Page 2”，这就更加诡异。
美国律师说，所谓Quit Claim Deed，其实是一种放弃担保性质的契约。在美国，这种契约多适用于夫妻离婚分产或家人赠与的情况。
关于地块的市场价格，王先生查到，自己被邮寄“产权证”的地块是在2013 年10 月美国开发商以3500 美元的价格从第三方购买然后转手卖给王先生的。现在，此地块在佛州李郡官方网站显示交易价格仅标价10 美元，被评估为 “不合格交易”。
此外，王先生还查证到与X 房网合作的美国公司，实际上存在着巨大的问题。
比如，王先生是在2013 年8 月跟Avazio 信托签合同的，而实际卖地给王先生的公司却是Avazio 集团公司。而Avazio集团公司在2013 年9 月13 日刚刚成立，又在同年11 月底宣布解体了，原因是经营不善。
除了上述吊诡之处，王先生还被佛罗里达的律师告知了更多令他震惊的信息：2011 年2 月，美国开发商USOA 公司（后经查实，该公司早已于2012 年底解体）的前身公司也曾从另外一家公司，一次性购入了588 块土地，然后将这些土地多次转手给临时性公司销售。而那些临时性公司目前绝大多数都已注销。
“上述证据，全部来自于美国相关政府和税务网站的公示信息。”王先生由此质疑X 房网：“一家运营此项目多年的在美国上市的公司，为什么要无视所有这些重要的公开信息，误导中国境内投资人去投资美国土地？误导给我们带来的损失，谁来赔偿？”
《CM 华夏理财》调研后发现，王先生的材料全都有合同印信、美国政府网站资料截屏，以及X 房网相关人员名片信息。但当初跟王太太签署1 万元人民币海外购地订金的公司，却并不是X 房网，而是一家名叫“北京怡然居客科技发展有限公司”的公司。这家公司有两个出资人，其中之一便是X 房控股董事长莫先生。
【法律建议】受骗损失如何弥补？
北京汉衡律师事务所 郭蔚
土地作为商品，毫无疑问是可以进行交易的标的物。中国人可以依据美国的法律，在美国购买合法土地，在办理完毕相关文件之后，成为合法的所有人。
但是，一旦“赴美购地”遭遇到类似王先生的尴尬处境，投资人可以从以下几个角度维护自身权益。
首先，明确广告发布人的权利与义务，可以根据不同情况向广告发布人进行索赔。
X 房网在自己网站上发布的《惊艳亮相Let’s go 到美国当地主》一文，具有广告的性质。如果该网站因此被认定为广告发布人，根据我国《广告法》第三十八条之规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，原则上由广告主依法承担民事责任。如果广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任；如果广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址的，应当承担全部民事责任。如果社会团体或者其他组织，在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务，使消费者的合法权益受到损害的，应当依法承担连带责任。具体应承担何种民事责任，则依据我国《民法通则》、《消费者权益保护法》等法律来确定。
除了民事责任外，广告发布者还可能会依法承担相应的刑事责任。根据《刑法》第二百二十二条、《消费者权益保护法》第四十四条、第四十五条和《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》（公发〔2001〕11 号）的规定，广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，造成法定后果的应依法追究刑事责任。
其次，明确推介人权利义务，投资人可以对其提出索赔。X 房网作为推介人，主办了海外地产展览会，王太太到展会了解情况。虽然X 房网与王太太之间均不存在交易关系，但作为推介方，仍负有审慎义务，不能故意介绍虚假信息或故意隐瞒对王太太重要的真实信息。再次，明确国内推销公司的权利义务，投资人可以向推介人进行索赔。
王太太支付1 万元订金给北京怡然居客科技发展有限公司（以下简称“怡然居客”），由此获得团购资格。
如果这1 万元订金将来抵作购地款，那么怡然居客实际充当了卖方代收人的角色；同时还兼具房产买卖合同中介人的性质；除了应遵守与王太太之间的合同义务之外，还依法对王太太负有忠诚义务，应如实全面介绍买卖标的物——土地的全部信息。
X 房网背后的X 房控股董事长虽然是怡然居客的投资人，但从法律角度来说，怡然居客是独立的法人，与X 房网老总不是同一个法律主体。
最后，投资人与海外公司签合同，务必查验海外公司的相关资质和信用，以明确自己与海外公司之间的权利义务关系，避免造成不必要的损失。
在怡然居客的参与下，王太太2013 年8 月与Avazio 签合同，但Avazio 在2013 年9 月13 日才成立，2013 年11 月底宣布解体。
这里有以下几点请注意：
其一，不存在的公司是无法作为民事主体进行签约的，王太太2013 年8 月签订的土地买卖合同的效力存在很大疑问，至少在签订时根本对Avazio 没有任何法律效力。
其二，Avazio 是如何获得土地的处分权的？王太太在签约时为何不要求查看公司的资料及土地产权资料？这些都值得投资人借鉴。
其三，公司宣布解体不等于其已经丧失了民事主体身份，但相关的义务是否能够继续履行存在很大疑问。
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