南京楼市接棒杭州

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 赵士勇 实习记者 王婧 南京报道

　　在杭州楼盘率先在马年降价之后，南京的一些楼盘似乎大有接过这一棒的趋势。

　　3月10日，有媒体报道称，位于南京鼓楼区复地新都国际和栖霞区的大地伊丽雅特湾降价幅度达到25%左右。尽管这两个楼盘的销售人员均否认是降价，称只是个别房源和尾盘“促销”，但《华夏时报》记者调查发现，目前南京郊区楼盘的“促销”可谓暗流涌动。而随着南京流入人口的减少和住房供应的增加，整个楼市的变盘拐点也隐约可见。

楼市异样

　　“楼市好不好，就看销售员的脸色。”在南京郊外仙林湖区域的某楼盘售楼处，看房客张先生笑着说，“现在售楼员态度好多了，不像去年都是鼻孔朝天，你爱买不买的架势。”

　　近日，《华夏时报》记者走访了包括上述被传降价楼盘在内的十余个知名楼盘，也明显感受到了楼市的一丝异样。

　　“我们根本没降价，不知道消息怎么放出去的，这两天不少人是冲着这个价格来看房的。”在复地新都国际售楼处，一位售楼员告诉记者。

　　根据该楼盘预售许可证显示，新都国际此次推出的酒店式公寓备案均价为每平米1.6万，不过记者在大厅里的确看到了一块标着“11500元/平米起”的展架，只是售楼员表示，1.15万/平米的房子只有一套，是拿来促销的。

　　而在伊丽雅特湾，售楼处也否认了所谓大幅降价的说法，称这些特价房都是剩余的十来套一楼和储藏室，促销目的是为了尽快清盘。

　　尽管记者不知道售楼员是如何理解“降价”和“促销”的区别，但实际上据售楼员透露，新都国际除了那一套1.15万/平米的特价房外，预计其他房源的优惠幅度也将超过2000元/平米。

　　记者调查发现，除了上述两个楼盘外，南京其他郊区楼盘也不乏“促销”。

　　在刚需聚集的南京江北浦口板块，一贯以高端精装路线示人的雅居乐滨江国际预计在4月份推出200平米以下房源，总价将比前期低出百万元以上。

　　而在江宁板块，保利中央公园推出一成首付购房政策，并且该政策还将在保利梧桐语及罗兰春天两个项目启动。

　　“最近楼市气氛不太好，公司高管已经开会研究，开盘当天优惠幅度保证让大家满意。”在仙林湖板块的金地湖城艺境售楼处，一位售楼员向记者打包票，只要现在把购房证明交给他，就可以立刻享受0.5个点的优惠，而且开盘还会有更多优惠。

　　据了解，湖城艺境在去年12月推出的4栋精装洋房均价高达1.9万-2.2万/平米，但至今去化率均不足50%。为了拉动销售，后续推出的高层将放弃精装改为毛坯，其价格预计将降至1.5万-1.7万/平米。

　　而更多楼盘则是等待。据了解，仙林湖板块的7处楼盘均计划在3月份推出新房源，然而时至今日，除了湖城艺境基本确定了价格区间外，其他6处楼盘均是闪烁其词，确切开盘日期也是拿捏不定，各家售楼员也都急切地向客户打探周边楼盘的报价。

　　“很多楼盘的蓄水期已经开始拉长，即使开盘销售情况与去年也不能比。最近推一成首付的保利，都是为了打破观望。” 南京本地一位销售代理公司老总程先生表示。

刚需支撑存疑

　　“今年节后就有点不对头。”在房产中介工作近10年的南京中广置业门店经理谭先生告诉记者，“往年春节后一段时间二手房成交量都会大增，但今年的成交量却是异常平静，这不是个好兆头。”

　　3月11日一早，南京媒体圈再次传出“楼市新政”传闻，之后才证实，市政府在2月28日就低调下发了《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》，《通知》中的7项规定不仅涵盖了前期“9050”、“限地价、竞配建”等保刚需政策，还重点提及房价按季度分解控制涨幅、精装修标准要明码标价等新规。

　　“之前南京的调控也很多，但这次是有点动真格的，最近传出的不动产登记试点中也有南京，看来是多管齐下。”上述谭先生表示。

　　而据记者走访了解，目前南京各家银行的房贷优惠已基本绝迹，即便是按基准利率，想放款也要等超过两个月，这无论对购房者还是开发商来说，都是不小的考验。

　　“南京楼市还会维持比较稳定的状态一段时间，但是这种状态应该维持不了多久。”程先生表示，对楼市造成威胁的还有大量的存量房。

　　据房管局数据显示，2013年南京共成交新房9万套，二手房9.6万套；2012年这两项数据分别是7万套和5.6万套；而近5年南京共成交新房35.8万套，二手房34.9万套，合计70.7万套。其中南京二手房成交量除了2012年外，均超过新房成交量，目前已经与广州、深圳两个一线城市9万多套的成交量相当，仅次于上海的31万多套和北京的16万多套。

　　数据显示，截至今年2月份，南京新房库存一直徘徊在3.3万套左右，以去年日均卖房248套计算，南京库存仅够销售约4个半月的时间。而有统计显示，2014年南京新房上市量将达到9.8万套，但是今年南京购房者的胃口能否再像2013年那样大呢？

　　有分析人士认为，南京楼市火爆的原因在于外来人口的大量流入，而这一数据将是决定未来南京楼市趋势的重要变量。但是南京统计局在报告中指出，“近几年，南京市总人口呈现减速增长的态势，其主要原因是全市自然增长人口和流动人口增长均有所下降，从而使得总人口增量减少。”

　　记者汇总了2009年-2013年南京的人口变动情况显示，南京市的常住人口从2009年的771.31万人增长到2013年的818.78万人，共计增长47.47万人，2010年-2013年增长率分别为3.82%、1.27%、0.64%、0.33%；而南京市户籍人口则从2009年的629.77万人增长至2013年的643.09万人，共计增长13.32万人，2010年-2013年增长率分别为0.42%、0.62%、0.33%、0.72%。

　　“这就相当于南京近5年本地籍新出生人口和外来人口每人买了1.5套房。”对于这个数据，程先生表示，这实际上是不可能的，“只能说明市场中存在大量闲置房屋，未来房屋很可能出现严重的供大于求，特别是二三线城市应该都面临这种风险。”

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