险企养老地产做“无米炊”
来源：华夏时报
发布时间：2014-03-06 00:45:00
摘要：多地政府从2013年下半年始就不再向保险企业出让养老建设用地，更倾向于以商业地产或住宅地产的用地标准对外出售土地。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 胡金华 上海报道
始于2010年的险企“圈地”运动持续高热3年后终有所降温。
3月3日，《华夏时报》记者独家获悉，随着地方政府收紧城市周边土地资源，进入养老地产的保险公司再不像过去那样能轻松拿到地，如上海周边及长三角地区，多地政府从2013年下半年始就不再向保险企业出让养老建设用地，原因是险企在这些地区拿地的成本过低，而政府更倾向于以商业地产或住宅地产的用地标准对外出售土地。
“现在拿地很难，已经商谈的土地也被当地政府叫停了，短期内可能就只限于对已经拿到的土地进行开发。”3月4日，国内一家已经在国内多个城市进行养老社区开发的保险公司负责人向本报记者透露。
值得关注的是，时逢今年两会召开，来自保险业大佬的提案仍多涉及养老地产的发展。不过，包括合众人寿董事长戴皓以及原国寿董事长杨超在内，提案内容已转向对在建的养老地产向政府申请政策扶持、土地出让需要税收优惠等方面。
地方政府收紧土地
和此前保险公司动辄从地方政府手中拿下数千亩、上万亩土地相比，今年起，这种景象估计难再现。
本报记者了解到，在上海崇明区，多家保险公司还在“争抢”土地资源以筹建养老社区，但上海已经对该区用于养老社区发展的资源进行了冻结，包括上海本地一家大型国有保险企业，也未能抢到先机拿到土地。
“此前泰康、太平等在上海浦东、松江两区拿地，崇明区也有数家保险公司争相拿地，但去年初就开始和当地政府谈筹建养老小镇的事情，直到现在还没有着落，估计拿地的事情要黄。”前述保险公司相关人士透露，“原因据说是城市下辖区县的土地资源开发权已经被上缴，而且政府现在感觉向保险公司出让的养老土地成本过低，原先保险公司拿地每平米只有一两千元，即使以后有保险公司想要拿地，成本也不会如此低廉。”
3月5日，本报记者对这一说法向多家保险公司求证，得到的回复大都语焉不详，或者以不知情为由推脱。不过，来自长三角某地级市国土局相关负责人的消息则印证，现在地方政府出让土地资源，审批权早已经从半年前就收紧，原先郊区无人问津的大量土地，被保险公司用以养老社区开发，一下子几千亩、上万亩，引起国土部门的重视；现在中央已经下发文件，为不触及18亿亩耕地红线，政府也不敢出让了。
“养老地产的用地性质和住宅地产区别不大。虽然现在保险公司鼓吹未来养老社区很有前景，养老产业有很大的发展潜力，但保险公司拿到土地后所建的社区，针对的还是中高端人群，这与国家提倡要建立覆盖整体的养老产业有区别。对于绝大多数老年人来讲，没有数百万、上千万的经济实力，如何实现候鸟式的迁徙生活？”上海财经大学保险系教授许谨良接受本报记者采访时表示。
以去年底中国人寿拟投资百亿在苏州昆山建立生态养老社区为例，事实上国寿与当地政府就拿地谈判已经持续了一两年，该信息的发布只是国寿确定将正式启动该项目，而并非当时拿到的土地；同时中国人寿在河北廊坊拿下万亩土地，这一消息更是在2010年的时候就已经发布过。而泰康人寿和太平人寿去年在上海取得的两块地，实际上很早以前就已经得到地方政府的批复。本报记者统计，从去年下半年至今，再没有一家保险公司从地方政府手中拿到养老社区建设用地。
险企呼吁税收优惠
虽然地方政府已经开始收紧土地资源，但保险公司的拿地热情似乎并未退却，一方面选择一线城市更为偏远的区县拿地，另一方面，积极与二线、三线城市谈开发合作。值得关注的是，保险界政协委员提交的两会议案，仍然多聚焦养老地产。
3月3日，连续多年递交扶持养老产业发展议案的戴皓，今年再次提交相关议案，提出给予实物养老型养老保险计划以税收优惠，引导个人自愿性养老金投资于养老服务业，而其所指的实物性养老保险计划，即将个人自愿性养老金与持续照料型养老社区相结合的养老保险计划。他建议对于参与实物型养老保险计划的个人，其缴纳的保险费在不超过其个人收入一定比例的范围内不缴纳个人所得税，而是在领取年金入住养老社区时再缴纳个人所得税。
杨超的议案也将方向瞄准了个人养老保险产品税收递延政策的试点和推广速度，并建议保监会会同有关部门，推动出台保险资金投资养老养生和医疗护理机构的税收减免优惠政策，鼓励保险机构积极参与养老养生产业、医疗护理机构的投资和运营。
杨超建议，国家发改委会同有关方面出台相应政策，大力支持有实力的保险企业投资城镇化重点建设项目，促进养老产业投资良性循环和发展，提出养老用地出让、商业化养老机构的资格审批归属、营利性和非营利性的税收问题等。
“从上述两份提案中已经看出，保险公司未来拿地成本提高显露无遗，这也是为什么保险机构开始提出对于养老地产的开发销售需要税收优惠政策。尤其是后者提出的对于养老用地的出让和商业化养老机构的资格审批等问题，保险公司已然遇到障碍，需要更明晰的政策。”3月5日，国家税务总局党校教授韩晓琴分析称。
一家券商机构保险分析师向本报记者表示，在房地产市场一直处于高压宏观调控的状态下，养老社区受到冲击的效应也是很明显的，保险公司所拿的地块并不处于市中心，也不位于风景区内，如何吸引有养老需求的投资者，已经成为保险公司考虑的重要问题。
记者了解到，保险公司对于养老地产拿地盛宴落幕已经“心知肚明”，即使未来仍想拿地，也将权衡再三；而且从另一方面，过去几年保险公司从事养老社区建设被看好的同时，风险也逐渐浮出水面。
据悉，从2012年9月开始，北京市国土局已开始启动新的国有建设用地规划，在去年将养老设施用地纳入国有建设用地供应计划，这标志着养老综合用地正式与工业用地、住宅用地一样，将通过招拍挂的形式出售。
“很多地方城市都已经出台了类似规定，这直接导致了保险公司拿地难，成本抬高，所以保险公司只能从另外一方面着手，解决这一问题。然而真正的问题还不是险企能不能拿到更多的土地，而是过两年保险公司将养老社区建好了，但是物业租不出去或者卖不出去又怎么办？”许谨良分析。
本报记者从一家寿险公司内部获悉，现在保险公司所建的养老社区，在产品设计上已经突破了原先只租不卖的规定，可以允许投资者购买的挂钩养老社区的产品未来进行保单转让。
“在国内房地产受宏观调控，楼市崩盘论甚嚣尘上、房价坚挺局面难以维持的情形下，现在所建的养老社区一旦遇上销售瓶颈，就足以影响保险公司的资金回流和投资回报。”上述券商分析师认为。
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