土地流转信托破题实施募集仍需时日
摘要：备受市场关注的土地流转信托开启破冰之旅。10月10日，首只土地流转信托计划——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”花落中信信托。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王兆寰 张夏楠 北京报道
备受市场关注的土地流转信托开启破冰之旅。10月10日，首只土地流转信托计划——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”花落中信信托。该项目旨在发挥信托制度优势，促进农村土地的合理高效利用，保障农民的稳定持续利益，推动农业及广大农村地区的发展。
据中信信托董秘张继胜介绍，目前只是产品的成立阶段，推进实施还有很多工作要做。业内人士指出，此款土地流转信托的创新意义更大。
金融创新“落地”
据悉，此次信托计划涉及流转的土地面积达5400亩，流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商。
对于此次信托计划，业界均予以肯定，其不仅是一种金融创新，更是以实现农村土地流转为目的，促进土地使用权规范有序流转，加快农业现代化和新型城镇化建设的举措。
在中信信托董事长蒲坚看来，此只信托计划是在保持土地性质不变的前提下，通过土地的重新归集、整理，将零散的农用地转移集中到现代农业种植企业手中，如专业农业经营公司、家庭农场或种粮大户，通过集约化经营，形成规模效益，科学推进土地流转，提升农户的地租收入，再通过信托产品特有的设计，公平合理地将集约经营提升的地租收入在农户、土地整理者之间进行分配，让农民成为真正的受益者，充分保护农民的长远利益和根本权益。
据中信信托业务负责人吴超杰介绍，流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，规划为五大板块，涉及到二十多个子项目，具体包括：现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台。五大板块将形成完整的农业循环产业链，实现农业高产出、高效益、低能耗、低排放，同时提高农民科技素养，提高劳动生产率、增加就业率，促进GDP大幅增长，具备广泛的示范效应和可复制性。
而刚刚结束在西南某省调研的张继胜认为，目前农村土地流转主要存在的问题是分散、零散及法律文件不规范，包括农户家庭内部、农户与农户之间，农户和村委会、农户和产业方都会产生各种矛盾。此外，农业产业的品类单一，土地整改、农用设施方面也都存在不足。
张继胜表示，目前只是产品的成立阶段，前期做了大量的沟通、调研等基础工作，现在尽职调查及控制流程已经走完了，产品刚刚设立，推进实施还有很多工作要做。
混合型信托产品
根据项目成立公告显示，此项信托产品为期12 年，信托计划的A 类委托人为安徽省宿州市埇桥区人民政府，信托计划成立时发行A类信托单位5400 万份。
对于该产品的特点，吴超杰告诉记者，与常规的集合信托有所不同，它是包含财产权和资金信托结构化的混合型信托产品，其内容可分为三类：一是农民将5400亩土地的承包经营权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理；二是针对流转土地区域内的土地管理、设施建设及技术推广等发行的资金信托计划；三是用于地租支付，以及应对土地整理期间短期流动性问题而发行的资金计划。
对于项目的具体操作，吴超杰表示，该信托计划分两步走，先做土地承包经营财产权部分的信托，具体的资金信托要根据项目运转及资金需求情况来发行。整体的信托计划期限为12年，但资金信托计划可能从3个月到2年不等。资金信托计划的收益来源于土地整理之后的地租提升。
目前，主要是落实一些项目的报批手续，以及产业园的招商招租。一旦协议签订，政府批文拿到手，就可以进入资金募集阶段。
收益率惹关注
就投资者而言，对收益率自然是最关注的。吴超杰强调，为了保障资金信托投资人的收益，项目遵循两条原则：一是订单保障。先是由服务商招商招租，进入产业园的企业，有确定的订单后再提供定制服务；二是服务商给予的风险防控承诺。如果引入的企业发生了市场风险，服务商有提供差额补足的义务。
就信托财产部分来说，该项目向农户支付的地租是按每年每亩1000斤国标三等小麦的价值支付。除地租类收入外，在扣除设施、服务等费用后，地租增值收益70%的部分也将归属农民。此外，农民在土地流转之后转变为产业工人，也可有相应的打工收入。
根据测算，如果农业产业园能够实现所有的既定目标，单亩产值将会达到5000元以上。
对此，用益信托研究员帅国让认为，该产品是信托在投资领域方面的一大创新，因为此款土地流转信托的期限较长，为12年，资金的流动性较弱，同时，因此类信托为首次发行，为了使投资者接纳此类信托，预计收益不会很低。不过，投资风险一定会存在，受托方中信信托的资质较好，风险把控能力较强，但是投资在考察收益的时候，关键要看如何经营土地，即还款来源是什么。
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