小区停车位是谁的“蛋糕”
摘要：小区内狭窄的通道横七竖八地停满机动车，有的紧靠墙脚，有的停在绿化带上，业主间每天上演现实版“抢车位”，还时不时地爆发车位争夺战……这是发生在很多老旧小区内的真实写照。
见习记者 栗泽宇 北京报道
小区内狭窄的通道横七竖八地停满机动车，有的紧靠墙脚，有的停在绿化带上，业主间每天上演现实版“抢车位”，还时不时地爆发车位争夺战……这是发生在很多老旧小区内的真实写照。
如今，随着机动车保有量不断增长，小区里的停车位成了抢手货。但是很多老旧小区因为无物业管理，职业停车管理人又不愿进入，导致纠纷时有发生。而由小区停车位归属权之争引发的连锁反应，为合理解决小区停车矛盾埋下了隐患。
老旧小区里的停车战争
高先生生活的小区，位于北京市昌平区，是曾经的北京七一制镜厂宿舍。因七一制镜厂的变迁，宿舍房早已卖给业主，曾经的宿舍区如今已成为居民小区，但人们依旧将其称为“制镜厂宿舍”。
这个建设于七八十年代的小区，没有一个预留的停车位。近年来，随着业主私家车的增多，小区内的停车难题已经愈演愈烈。近期为了抢占停车位，许多业主私装地锁、圈地占位，这无疑让原本就紧张的停车问题火上浇油。进入6月以来，小区内每天都因“抢车位”而争吵不断，甚至大打出手。
“这些地锁像是一夜之间冒出来的，也就两三天的时间，就变成遍地都是了。”高先生说，而且新安装的地锁上都有电话，打一个电话你想装哪就装哪，很多没有安装地锁的业主也跃跃欲试。
一位已经安装了地锁的崔女士告诉本报记者，安装地锁的成本只有60元，但因为小区内抵触私装地锁的情绪严重，经常有车堵着地锁停，所以她干脆装了两个地锁，这样就可以占据一个完整的车位。
制镜厂宿舍小区的私装地锁行为，在居民的抗议下已经基本停止，但已装的地锁带来的纠纷却愈演愈烈。“现在我们小区几乎每天都有吵架的，全是因为停车的事。我现在很希望物业公司能够介入，把小区的停车管理起来，哪怕是收钱也好。现在我们这个小区，连物业公司都没有。”高先生说。
据了解，该小区平时的供暖、卫生等费用的收缴工作由“家委会”完成，家委会只有两位年纪较大的女士，她们的劳动报酬来自昌平平板玻璃厂。小区因私装地锁引发纠纷后，“家委会”已经将问题反映到了玻璃厂综合办及其所属的昌平区城北街道办事处，但两家单位均表示，小区停车问题不在其职权范围内。
此外，高先生还曾以个人名义向昌平区交通委及昌平区城管执法队举报此情况，但得到的全部是令高先生失望的答复。
有类似问题的小区不止制镜厂宿舍一个。近年来，老旧小区停车纠纷的相关报道始终不绝于耳。西城区裕中西里、东城区十字坡西里、石景山苹果园三区、丰台马连道小区、朝阳望京西园等小区的各种停车问题都曾被媒体曝光。
北京帕克英停车管理有限公司副总经理连明告诉本报记者，北京存在停车问题的老旧小区为数不少，几乎每个小区都上演着类似的停车战争，私装地锁、故意损坏车辆、阻挡消防通道等问题层出不穷。“其中一些小区有物业公司还好说，不管协调的好不好，至少有人会出面，一些没有物业公司的小区，问题根本没有解决渠道。”
小区车位成烫手山芋？
“可以说没有一家停车公司愿意主动进入小区停车这个市场。”连明的说法令人惊讶，但他坚定的语气表明此言不假。
据连明介绍，北京市针对小区停车收费的计费标准为每月150元，“如果是按照这个标准的话，正规的停车管理工作能保持收支平衡就不错。只要碰上车辆剐蹭、人为损坏等牵扯赔偿的问题，公司一定是赔钱的。”
但经济问题并不是停车公司不愿介入小区停车管理的主要原因，混乱的产权问题才真正让停车公司望而却步。
按照相关规定，小区停车管理需要向区级交通管理部门备案，再到发改委定价后方可收费。在备案的过程中，需要向交通管理部门出示由产权单位开具的相关证明。
“有些小区，物业公司或开发商能拿出相关证据证明产权是属于他们的，这样的情况相对简单，直接去备案就可以了。如果物业公司或开发商拿不出相关证据证明拥有车位的产权，那么想要备案的唯一办法就是要挨家挨户地到业主家敲门让业主签字，只有超过半数业主同意，才可以合法备案。”连明说。
连明表示该公司曾经在北京某小区尝试寻求业主的同意，但结果四处碰壁。“老百姓大多有这样的想法，我在我们家门口停车停了这么多年了一直不收费，凭什么要给你钱？”
“物业公司本身也可以经营小区停车，所以大多自己有产权的物业不会找停车公司分蛋糕，一般由物业公司的保安兼职完成停车管理。而剩下那些产权较复杂的，自然谁都不愿意去做。”连明说，“当然肯定也有小区停车收费是没备案的，或者不按收费标准收取的，这属于‘民不举官不究’的事，很多业主希望有停车管理者介入，因为如果没有他们停车的利益更得不到保障。”
停车收益该归谁？
事实上，小区停车位的归属权之争近些年始终未曾间断。
通常情况下，业主方会认为：小区道路用地属于小区用地的一部分，在计算小区容积率时，已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此小区收取停车费的做法往往引发业主的抵触。
对此，交通运输部管理干部学院法学教授张柱庭认为，小区内停车的产权分两种不同的情况，应区别对待。
“一种是在建设的时候，就已经规划好，是小区的配套设施，比如专门的地下停车场、专业的配套停车楼等，这种情况下，停车位的原始产权是归开发商的，他们可以将停车位卖给业主或作为买房的赠品附赠给业主，也可以转交给物业公司经营。另一种情况是，占用了小区的公共设施，例如绿地、小区内的道路旁等，这种情况产权应该归全体业主共同所有。如果占用停车，就必须经过全体业主或业主委员会的同意，所产生的收入也应当向业主公开，因为这些收益应当归业主，业主有权知道这部分的收入和使用情况。”张柱庭说。
张柱庭表示，两者之间并不是绝对关系，也会有地下停车库也是业主集体所有的情况发生，此外也会有专门的配套停车场在地上，那么业主购房时就应该相应地减少公摊面积。
“现在业主想要了解具体的情况真的太难，这方面是政府的工作没做到位。目前的情况是完全没有监管，对业主而言，开发商怎么说就只能怎么信。我们的房地产相关管理部门，应当将这部分信息公开，实现有效的监管，此外还要建立能够保障收取的停车费公开透明的监督机制，只有让业主清楚地知道本该属于他们的钱用到了什么地方，才能真正化解停车矛盾，才能保障业主获得停车收益的权利。”张柱庭建议。
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