热钱流入楼市迹象不明显
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道
近期，热钱再度成为关注焦点，多方猜测热钱涌入的最终目的地，仍是一线城市的房地产市场。
但据记者调查，目前深圳热卖的楼盘仍以刚需为主，而不受限制的高端商业楼盘却很难销售。根据世联地产对楼盘购房者的调查，最近一个月来，投资客占比仅为12%，降至历史最低点。
多位房地产业内人士分析，从热钱追求快进快出的特性来看，房地产早已无法获得短期的高额回报，热钱难以从中套利。无论从资金回报率计算，还是楼盘成交数据体现，均表明热钱涌入楼市的迹象并不明显。
住宅投资比例下降
长期研究热钱流动的广东省社会科学综合研究开发中心主任黎友焕表示，“毫无疑问，热钱为套利而来，北上广深的房价在国五条出台后仍上涨，就是热钱所为。”
上述分析并没有市场数据可以佐证。记者采访的深圳多个楼盘均反映，近两年来，在住宅市场实现限购限贷的情况下，购买主力仍是本地刚需，今年热销楼盘，如龙华的绿景1866、水榭春天、汇龙湾花园，坂田的佳兆业城市广场、信义嘉御山、和成世纪明显是中小户型占比大的刚需盘。
“热钱追求的是快进快出，住宅购买受限难以操作。”深圳一位资深投资客熊先生告诉记者，投资客一般只能借用亲戚朋友身份买房，在2010年规避限购限贷只要3000元可以“搞定”，2011年初需花2万元，到2012年需5万元，规避成本在上升。
熊先生给记者算了一笔账，相比2010年前房价成倍的上涨，目前住宅涨幅有限，很难在短期内赚取差价，即便在半年或者一年时间上涨20%，但算上利息和转让税费，转手赢利所剩无几。
世联地产大市场部研究总监吴志辉表示，热钱难以追踪，如果是外资进入，吸引力更大的主要是上海、北京这样的国际化大都市，但与两年前追逐住宅领域不同，热钱更青睐于商业地产。
全球最大房地产私募股权投资基金黑石曾在上海、南京等地先后运营悦达989、芳汇广场、天印乐盈购物中心等5个商业项目，2012年12月，黑石再度在上海出手，以23亿人民币购入华敏帝豪大厦写字楼部分，项目年租金回报率约6.7%。
除此之外，外资投资身影并不多，投资客的比重也在逐年下滑。
根据世联地产对所有代理楼盘的客户问卷调查显示，最近一个月来，投资客占销售客户比例只有12%，为历史最低点，而2007年投资客占比达到历史最高值50.6%，2010年3月，投资客占比仍有46%，此后随着调控政策出台，房地产价格上涨空间受限，投资水分也随之挤出。
赚快钱越来越难
在住宅双限下，热钱唯一可以袭击房地产的领域，只有商业地产。据统计，深圳目前在售的商业综合体有卓越城、东海国际中心、华侨城华寓、星河盛世、远洋新干线、新天CBC等十余个项目。但据记者调查，商业楼盘销售情况也并不理想，明显出现了分化。
日前，位于福田区的新天CBC开盘，推出三百余套78-158平米商务公寓，均价3.5万元／平米，尽管购房者对78平米的一房，100平米的两房使用率不满意，但被相对较为合理的定价吸引，目前销售约七成，据了解，购买主力仍是刚需群体。
位于华强北核心商圈的和黄都会轩，主要面向华强北商业客户自用办公，5万元/平米的均价也受到了市场追捧。
但好卖的商业楼盘仅是少数，更多商业综合体销售情况均较差。另一个商务公寓均价8万元/平米，备案最高价达到29万元/平米的东海国际中心，主力户型100-200平米，由于定价太高，销售情况很不理想。另一个备案价格在7万-17万元之间的大户型商务公寓深圳湾1号，拿到预售证已过2个月，因为缺少意向购买客户，迟迟未开盘。
代理东海国际中心的一位中介人员告诉记者，购买人群大多是企业主，以自住需求为主，几千万元一套的房子拿来投资办公或出租显然太奢侈。
位于福田区梅林片区的体量达40万平米的写字楼项目卓越城，均价4.5万元/平米，3月份开盘以来销售也不尽如人意。深圳美亨投资总裁吴茂萍告诉记者，主要源于楼盘功能性不强，该片区并非福田CBD，缺乏商业氛围，租金回报率低，投资者并不看好。相反如果做成住宅，早已销售一空。
深房网总经理周学军认为，从商业地产楼盘销售情况看，热钱进入楼市仅是有些专家单方面猜测，单套房源的购买人群主要是本土，而且中国楼市赚快钱的几率已经很小，要投资只能长期持有，由于人民币对内快速贬值，投资房地产更多是寻求资产保值。
“热钱更多是一种炒作，别太当真。”深圳楼海咨询公司一位分析师认为，商务楼盘即使不限购也已很难打动投资者，因为租金回报率太低，有钱的买主更多考虑资产的保值增值，收租一年回报率只有2%，还不如银行利息。
“大户型租金回报率太低，不如买银行理财产品，高的收益能达到6%，如果是民间借贷利息更高。”新浪房产深圳副总监陶文杰分析，商务公寓价格均偏高，购买人群有限，虽然不限购不限贷，但首付需要五成，一套上百平米的房子动辄五六百万元以上，首付至少需两三百万元，相比几年前首付只需一两成的低成本投入，如今投资资金成本太高，杠杆太低。
同样一套价值1000万元的房子，过去只需一两百万元可以撬动，如今需五百万元，资金回报率相差太大。上述房产业内人士均认为，谁也无法预测未来房子能够升值多少，再加上不动产流动性受阻碍，此类总价偏高的房子挂牌三五个月也难以成交，显然不符合热钱投资的特性。
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