行政调控不宜再加码
摘要：本轮房地产调控政策事实上是以房价的涨跌为出发点的，显然春节前后楼市的异动再次引发了政府高层的关注。
回建强
本轮房地产调控政策事实上是以房价的涨跌为出发点的，显然春节前后楼市的异动再次引发了政府高层的关注。
2月20日，国务院召开的常务工作会议聚焦房地产调控，并提出了五方面的意见。主要内容是：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。从具体内容看，除了明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”外，其他政策表述在此前政策中都有迹可循。
当前市场预期是上涨，那么政策的出台可以解读为针对上涨预期的一种回应与遏制，目的是扭转预期。其实会议公告也明确指出“短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”。笔者认为，在市场有明确上涨的客观预期下，强行用行政手段对冲市场趋势并不明智。在房地产市场要素基本明确的情况下，价格及预期主要是市场因素决定的，政策只能顺势引导；逆势调控势必造成市场扭曲，且扭曲的力度越大，市场后续反弹的力度越大。这个规律已经在此前几年房地产市场实践中得以应验。
温家宝总理任内最后一次主持国务院常务工作会议，对于楼市调控政策的表述并无新意，更多是重申，是强化此前政策的执行，也可以说是对本届政府调控楼市政策底线的再次坚持。目前楼市政策依然处于真空期或僵持期，楼市发展的新思路要在两会后由新一届政府去制定和落实，这是符合逻辑的。
从政策对市场的影响看，“新国五条”并没有出现传言中提高二套房首付比例或贷款利率的表述，延续了所谓严格实施差别化住房信贷政策，目的是抑制投资投机性购房。但市场现状是80%以上的购房都是首套，投资投机需求早已被排除在外，市场影响并不大。房产税试点扩容在所难免，但地方政府的积极性和落实的灵活性也决定了这个税没有降低房价的功能，短期内房产税不可能代替土地出让金在地方财政中的支柱角色，房产税扩容最大的后果是购房者又增加了一块不小的成本。至于房价控制目标，依然是政策制定容易，实际落实难。
实际上，2012年下半年开始的新一轮楼市回暖，其特点与2009年存在明显差异。
在限购、限贷政策的大框架下，首套购房需求、改善性购房需求和避险资金共同推动了一线城市和部分二线城市的楼市交易，而大部分三四线城市表现一般。基于上述推动因素，笔者判断市场依然处于可控范围内。
本轮市场的回暖是有其合理因素的，且房价上涨的结构特点也符合市场预期，一二线城市基础设施投资、级差地租、经济社会发展和福利保障等诸多因素都决定了房价适度上涨的合理。与上一轮投资投机购房需求推动的三四线城市房价普涨和过度上涨有明显的差异。另外，这轮楼市的回暖也有更多的行业本身的客观因素。
通过分析国家统计局最新公布的全国房地产行业数据，我们可以看到，去年房地产新开工绝对量是下降的，土地购置也是下降的，而房地产销售面积和金额则再创历史新高，房地产业不同指标的增减走向也促成了未来市场价格可能继续上涨的预期；另外，购房者经过实践的检验，明白了买房子确实不能套用买白菜的经验，不是所有地方的楼房、所有类型的楼房都是保值增值的，购房者的消费需求及开发商的投资方向都趋于理性，并再次回归、汇集到一二线发达城市。
不过，重点城市的房价上涨幅度，官方统计与民间的实际感受越来越分化，特别是一线城市的房价，虽然官方发布的房价指数同比上涨只有2%-3%，环比小于1%，但实际购房的民众面对的房价上涨幅度却要大得多。
（作者为中房研协技术服务公司副总监）
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