北京库存10万套期房消化不良

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发布时间：2009-02-21 19:52:00

摘要：北京库存10万套期房消化不良

北京房协专家称，国家把房地产放最后调控可能性较大，开发商将以签合同方式承诺价格一步降到位

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者袁晓澜北京报道

　据北京市房地产市场交易管理网和国信证券提供的数据显示，截止到2009年2月8日，北京可售期房统计数据中不含限价房和经济适用房达到104751套，同比增长44.7%。由于2008年北京期房每周平均销售量为1146套，如果按照去年的销售速度来计算，仅现有库存期房就够北京市场消化近两年时间。
　   “高库存积压了整个产业链条的资金，开发商面临着偿还债务和资产缩水的风险，开发商只有进一步降价，盘活库存这一条活路。”阳光100副总裁范小冲对《华夏时报》记者说。
　　业内人士预测，开发商还在苦等两会更大力度的救市措施。不过房价调整还未到位，政策利好或将落空，国家把房地产放最后调控的可能性较大，而房地产市场将孕育更大降幅。
高库存危机
　房子卖给谁？仅北京现有的104751套可售期房就够北京市场消化近两年时间。
　   “由于这个数字还不包括限价房和经济适用房的销售，预计限价房和经济适用房的大规模入市，将吸引一大部分有效需求。另外，按照从开工到取得预售证大概需要两年时间来算，在2006年、2007年高地价时代拿地的项目，在今年将陆续入市，也将新增一部分供求。北京用两年时间来消化库存期房的压力不小。”国信证券房地产行业分析师区瑞明向记者表示。
　由于房地产与钢材、水泥等多个行业联系紧密，商品房在建设过程中吸纳了产业链条上的资金，如今房地产处于高库存状态，整个产业链条也丧失了活力。“巨量的资金被占用，开发商也就丧失了继续开发的能力。而这些库存不尽快消化掉的话，将孕育更大风险。”范小冲说。
　   “在地产牛市时，开发和放贷两旺。不过，当房子卖不出去不能回笼资金的时候，开发商将面临偿还银行债务的压力。”区瑞明对记者表示，另一方面，随着行情的走低，银行对未售出房子的估值会降低，从而要求开发商增加抵押物，以稳定在银行的贷款。把房子捏在手里，开发商也将面临资产缩水的压力。
　   “目前投资客已基本撤离，市场的需求少了一大半，供需在今天发生了大逆转，生产已经过剩，今年的任务就是去库存化。”区瑞明说。
　范小冲强调，如果库存不尽快消化掉，后面将有更大的危机。以现有土地、钢材等成本建设的新盘，在买方市场上，购房者将更注重质优价廉，这也会让旧库存更没有消化的机会。
求助二手房中介卖新房
　　高库存是整个房地产行业的普遍现象。
　　据2月18日保利地产公布的2008年年报显示，报告期末该公司存货达401.96亿元，同比增长43.12%，占总资产的74.95%。而万科2008年第三季度季报披露，其存货高达873.76亿元，位列同期各上市房企第一位。
　   “从各企业库存压力来看，万科成为带头降价企业有其必然之处。不降价尽快消化库存，将给万科的资金链带来压力。万科走的是快速开发路线，盘子大，在这一个项目亏损，而随着现在土地等各方面成本又降低，亏损的部分可以从其他项目中赚回来。”范小冲说。
　　开发商也形成了降价的共识。在这一轮降价潮中，谁降得更早，谁的性价比最高，这类开发商就能尝到甜头。一些楼盘还开始寻求二手房中介的帮助，以求多增加一些销售渠道。
    “最近一些近郊地区的楼盘，由于除售楼处，又没有别的宣传渠道，为了节约广告宣传费用，便选择有门店优势的二手房中介合作，可以让开发商的楼盘更广泛地与购房者接触。”我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖对《华夏时报》记者表示，邀请他们帮助销售的楼盘分为几类，一类是尾盘，开发商想尽快结案好为新开楼盘重新定价，第二类是楼盘地理位置太偏远，在直接降价尽快销售和还继续扛着房价销售之间，选择后者作为销售策略，甚至外地楼盘也开始出现在中介机构的房源里面。
业内预计两会或逼房价大降
　　在两会楼市新的风向标确认之前，开发商还在等待最后的机会。
　　 “如果两会政策风向标要救开发商，那开发商情愿维持高利润，不再降价销售；但政策如果倾向于房价还没有调整到位，让开发商主动降价，预计开发商将对政策不再存幻想，高库存压力下，楼市将进入全面降价阶段。”胡景晖说。
　　胡景晖预计，两会定调后，北京楼市孕育着下一轮力度更大的降价潮。
   　“一旦房地产复苏并发展，将带动新一轮的投资过热的经济周期，对中国经济的危害是巨大的。到底应该尽快复苏房地产业，尽力拉动中国经济增长，还是待各行业复苏以后，经济层面情况稳定转好后再调整房地产，这也是国家政策层面一直考虑的问题，而把房地产放在最后调控的可能性最大。”北京房地产协会一位专家告诉《华夏时报》记者。
    近日，一场由北京房地产协会等四协会发起的“春暖楼市”活动将启动，房协将敦促开发商签订降价合同，开发商将按合同以底价销售楼盘。上述专家称这将督促开发商一步到位降低房价，以诚信来打消中低收入家庭的观望情绪。
　   范小冲对本报记者表示：“有的开发商一直死扛房价，总期待房市回暖会很快到来，不愿意面对现在供求关系已经扭转的事实。这个行业调整期将很长，越来越多的库存量将迫使开发商进一步降价。”