开发商7月攻防战

来源：华夏时报

发布时间：2012-07-13 12:09:00

摘要：夏季是楼市传统的淡季，但7月的上海楼市却并非如此。

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者王海春上海报道
    夏季是楼市传统的淡季，但7月的上海楼市却并非如此。中国指数研究院的数据显示，上海6月份24070元/平方米的商品住宅成交均价，创下了自2011年以来单月成交均价的最高纪录。
    近日，嘉定和宝山一些楼盘的价格又出现了上涨的苗头。据了解，除了新城金郡价格上涨了2000元/平方米外，万科金色领域也宣布在7月将价格从1.3万元/平方米上涨至1.5万元/平方米。“价格的上涨，其实在6月份就已经悄悄开始了。”同策房产研究总监张宏伟表示。
量价齐升的6月
    距离央行第二次发出降息的消息才刚刚一周，上海一些楼盘就上调了销售价格。
    7月10日，一位购房者告诉记者，他原先认为位于上海嘉定区的新城金郡能降到1.1万元/平方米，但没想到开发商6月底推出的新房源却涨到了1.5万元/平方米。
    “原以为淡季房价还能在1.3万元/平方米的基础上再降一降，因为如果按上半年严格的调控，价格应该可以再降一降的。可没想到这次他们新出房源的价格，比年初时还涨了2000元/平方米。”这位购房者说。
    新城金郡只是上海楼市近期的一个缩影。进入7月后，上海很多楼盘都开始涨价或取消了折扣。
    位于嘉定区的万科金色领域在7月初已经对外公开表示，7月新推的22套房源从此前1.3万元/平方米的均价，上调至1.5万元/平方米。而宝山区的旭辉澜湾近日对外的销售报价也从此前的8800元/平方米上调至9800元/平方米，上涨了1000元/平方米。
    “除了明涨价，一些楼盘还以取消折扣或优惠减少的方式变相进行涨价。比如，原先7折的优惠，现在只有8.5折或是9折。有的干脆就没有优惠了。”上海永庆房屋总经理陈史翎表示。
    为何进入7月之后，上海嘉定、宝山一些楼盘的价格均出现了不同程度的上涨？
    “6月份很多开发商的销售业绩都是不错的。这一方面与房企长期积累了大量购房需求有关外，楼盘加大了折扣力度也是重要原因。但也有房企可能认为房价已经在6月见底了，因此在近期取消了折扣或上调了价格。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏表示。
    张宏伟表示，其实6月份上海的房价就已经开始上涨了，7月开发商的涨价只不过是6月的延续。“可以说是价量齐升。”张宏伟说。
    据中国指数研究院统计，6月份上海共计成交8365套住宅，环比上扬24.7%，同比去年6月的成交量上涨两成，创下了自2011年1月底调控加码以来的最高值。
    在成交量上涨的同时，今年6月份上海市商品住宅成交均价高达24070元/平方米，也突破了2.4万/平方米的大关。
    “受一手房价格影响，现在二手房的议价空间也有所减少。原先最大可以有10%的降价幅度，但现在基本没有降价空间了。因为打算卖房的房东认为，新房价格现在上涨，如果二手房再加大降价空间，自己就亏了。”中原地产研究中心主任宋会雍表示。
下半年走势充满变数
    “降息在减轻了开发商利息负担的同时，也降低了房企的融资成本。更重要的是，市场上将降息解读为对楼市的利好消息，而这在某种程度上也影响到了开发商和购房者对未来走势的预期。”伍惠敏表示。
    分析人士认为，6月成交量的走高，与政策“窗口期”的开放也有一定关系。
    “其实刚需在6月份入市的数量是有限的。价格之所以走高，除了改善性需求大量入市，豪宅成交量放大带动了整体价格走高，是最主要的原因。而6月的信贷也相对松一些。”陈史翎表示。
    此外，在经济形势不好的情况下，投资客想再次杀回楼市的动力开始进一步加大，并已经在冲击房价进一步上涨。
    “‘降息’与‘降准’预示着相对宽松的货币政策已经到来，尽管其目的主要还是为了保证宏观经济‘稳增长’，但是市场‘流动性’的释放将成为助推和刺激通胀预期重新来临的信号。尽管全国6月CPI同比增速在2.2%，但整个市场还很难以扭转‘负利率’时代人们继续寻求资产保值增值产品的动机。”张宏伟说。
    与此同时，支持开发商继续上调房价的动力也正在不断增加。而这又与开发商似乎已经挺过了“难关”有关。
    通过微调、降价等多种因素，房地产市场成交量得以回升。从5月起计算，开发商在这两个月回笼的资金可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。
    “政府如果放松对开发商在资金面的管控，整个房地产市场降价的动力会逐步消失。那么未来房价的降幅，将随着成交量的持续增加逐步收窄。”张宏伟说。
    不过也有业内专家指出，6月的行情不具有可持续性，更不意味着楼市将出现逆转。
    “现在楼市成交量的回暖，很大程度上是开发商用折扣换来的。以前市场上只认为豪宅打折也卖不出去，但现在市场上打破了这个规律：打折对豪宅客户同样起作用。上海豪宅之所以在6月出现成交量大幅上升，也与这些楼盘进行大幅度的折扣和优惠有关。”伍惠敏指出，限购政策没有根本放开的前提下，如果开发商认为市场市场已经见底，并轻易上调价格，市场很可能再次陷入低谷中。