5月房地产信托收益丢冠军宝座

5月房地产信托收益丢冠军宝座
政策不确定致市场谨慎

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 姚博海 北京报道

   自从紧缩货币政策实施以来，被“断奶”的房地产企业们不得不将目光投向了信托。从去年下半年以来，房地产信托成为市场热点，不但其发行数量一度占据总发行量的30%，更是在收益率上超过全行业平均收益率。
    但市场开始出现了变化，根据好买基金数据显示：5月份，54家信托公司共成立的284只固定收益信托产品中，投向最大的两个行业的为工商企业和房地产，产品数量分别为70只、46只，占比分别为24.65%、16.20%。自4月以来，资金投向工商企业的信托产品数量，已经连续两个月超过房地产信托。
    “政策的不确定性使得信托公司在发行房地产信托产品时更加谨慎，市场开始进入一个谨慎观望的阶段。”好买基金研究员罗梦介绍说。
5月房地产信托收益率超9%
    房地产调控政策的影响正在信托市场开始显现，根据普益财富数据显示，今年1-5月份，信托产品全行业共发行1151只，其中房地产信托发行为256只，占比达到22.24%。相比于去年同期的697只中的159只，占比22.81%，下降了0.57%。
    在罗梦看来，这样的原因主要有两点，一是政策面的调控以及未来的不确定性使得信托公司在发售产品时会更加谨慎；另一方面相对房地产而言，工商企业的产品风险性更低。
    普益财富的数据显示，1-5月份，工商企业信托共发行419只名列发行数第一，房地产信托以256只名列第二，证券投资信托207只位列第三。而在预期收益率上，房地产信托也首次被商品信托取代第一的宝座，其9.32%的平均收益率要低于商品信托的9.42%。
    此前，由于限购政策的出台，使得房地产销售量下滑，销售回款率也下降，另一方面由于房地产贷款监管更加严格使得房地产企业在贷款问题上捉襟见肘，这也使得房地产信托产品受到热捧。
    在普益财富给出的数据中，从去年6月份开始，房地产信托进入一个“井喷”时期。仅去年6-12月一共发行房地产信托361只，占整个1307只的27.62%。发行规模更达790.63亿占整个1943.77亿的40.67%。
    “相比之下，今年的房地产信托发行数量并不多，没有超过工商企业数量，但房地产信托的产品规模较大，这是大家认为房地产信托发行多的主要原因。”普益财富研究员范杰介绍说。
谨慎应对政策风险
    在此前，有媒体报道，10家信托公司的房地产业务被叫停，这也使得整个市场重新回归冷静。一位信托业内人士告诉记者，监管层已经加大了对信托产品风险的控制力度，并要求一些发行风险产品较多的信托公司进行自查。“显而易见的是，这些风险产品指的就是房地产信托，因为政策面不确定而市场又这么热捧，很可能会出现较大风险。现在很多信托公司都要求每个月发行的房地产信托数量不能超过5只。”
    不光是数量上，在房地产项目的选择上信托公司也不再是“一锅端”，据范杰介绍，对待房地产信托产品，信托公司已经开始挑选项目，以前50%的项目入选率如今已经下降到20%。
    其次，在信托募集规模上，比较好发行的都是募集规模大的信托产品，而几千万规模的房地产信托现在已经很少。
    此外，由于房地产信托的收益率比去年整体有所提高，意味着对于很多小房地产企业来说，整体融资成本已经增加，目前行业的融资成本已经达到了18%以上。
    “近期我们发现，很多信托公司基本不发1亿以下的房地产信托。而投向工商企业领域的信托，募集规模相对较小，所以发行数量超过了房地产信托。很多地产公司由于无法取得信托资金，已经不得已通过民间借贷来解决问题。但从房地产商的销售方面看，近期房地产的销售仍然不容乐观，这就使得房地产商回笼资金的能力无法回升。这样的话，房地产行业的资金饥渴仍将延续。”范杰坦言。
吸金行情还能持续多久
    尽管数量有所减少，但房地产信托无疑还是最为吸金的产品。根据好买基金数据显示，5月份纳入统计的26只房地产信托产品总募集金额为96.24亿元，平均募集金额为3.70亿元，而其余行业的平均募集金额均未超过2亿元。从具体项目来看，规模超过10亿元的6个项目中，共有5个是投向房地产行业的。
    它们分别是：华润深国投推出的银泰零售业发展投资基金1期（16亿元）、厦门信托推出的莆田文献街旧城改造（14亿元）、中铁信托推出的唐山万达（11.76亿元）、华澳信托推出的长信6号（10.86亿元）、百瑞信托推出的百瑞宝盈113号（10.78亿元）。
    保障性住房的政策倾向是支撑目前房地产的主要原因之一，在年初银监会印发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》所含《信托公司风险资本计算表》明确指出，公租房及廉租房融资风险系数为0.5%，而其他房地产融资为1%。
    “现在监管部门都会对信托公司的产品风险系数进行评估，房地产项目最热但是风险性也较大，因此转向保障性住房会好些。”上述业内人士表示。
    在范杰看来，尽管政策面有风险，但房地产信托不会快速减少，而且收益率会逐渐走高。但未来也不排除监管部门出台新的政策致使房地产信托急刹车的情况出现。“从理性分析的角度上，投资者应该对房地产信托的兴趣降温，但是由于信托公司也做了相应调整，选项目更加谨慎加上收益一直不错，因此还是有很多客户对房地产信托有需求。不过风险是时刻存在的，这点投资者还是应当注意。”范杰提醒说。   
    除了工商企业和房地产信托外，商品信托成为近一段时间的“黑马”。由于国内收藏市场的火爆，包括红酒、瓷器、书画等在内的此类信托产品的预期收益率今年以来大幅攀升，不过其风险性也不可小视。
    范杰介绍说，商品信托相对房地产信托，优点就是避开了政策风险，其缺点也显而易见，“就是投资者进入了自己不熟悉的领域。这类市场里面的玄机远远高于房地产，这样就有了投资者信息不对称，在选择产品的时候，只能根据信托公司或者投资顾问过往业绩判断。”
    相比之下，房地产的劣势在于政策靴子尚未落地，不知道后续的政策会如何。优势则较为明显，投资者甚至可以知道自己的资金是投向哪个开发商的哪个项目。如果投资者仔细分析，还可以对开发商和项目做出适当的判定，投资时做到心中有数。

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