房企扛价惜售路线曝光

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 郑桂兰 北京报道

   自去年4月房地产市场受政策调控以来，房价并没有明显的下跌。反而倒是股市很配合，近一年来都持续演绎着楼市调控、股市吃药的行情。去年房贷新政一出，股市应声暴跌，4月15日自3180点开始下跌，一路深跌至2319点才开始反弹。今年1月继续推出更严厉的限购政策后，股市还是有下跌走势。
    严厉的楼市调控政策下，房地产企业在忙什么呢？随着去年年报的披露，上市公司中的房地产企业业绩和详细的财务报表亮相。根据Wind数据统计，截至4月15日共有74家A股上市公司公布年报，其中合计现金流净值为负的701.67亿元，去年这74家公司的现金流净值为357.56亿元，同比减少了296.24%；其中资产负债表中的存货合计为7237.29亿元，去年这些公司的存货是5110.19亿元，同比增加41.62%。
    一边是现金流的骤降，一边是存货的增加，业内人士分析认为，这是房屋销售量下降的结果。同时也说明房地产企业坚持不降价销售，增加了很多持有性房产，这其中既包括开发完没有售出的也包括卖不出去被动持有的。
    看来开发商暂时以观望应对调控政策的路线被财务数据显示出来了，《华夏时报》采访获知，这些企业已经显示出现金流紧张的局面，一些房企已经开始酝酿从海外市场筹资了；未来如果现金流持续紧张而又没有有效的资金来源，那么可能出现降价出售存货的情况，到那时房价就可能出现下跌。
现金流同比少一千亿
    自去年4月房地产市场进入政策调控期以来，房地产股票经历了一轮惨重的下跌。现在房地产类的股票估值已经处于比较低的水平。尽管过去一年楼市处于调控政策下，但上市房地产公司的业绩还是增长了不少。根据Wind统计数据，上述公布年报的74家A股上市公司2010年合计净利润为472.5亿元，与去年可比数据351.85亿元相比，同比增长34.29%。
    净利润前四名依旧是“保招万金”，其中业绩最高的是万科88.4亿元，其次分别是保利地产55.05亿元、金地集团31.33亿元、招商地产24.84亿元。
    国泰君安证券首席经济学家李迅雷对记者表示，房地产企业的净利润体现的是去年的房屋销售情况，去年全年的房屋销售情况还是比较好的。信达证券研究所副所长刘景德也表示，房地产公司的业绩好还是因为房价在高位，销售出去的房子能保证一定的利润空间。
    不错的净利润下也有着让人担忧的现金流状况。根据已经公布年报的房企现金流来看，数据还是比较严峻的，74家企业合计现金流净值是负的701.67亿元，而2009年时它们的现金流是正的357.56亿元，这其中减少了1000多亿元。
    其中保利地产的净现金流是负的223.7亿元，位列排名榜倒数第一位；华发股份位列净现金流正数第一位，是31.26亿元；第二位是万科A，净现金流22.37亿元。如果之后再对照保利和万科的存货增长情况，能看出两者在降价销售积极性上的差异。
    “去年房子销售状况明显下滑，销售的房子减少，回来的资金肯定减少，在房地产企业投资大回流小的情况下，现金流一定是负的。房企虽然在去年的业绩不错，但未来的业绩增长有一定的不确定性。”刘景德分析说。
存货同比增两千亿
    在房企现金流同比显著下降的同时，房企存货在显著上升。根据Wind数据，上述74家房企的存货总额为7237.29亿元，去年这些公司的存货是5110.19亿元，同比增加41.62%，而2009年这些公司的存货同比增长率是31.06%。
    其中存货量最高的依旧是最有实力的“保招万金”四家，万科和保利地产的存货位居前列，超过1000亿元。其中存货增长率最高的是保利地产，高达82.86%，万科存货增长率是48.01%。保利地产现金流负值高企且存货高企，说明保利地产在2010年有一定量的建成项目，且没有销售出去。万科也有很高的存货值，但现金流为正，说明万科在2010年也有一定量的建成项目，有一部分售出，还有相当一部分没有售出。从现金流状况来看，万科相对保利，出售更积极。在楼市调控政策下，出售意味着以不能涨很多的价格出售，或者以稍有降幅的价格进行出售。
    “现金流为负和存货高企是对应的，房子卖得少了，回流资金比较少，同时房地产企业在融资和企业贷款方面都受到了限制，现金流也就是负值了。房子销量自去年以来逐渐下滑，市场成交量低了，房地产企业的存货就高了。”李迅雷表示，“市场的买房和卖方都有观望心理，也无法说清楚房企有几成是主动不降价销售，有几成是被动卖不出去。预计今年房地产企业的业绩会增长，但是增长率会回落。”
在惜售中度过一年
    房地产调控政策的目的直指房价，但调控一年以来房价并没有明显降幅。根据上述房地产上市公司在2010年的年报财务数据，西南证券房地产行业分析师肖剑表示：“房地产年报的业绩确实还是可以的，但现金流下降和存货增加体现了一些问题，这应该是政策调控的结果。房地产市场销售量下滑之后，房地产企业的现金流会下降，同时存货会增加。”
    存货既包括建成没有出售的房子，又包括被动售不出的房子。房价没有明显下降，或许是房地产企业不愿在较低价格上提供供给，他们更愿意先观望，于是造成了房地产企业的存货增加。由于不销售没有回款，房地产的现金流也变得异常紧张。
    “房地产企业多是选择了不降价销售，先扛着价格不卖。但是这种情况能坚持一年两年，还是更长？时间长了这种只产不销的运作肯定是不能持久的。但房企降价销售也有一定的风险，现在房子的成本价格已经比较高了，这主要是由于地价很高，如果房价降得太多会有亏本销售的风险。”刘景德对记者表示。
    “在房地产调控政策下，大的房地产公司和小的房地产公司会出现一个分化。这种分化也主要体现在现金流的压力大小上，大公司解决现金流负值的能力还是好一些，其融资渠道多，信用好，融资成本低；而小公司则融资渠道少，融资成本高。于是大公司和小公司在发展路线上也会分化，小公司在现金流紧张情况下会主动减少新开工面积，减少投资。而大公司可能进行土地储备，增加投资。”肖剑表示。房地产公司现金流紧张是不争的事实，有的房地产企业竟然开始想办法去海外市场融资。
    其实，解决现金流还可以通过售出存货的办法。目前开发商都根据自己的资金实力，维持一定水平的存货。只是这种持有对每个不同的企业都是有资金上限的。随着调控的深入和房地产自身资金紧张状况的累加，或许未来房企为了回笼现金会选择以较低价格出售存货。
    “现在无论大公司小公司，都对房价进行观望，先本能地坚持着不降价。如果以后新开工面积和投资增速有显著的下降，那么一些房企可能就会降价销售存量，但这种情况还需要一定时间的等待，需要后续多种数据的相互印证、分析。”肖剑分析说。

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