楼市调控给力房贷增速趋缓

作者：刘飞

来源：

发布时间：2011-01-28 21:15:54

摘要：楼市调控给力房贷增速趋缓

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘飞北京报道

   密集出台的房地产调控政策出台一年来，仍未见楼市降温。现在“新国八条”来了，房产税来了，银行利率高了，能抑制住房价的上涨吗？
    1月27日，受“新国八条”调控楼市政策出台影响，地产板块跌幅居首，早盘一度大跌逾4%，受大盘反弹带动跌幅有所收窄，收盘时下跌1.58%。
    房地产贷款也不再成为“香饽饽”，银行纷纷调整信贷结构，房地产贷款比例已经大幅下降，而且为了应付不断上升的资金成本，银行提高了房贷利率，这也将进一步减缓房地产贷款的增长速度。
房贷增速减缓
    继2010年4月、9月两轮房地产调控后，2011年伊始，第三轮调控拉开大幕，调控配套措施直接针对投资性购房需求，打击房地产泡沫。
    一直以来，房地产贷款是银行的优质资产。但在房地产市场面临强力调控的大背景下，金融机构纷纷调整信贷结构，房地产贷款增速大幅下降。
    央行发布的2010年金融机构贷款投向统计显示，房地产贷款增速明显回落。2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，比上年末降低10.6个百分点。前四季度新增房地产贷款分别为8457亿元、5343亿元、3400亿元和3000亿元，逐步明显回落。
    在限购令和差别化住房信贷政策的作用下，个人购房贷款同样大幅“瘦身”。2010年全年，个人购房贷款新增1.4万亿，比上年末降低13.7个百分点。从第三季度开始就大幅下降，前四季度新增个人购房贷款分别为5227亿元、4096亿元、2277亿元和2400亿元。
    当前情况下个人房贷盈利有限。上海银行副行长王世豪曾算过一笔帐，商业银行长期存款成本约为3%，运营成本约为1%，营业税0.2%，三者相加约为4.2%，除此之外，还有房贷坏账损失和资本金占用所带来的成本。
房贷利率或将上调
    “新国八条”强调差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
    值得注意的是，人民银行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。这意味着，银行还有在“首付六成、利率1.1倍”基础上自主上调的权限。
    1月27日，记者咨询多家银行工作人员都表示，尚未接到总行具体通知。一位业内人士对《华夏时报》记者表示，“新国八条”给出的是一个“底线”，具体执行多少，银行会按照自身业务需求、客户需求等给出不同的措施，但肯定不会低于国家标准。
    之前有消息称，四大国有银行1月前两周新增信贷超过3500亿元，银行业新增信贷总量已接近万亿元大关。不容忽视的是，信贷投放井喷的后果是贷款利率普遍上涨。
    近期，传闻北京、深圳和重庆已有多个银行取消了首套房贷8.5折的优惠，部分银行调整为9折优惠，甚至有部分银行按照基本利率执行。
    “信贷政策的改变，展示了调控的决心，对购房者心理预期造成的影响更大。在信贷收紧的情况下，银行贷款投放非常谨慎。”某国有银行支行信贷部门负责人表示，银行1月信贷额度近乎全部投放完毕，除优质客户外，原则上按照基准利率执行。
    在1月25日的房贷市场展望及预测论坛上，多家银行行长对于明年自身个贷市场的基调都转为收紧，整体的房贷市场将会全面从紧。
    “在信贷收紧的情况下，银行会提高定价权，以价补量。保障个人正常住房需求，首套房贷款维持基准利率，上调空间不大了。”上述负责人表示，二套房首付的提高释放了信贷紧缩的信号，未来预计房贷市场政策将可能会进一步紧缩，搭乘“新国八条”调控的顺风车，银行会顺理成章提高二套房贷利率。
    有消息称，北京已有少数银行将二套房贷利率由基准利率的1.1倍上调至1.3-1.5倍。记者粗略地算了一笔账，以200万元房产为例，首付比例提高一成要20万元。目前，5年期以上的贷款利率为6.4%，如享受基准利率1.1倍，实际利率为7.04%，假如上调基准利率的1.3倍，实际利率为8.32%，前后利差为1.28个百分点，相当于央行最近一次加息0.25个百分点的5倍多。
    “如此高的贷款压力再加之房产税试点工作的展开，从长远来看将打击房地产投机客。”上述负责人进一步表示，这些调控政策将帮助银行减小房贷风险，提高利率，增加利差收益。