碧桂园发债补贴拿地成本 二三线城市布局进入获利期

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

   融新资，还旧债。在今年4月16日发债融资5.5亿美元后，8月5日，碧桂园再次宣布发债融资4亿美元，补充流动资金缺口，加速大跃进。
    因政策对一线城市的调控，碧桂园多年来在二三线城市的布局开始进入收获期，上半年共实现销售额132亿元，合同销售面积约242万平方米，同比分别增长50%及26%。但与当年不同的是，碧桂园已变得更加低调，虽然在土地一级市场控制了不少土地，但每年公布的土地储备只保持在4000万平方米左右。
两次发债融资9.5亿美元
    在今年4月16日发债融资5.5亿美元后，8月5日，碧桂园再次宣布拟发售价值4亿美元的5年期优先票据，票面利率为10.5%，该债券发行所筹集的资金将用于偿还2013年到期的剩余可转债以及土地收购。
    截至目前，碧桂园累计已回购了的可换股债券之本金总额约为人民币23.01亿元，占可换股债券发行额约53.3%。
    碧桂园相关负责人对记者表示，2009年和2010年年初至今的销售合同表现强劲，集团内部已在假设不考虑海外资本市场融资的情形下，于全年现金流预算中作出了回购可换股债券的资金预留。此次拟再发行债券最首要的目的是通过海外资本市场的融资，为剩余约50%的可换股债券作出回购的资金安排，维持强健的财务结构，为大量项目保持营运资金，为公司未来发展提供更大空间。
    据记者了解，从2009年9月开始，碧桂园就以11.75%的高利率发债融资3.75亿美元。此次发债，外界将其看做是今年4月的延续，以弥补未来不可预见的资金缺口。碧桂园相关负责人对记者表示，目前公司大部分的现金存于境内，可以以分红形式汇到境外，但会产生一定的税务成本，因此在境外发债使得总债务期延长是个不错的选择。、
    某机构地产分析师告诉记者，开发商任何时候都是缺资金的，尤其是要保持较快速度的增长时，首先必须保证拿地规模和开发规模的增长，开发项目增多盘子扩大，而楼市调控下单个楼盘销售速度可能下滑时，对资金的需求更紧迫。
受益二三线布局
    目前可查询的公司现金流仍是2009年年报的数据，碧桂园2009年年底可动用现金约64亿元人民币。而碧桂园上半年共实现销售额132亿元，合同销售面积约242万平方米，同比分别增长50%及26%。供公司可用现金流动资金约200亿元。
    “碧桂园2009年确认收入及合同销售金额均创历史新高，今年1-6月销售理想，账面现金较为充裕，提前为明年的可换股债券再融资做了准备。”碧桂园集团人士对记者说。
    与前两年相比，碧桂园开发规模并未大幅增加，但销售规模增长的同时，发债数额也越来越大，公司可动用的流动资金是增多了，但仍显得捉襟见肘。一位熟悉碧桂园开发模式的地产商人士告诉记者，最大的可能是碧桂园的财务成本在大幅度增加，而碧桂园拿地模式大多是从一级市场开始进入，前期所需资金增多，很多土地虽已被其控制收入囊中，但因此前一直饱受土地储备大王的非议而不敢张扬，现在碧桂园每年公布的土地储备只保持在4000万平方米左右的规模。
    截至2010年5月底，已竣工未销售的总建筑面积为147万平方米，已取得施工证的总建筑面积中已达到预售条件的可售面积约有318万平方米，两者加起来总共约465万平方米，碧桂园下半年推盘压力也较大。
    但业内人士认为，受益于国家积极稳妥推进二三线城市城镇化政策，一线城市房价受调控影响上涨空间受抑，但二三线城市房价却继续看涨。碧桂园多年来一直主打的二三线城市的发展布局加快进入了收获期，完成2010年300亿元的合同销售目标压力不大。
    合正地产品牌总监王恭敏告诉记者，二三线城市房价不在调控范围内，所以前几年在二三线城市布局的地产商，现在受影响就较少。
    据记者了解，在长沙购房，就不需要遵守国十条中“在当地缴纳社保或者纳税一年”的条件才能贷款购房，外地的人依然可以购房，只是贷款依照银行规定执行，但利率仍可做到七折。

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