杭州取消新房限价,专家:回归正常市场逻辑,“压箱底的宝地”待入市
来源:华夏时报
发布时间:2024-10-10 14:24:13
华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道
10月9日,新一线城市杭州出台楼市新政,推出落实国家住房信贷政策、优化住房公积金贷款政策、取消新出让用地限价措施等五条措施。
其中,“取消新出让用地限价措施”最为引人关注。浙报传媒地产研究院院长丁建刚向《华夏时报》记者分析称,可以预见到的效果包括市场真实的价格信号恢复、各区和各板块将纷纷拿出压箱底的宝地等。
滨江控股执行总裁朱立东认为,限价放开、行政干预退出,回归到市场的本原,肯定是市场能够长久稳定发展的一个基础条件。
“市场的基本原则就是‘质价相符’,在好的地段做好的产品,推向市场也应获得适当的溢价,这是比较正向的市场逻辑。”朱立东向《华夏时报》记者表示,在之前的限价环境中,房企拼的不是创造溢价的能力,而是如何缩减成本。但成本往往是刚性的,这也导致较难做出优质项目。限价放开,开发商可以遵循正常的市场逻辑,打造出与地段以及其他硬件条件相符合的、品质好的房子,这也与中央提倡的“好房子”理念相符合。
根据中指研究院的监测数据,杭州此次新政出台的背后,9月杭州新房、土地端市场表现都呈现疲软趋势,供需两端观望情绪均较浓郁。基于此,“本次新政涵盖了土地、新房市场,从多个维度打出组合拳,预计对杭州市场的活力将有较大的改善效果。”中指研究院华东大区常务副总高院生表示。
杭州取消新出让用地限价措施
作为新一线城市的风向标,杭州楼市的动向一直备受关注。
10月9日,杭州发出《通知》,推出落实国家住房信贷政策、优化住房公积金贷款政策、取消新出让用地限价措施、因地施策加大购房支持力度、加大房地产融资协调工作力度等五条措施。
其中,《通知》要求落实国家住房信贷政策,引导商业银行稳妥有序降低存量房贷利率。对于贷款购买住房的居民家庭,商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房,最低首付款比例统一为15%。
同时,明确优化住房公积金贷款政策。职工家庭购买住房申请住房公积金贷款,最高额度提高到130万元,保底额度提高到20万元;购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品住房或“以旧换新”的,贷款额度可上浮20%;统一首套房和二套房贷款首付款比例不低于20%;使用1次住房公积金贷款已结清的,可按首套房认定。
而最为引人瞩目的一条是“取消新出让用地限价措施”:《通知》规定,自发布之日起,新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求,已出让用地按原有合同约定执行。
从开发商的角度而言,滨江控股执行总裁朱立东认为,限价放开、行政干预退出,回归到市场的本原,肯定是市场能够长久稳定发展的一个基础条件。
“市场的基本原则就是‘质价相符‘,在好的地段做好的产品,推向市场也应获得适当的溢价,这是比较正向的市场逻辑。”朱立东进一步分析指出,在之前的限价环境中,房企拼的不是创造溢价的能力,而是如何缩减成本,但成本往往是刚性的,这也导致更难做出优质项目。
限价放开,开发商可以遵循正常的市场逻辑,打造出与地段以及其他硬件条件相符合的、品质好的房子,也与中央提倡的“好房子”理念相符合,“可以说放开限价是做’好房子’的基础和条件”。朱立东同时强调,“此次新政,并不是一个应急的救市措施,而是为了市场今后比较健康、稳定发展的一个市场基础。”
“在加速房企库存去化的同时,全面取消限房价将会激发房企的拿地积极性,给品牌溢价能力和产品能力强的房企提供更多的操盘空间,给市场带来更多的好房子。”中指研究院华东大区常务副总高院生向记者表示。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,取消商品房限价,可以预见到的效果包括市场真实的价格信号恢复、各区和各板块将纷纷拿出压箱底的宝地。
“过去多年中,不甘心被商品房限价政策限制价格而一直拒绝领预售证的几个项目,终于获得了胜利。”丁建刚透露,比如某央企的文教区项目、某央企江河汇一线江景最后的几十套房源、市中心的两个中式合院项目等,都终于可以网签了,“上述这些项目以及从现在开始新出让住宅用地的项目不再限价,杭州商品房的名义价格将有所上升”。
不过,丁建刚也直言,取消商品房限价政策虽然是一次拨乱反正,但却为时已晚,对市场的意义和积极影响已经有限。
本次新政,杭州还要求因地施策加大购房支持力度。支持鼓励各区、县(市)因地施策加快出台购房补贴、房票安置等措施,进一步推动商品住房“以旧换新”,加大购房支持力度,满足刚性和改善性住房需求。此外,《通知》强调加大房地产融资协调工作力度。推动房地产融资协调“白名单”扩容增效,加大“白名单”项目贷款投放力度。
杭州“银十”开局火爆
需要注意的是,根据中指研究院监测数据显示,杭州此次新政出台之前,9月杭州新房、土地端市场表现都呈现疲软趋势,供需两端观望情绪均较浓郁。
具体而言,新房市场方面,9月市区成交61.6万平米,环比增长54.2%,但成交规模的回升更大程度上是源于供应的放量(9月新批上市规模环比增幅93.8%)。从整个三季度来看,成交规模创近五年同期新低,且三季度参与登记买房的客户环比缩减49.1%,市场购房信心明显不足。
在土地端,今年三季度,杭州市区土拍收金210亿元,同比下降63.9%,规模创近两年季度新低;9月土拍溢价率下行至10%以内,远低于7、8月份,房企拿地热情也在走低。
对此,高院生认为,本次新政涵盖了土地、新房市场,从多个维度打出“组合拳”,预计对杭州市场的活力将有较大的改善效果。例如,可以降低购房门槛,提高公积金贷款额度,为当前市场上有着真实购房需求的客户减轻购房负担,将有效刺激部分刚性和改善性住房需求的释放;同时,有利于维稳四季度杭州楼市,后续或迎来翘尾行情,为深耕杭州的房企的业绩保驾护航等。
不过,国庆假期期间,在监管层一连串利好政策的刺激之下,杭州楼市已士气大振。
中指研究院统计,国庆节期间,杭州市区共计8个项目开盘,开盘房源超700套。杭州国庆期间8成以上售楼处人气显著好于前期,到访和成交数据均有明显提升。尤其是高端改善和热点刚改项目,国庆七天到访量在500—1000组不等,认购规模在60—80套之间。即使是部分前期销售表现不佳的项目,日均到访量也翻倍增长,国庆七天的成交量甚至接近前期月成交水平。
以本地龙头房企滨江集团为例。根据该公司日前发布的国庆热销喜报,国庆期间,滨江集团销售1016套房源、揽金破46亿元。其中,中式院墅产品溪映听庐国庆热销15套,枫揽华庭国庆期间劲销12套、揽金超8600万;滨江潮语鸣翠轩售楼处、样板间开放首日,就有近400组客户到访,150套房源共吸引218组客户登记;位于运河新城的滨江锦绣里,国庆假期到访超3000组等。
值得注意的是,对于此次新政的效果,仍有业内人士颇为谨慎。丁建刚直言,这次救楼市能否成功,取决于人们对未来市场的信心和实际购买力。
短期内,人们对市场信心的修复,最重要的就是要看926政治局会议所确定的一揽子经济刺激政策能否奏效。926政治局会议,以及国务院新闻办公室近期一系列发布会(10月12日还有财政部的新闻发布会)所释放的货币政策、财政政策等力度是否足够,特别是关于楼市的促进市场止跌回稳的政策目标能否达到。
责任编辑:张蓓 主编:张豫宁
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