6宗土地揽金118.86亿元，民企出手上海土拍，龙湖、大华溢价拿地

上海楼市。   李贝贝/摄

本报记者  李贝贝  上海报道

2024年上海一批次第二轮土拍今日结束，6宗地块全部成功出让，总土地出让金额118.86亿元。从获地情况来看，尽管央企、国企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高，大华、龙湖两家民企分别竞得一宗，其余4宗地块均由央企、国企竞得。

尽管目前房企在投资方面仍颇为保守，“谨慎”仍是主旋律。但从上海土拍结果来看，优质地块对于房企的吸引力始终存在。

拿下奉贤区奉贤新城10单元08B-01地块后，龙湖相关负责人即向《华夏时报》记者强调，“对于布局来说，龙湖持续在聚焦全国高量级城市，目前我们已经连续4年在上海有土地获取，在核心城市，合适的地段，做适配的产品，依然是很好的市场机会。”

“民企之光”年内首次在沪夺地

4月16日，上海2024年一批次土拍第二轮竞拍落下帷幕，6宗块地涉总出让面积约19.49万平米，起始总价为112.30亿元，吸引了越秀地产、建发、国贸、象屿、央企保利、中海和招商蛇口、中铁建、安徽高速、龙湖、大华等十余家房企前来竞拍。最终6宗地块全部出让，成交总金额119亿元；其中3宗地块摇号，平均溢价率5.8%。

本次出让分为上午、下午两场。其中，上午场推出浦东新区曹路科教园区单元（PDP0-0306）C1B-1地块、静安区中兴社区C070201单元151b-19地块、普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）024A-01地块和嘉定区菊园新区嘉定新城菊园社区JDC1-0404单元50-01地块。4宗地块中，普陀区桃浦科技智慧城地块及嘉定区菊园新区地块为底价成交，其余2宗为溢价成交。

浦东新区曹路科教园区单元地块起始价22.19亿元，联动价为6.3万元/平米，吸引了象屿&联发、中建八局两位竞买人参拍，最终象屿&联发以23.63亿元将地块收入囊中，楼面价33065元/平米，溢价率6.49%。据好地研究院统计，在一批次首轮土拍中，象屿参与了3宗地块，本轮又继续参拍4宗，在所有房企中，其整体参与度处于高位。此外，以全口径拿地金额计，象屿两轮拿地涉及金额共39.15亿元，居于各大房企前列。

静安区中兴社区C070201单元151b-19地块竞拍中，9位竞买人进入现场竞价环节，经过20轮竞价触及最高限价15.97亿元。有7位竞买人选择参与竞“高品质”指标环节，并全部接受最高指标后转入摇号环节，7位竞买人均参与摇号，最终越秀地产以15.97亿元摇号竞得，楼面价78197元/平米，溢价10%；房地联动价格12.10万元/平米，中小套型比例不低于60%。

《华夏时报》记者看到，3月15日，越秀地产已在上海一批次首轮拍地中以7.5亿元拿下的杨浦区长海地块。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，越秀在加大上海投资比重，且连续拿市中心地块，对未来销售额会有很大提升。另据克而瑞地产研究中心统计，静安区中兴社区地块为越秀在沪落下的第8子；在沪已入市四盘中，越秀仁恒天樾园和、保利越秀和樾天汇、保利越秀嘉悦云上、越秀·静安悦均已售罄。

下午场2宗地块全部由民企摘得。其中，大热的闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块共有12位竞买人参拍，包括保利发展&上海建工、招商、华润置地&江苏海润、中海、中铁置业、象屿&天安、安徽高速、金茂、建发&联发、大华、首开、国贸等。

该幅地块经过18轮竞价后进入竞高品质建设指标环节，最终竞指标达到最高标准。最终，7号竞买人大华地产幸运摇中该地块，成交总价25.56亿元，楼面价42350元/平米，溢价率10%。该地块出让面积为5.03万平米，起始价23.24亿元，房地联动价为6.9万元/平米，容积率只有1.2，中小套比例不低于50%。

而在奉贤区奉贤新城10单元08B-01地块的竞拍中，龙湖击败奉贤发展和象屿两位竞买人，以15.37亿元、溢价9.55%的代价拿下地块。

龙湖相关负责人告诉《华夏时报》记者，龙湖在奉贤新城已经交付了3个地产开发项目、开业了两座天街。本次获取的地块毗邻龙湖奉贤天街，2023年全年客流1840万人次，是目前奉贤的核心商圈。“基于板块流量、业主基数、区域了解度，以及产品能力来说，此次获取的新项目我们认为是比较优质的。”

土拍热度较一批次首轮有所下降

3月14日至3月15日，上海举行2024年第一批次首轮土拍。从土拍结果来看，5宗地块全部成交，收金约134.1亿元。其中，4宗地块触顶成交，1宗地块溢价成交，土地整体溢价率达到9.07%，创下2021年集中供地以来的新高。

对比首轮土拍，一些业内人士认为此次土拍热度有所下降。中指研究院上海高级分析师陈炬兰指出，本轮土拍，6宗地块仅吸引18家房企参拍，其中2宗地块均仅一家企业参拍，且央国企仍是拿地主力。记者看到，静安区中兴社区地块进入高品质竞价环节时，9个竞买人中有2个选择了退出；闵行浦锦街道地块的竞拍高品质建设环节中，首开也选择放弃。

克而瑞研究中心分析指出，本轮土拍热度较一批次首轮有所下降，主要是受到楼市仍未回暖的影响。该机构监测发现，上海的“金三银四”行情并不明显，3月上海新房成交75万平米，虽然环比大涨336%，同比降幅仍有2成；3月入市的35个新盘中，平均去化率为48%，积分触发的情况减少，即便是大热的中海顺昌玖里项目也仅过限售门槛、未触发积分。

毫无疑问，目前房企在投资方面仍颇为保守，“谨慎”仍是主旋律。不过，亦有乐观的看法认为，从上海2场土拍结果来看，优质地块对于房企的吸引力始终存在。上述龙湖相关负责人即强调，“对于布局来说，龙湖持续在聚焦全国高量级城市，目前我们已经连续4年在上海有土地获取，在核心城市，合适的地段，做适配的产品，依然是很好的市场机会。”

近期，市场已传出今年上海第二批次土拍的信息，据悉共计推出11宗地块，分散于静安、杨浦、普陀等热门区域。据悉，其中静安、浦东、闵行三地区的地块将通过招挂复合的方式出让，而其他八宗则会正规挂牌。

值得一提的是，上海第一批次土拍（包括上下半场），也是上海在调整“70/90”政策后的首次土拍。据公开资料，所谓“70/90”政策，源于2006年《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。其中明确，商品住房总面积中，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。

与第一批次第一轮5宗地块一样，本次6宗地块的中小套型标准也统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”，中小户型的比例也变得更为灵活，从“50%-70%不等”。

对此，陈炬兰认为，这一规则的调整未来将增加改善型产品供应，降低大面积产品溢价，缓和供需矛盾；卢文曦亦表示，政策调整的初衷是为了更好地满足改善性置业需求，“从产品舒适度来说会有一个提升，这样的多样化产品供给也会更加受到市场的欢迎，同时减轻销售的压力”。

责任编辑：张蓓  主编：张豫宁

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