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60元/平“能源费”、近7元/平物业费,打科技牌能否让紫金书院“普宅”升“豪宅”?

作者:董红艳

来源:华夏时报

发布时间:2023-10-21 08:54:46

摘要:近年来,不少新房项目开始打造恒温、恒湿、恒净、恒氧、恒静的科技住宅牌,称能够解决居住空间空气问题。

60元/平“能源费”、近7元/平物业费,打科技牌能否让紫金书院“普宅”升“豪宅”?

紫金书院所在地块。 董红艳/摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 董红艳 李贝贝 北京报道

每年秋冬季是北京等北方城市呼吸道疾病高发的季节。近年来,不少新房项目开始打造恒温、恒湿、恒净、恒氧、恒静的科技住宅牌,称能够解决居住空间空气问题。位于昌平区的紫金书院项目近期将开盘,据紫金书院的销售人员透露,其不用市政取暖,采用“五恒”科技令房间保温保湿,收费标准为每年60.51元/平米。记者了解到,这比起传统每平方米30元的市政取暖费高出一倍。

在北京市,市政供暖是多数居民区采用的取暖方式,近年来,一些科技住宅项目开始探索用科技方式替代市政取暖,对于购房者而言,“背书”者从市政体系到了开发商本身,较高的收费和科技运维中出现的种种问题,也使得这块成了被购房者投诉的重灾区。

走红的“科技住宅”

“这个项目没有启用市政的供暖系统。”紫金书院的销售人员张扬(化名)告诉记者,紫金书院的科技住宅使用的是“五恒”系统,运用地热泵,能够实现室内的恒温、恒湿、恒净、恒氧、恒静。居住的舒适度会比较高。能够缓解冬季较为常见的皮肤干燥、呼吸道疾病等。

张扬也坦言,这套系统的个性化调整空间并不大,住户只能在系统温度上调整2—3摄氏度。如果家里有小孩或者老人等人群,需要自行加装其他设备。

抛弃传统取暖制冷方式的“五恒”概念近年来比较热,不少开发商做出尝试,但是对于“五恒”对生活和健康的实际影响,业内观点不尽一致。

肿瘤科医生许先(化名)告诉记者,恒温、恒湿的环境并不适合长期生存居住,居住者需要让身体有适应多种环境的能力。过度的保护反而是伤害。

全球室内微气候智控专家、富睿纳(宁波)科技有限公司CEO王大国在接受《华夏时报》记者采访时表示,医生所讲的内容属于一种极端状况,“五恒”的环境是人体最为舒适和健康的居住环境,是适合人长期居住的,并且不会产生副作用。

记者注意到,近年来全国多个科技住宅项目出现维权的情况,维权者直指相关设备存在居住效果差、安装不到位、维护不到位的情况。其中,公开资料显示,金隅地产开发的北京西山甲一号多名业主在管道内发现大量垃圾;苏州某项目的业主甚至反馈因为在“科技住宅”生活后,小孩集体出现流鼻血的问题;苏州朗诗南门绿郡被爆,关窗后人呼吸不畅,新风量严重不足。

“现在出现维权的基本上都是已经濒临淘汰的第二代产品和‘五恒’智能空调的组装产品,可能有的开发商图便宜没使用好产品。而相关设备的后期维护成本和所配备的设备质量直接相关,劣质的设备维护成本极为昂贵。”王大国表示,目前国内相关核心全辐射、全置换技术过关的企业可能不超过三家,其他企业实际上只是做的新风技术,同时不排除有的企业在鱼目混珠,蹭“五恒”的概念。真正掌握相关专利技术企业的产品不会有太大问题。

易居研究院研究总监严跃进则认为,“五恒”科技住宅的打造符合美好人居的居住需求,符合当下的健康理念,因此相关的住房产品具备一定的市场吸引力。但是,现在很较多项目的相关技术沦为了噱头,实际效果有限。

业内人士方平(化名)向记者表示,据我所知,恒温恒湿的科技住宅后期维护如果不到位,相关设备就会沦为摆设。很多人用了用就放弃了,改用暖气和空调。如果项目未接市政集中供暖,万一在冬天科技设备坏掉,供暖就会受到影响。

如此看来,科技住宅的技术水平是成败关键。不过,王大国向记者表示,目前科技住宅建造参照的都是其他细分行业的标准,比如电气方面按照电气行业规范执行,新风部分按照暖通的风系统标准执行。针对科技住宅“五恒”系统整套的没有国家标准。行业标准现在也处于空白状态,都是参照传统暖通空调的标准在执行。

对于入住之后的运维,王大国指出,“五恒”科技住宅的集中系统对售后维修要求较高,此前部分业主维权就是系统中的新风管道在地下室吸取汽车尾气,导致大面积的业主生病。原来是有地产开发企业补贴费用给物业,由物业来维护日常维修,如果开发商不承担相关费用,维修或将成问题。同时,如果选用组装产品和原材料不好的,系统可能在五年左右就开始爆发问题。很多业主问题没得到解决,干脆就把这套系统给扒了自己重新做。

销售张扬表示,交付之后紫金书院的物业会根据专业的物业准则进行操作。

因科技而升高的收费

据紫金书院的销售人员透露,紫金书院的“五恒”科技住宅需要按照平米数收取能源费,收费标准为每年60.51元/平米。如果购买的是紫金书院111平米,三室的户型,则一年需要缴纳6700元的能源费用。记者了解到,北京海淀、亦庄等区域的其他科技住宅每年能源费的收费标准为48元/平米或为58元/平米。

除了能源费外,紫金书院的物业费为每月6.98元/平米。如果购买的是111平米,三室的户型,则一年需要缴纳9300元的物业费用。而马路对面,同一个开发商旗下的紫金新干线项目,物业费仅为1.2—1.82元/平米,相比紫金书院6.98元/平米的物业费要低出数倍。而距离紫金书院直线距离2.7千米的北清橡树湾物业服务费用为每月5.18元/平米,距离约4公里的奥森春晓项目的物业费收费标准为每月4.87元/平米。

以111平米户型为例,物业费加上能源费,业主每年需支出超过16000元。

虽然居住成本不低,但紫金书院入市以来即受到热捧,公开消息显示,2023年2月20日,昌平“紫金书院”二期开售,开盘仅18分钟,销售额就已经突破了22亿元。

对比北京昌平南的其他新房楼盘,紫金书院的价格和大多数楼盘价格处在6.3万元/平米左右的同等水平。定位为一梯两户的低密度洋房,容积率仅为1.84,距离地铁2公里以内,配有幼儿园,紧邻人大附中昌平学校和昌平区中西医结合医院。也就是说,相比昌平南部的其他项目,仅从单价看,紫金书院的性价比是较高的。

也有部分购房者因为对科技的“看不懂”而望之却步,有回龙观新房中介人员向记者表示,有很多咨询该项目的意向购房者对紫金书院的科技住宅深表疑惑,因为没有该项目开发商新领域地产之前开发的科技住宅先例可参考,担心达不到承诺的效果。

王大国指出,“五恒”技术设备在医院、酒店、写字楼、住宅等领域都有运用。但因为建造成本很高,在住宅领域目前基本上都是用于豪宅项目。而张扬表示,紫金书院的密度不高,但是并不是一个豪宅高端项目,为普通的住宅项目。

记者了解到,新领域地产已经开发的万柳新纪元家园、紫金长安、紫金长河、紫金新干线等项目均不属于“科技住宅”。

曾被“前瞻性维权”

紫金书院是个颇有戏剧性的项目,今年4月26日,距离交房还有两年多的时间,微信公众号“紫金书院业主”发布了“500位业主致紫金书院的公开信”,准业主抱团进行维权。维权指向新领域地产紫金书院项目的领导团队,质疑团队人事变动情况下的交付能力。

彼时紫金书院有关销售人员曾对记者表示:都没交房呢,何来质量不达标?那些业主只不过是自行猜测罢了。

的确,事情还没有发生,维权显得“为时过早”。但业主们为何如此缺乏安全感?

“之前开发的楼盘质量不敢恭维。”4月,曾参与维权的某业主对记者称,虽然购房前也对该项目的诸多风险有过疑虑,但还是因为他们在宣传等方面的动作,而打消了顾虑。后又担心新领域是个小开发商,怕交付质量得不到保障。

业主口中“之前开发的楼盘”,据记者了解,是同位于昌平南的紫金新干线项目。紫金书院地块东侧,由新领域开发的前期项目。

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此前开发的紫金新干线。 董红艳/摄

“紫金书院那片地块前前后后都开发了快20年了。”有购房者对记者表示。公开资料显示,2004年,新领域地产在霍营拿地的成本仅为每平米数千元,远低于附近其他项目在近些年4-5万元/平米的拿地成本。

新领域地产在此拿地后多年才缓慢开盘,其中一期开盘时间为拿地近4年后的2008年,二期开盘时间为再隔数年的2011年,再到11年后的2022年8月5日紫金新干线三期,也就是紫金书院才首次开盘。期间,该地块项目甚至被住建委部门点名通报,被指涉嫌捂盘惜售。而该地块的新房均价也从8800元/平米上涨至目前的近6.3万元/平米。

新房中介周启明(化名)告诉记者,这个项目拿地距离现在已经过去了近19年时间,到2025年底交房时,紫金书院的土地使用年限仅剩下49年。

有业内人士公开指出,出于长期拿地未开发税费上的考虑,开发商可能会选择做大成本。引入科技住宅设备可以提高项目的建设成本,并能够从较高的能源收费以及物业收费上获取可持续的现金流。

不过,目前大多数人对于科技住宅知之甚少,其中包括已经购买紫金书院科技住宅的业主。“在购房的时候,有听销售提到科技住宅,但是当时我没有特别关注。”紫金书院一名业主向《华夏时报》记者表示,紫金书院目前还并未交房,希望后续不要出现质量问题。

为了进一步了解紫金书院的相关信息,记者拟对新领域地产进行采访并向其发送了采访提纲,但是截止发稿并未收到相关回复。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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