招商地产在京首个项目深陷“回迁门”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 袁晓澜 实习记者 司光亮 北京报道

   北京立夏，一群神情焦虑的人在东三环国贸桥边上的招商局大厦大厅内打地铺。目的是要找招商地产要一个说法。
    纠纷的焦点是招商地产的公园1872项目，这个位于北京东四环红领巾桥、需提供“不低于300万的资产证明”才能享有排号资格的楼盘，似乎已经从曾经的东八里庄危改小区项目里脱胎换骨。然而由于这个项目中途改道，使得原本可以享受回迁房的1478户拆迁户，无一享受到回迁房，最终以货币补偿而迁走。而作为招商地产进京的第一个项目，公园1872项目所处地块在招商地产接手前后的几年时间里，各种角色陆续登场。
招商在京项目陷纠纷
    作为招商地产在北京的首个项目，公园1872项目自2008年1月起销售，价格也从20000元/平米，涨到了27000元/平米。这个在2008年开发商打折潮里仍坚持不肯降价销售的楼盘，风光的背后，却仍缠绕5年前的拆迁纠纷。
    而这场纠纷的起因，源自于2008年北京市实行政府信息公开制度，公开的北京规划委“2003规审字0047号”文件。就此，东八里庄危改小区回迁房改变身商品房，以及危改小区内1478户回迁户资格凭空消失的经过也慢慢被揭开。
    时间回溯至2002年3月25日，北京市朝阳区房地产经营开发公司（下称朝开公司）申请规划建设东八里庄、北十里堡危改项目，在同年4月24日，收到了北京规划委的同意回复。
    在4个月后，北京市危旧房改造领导小组办公室（下称北京市危改办）发布文件，同意朝开公司提出将东八里庄、北十里堡地区纳入危改范围，采取房改带危改的方式进行改造。
    据悉，房改带危改是危旧房改造的一种形式，当地居民是危改主体。按照政府组织、居民参与，居民按房改政策自己掏钱拆危房建新房的原则运作。
    另外，记者在上述的“2003规审字0047号”文件里，也看到了东八里庄改造项目详细的数据指标，该项目总建筑面积42.14万平米，居住建筑面积27.46万平米，其中赫然标明回迁建筑面积15.50万平米，商品房面积11.98万平米，其中回迁户数1478户，商品房户数950户。
    也就是说，最初对东八里庄、北十里堡的原住民的安置是能获得回迁房的。然而，这最初的安置方案至今未能兑现，而在8年的改造过程中，这个危改项目也易主，由朝开公司变成了招商地产，并建成为公园1872项目开盘销售，这也就出现了文章一开始回迁户的静坐争执。
1478回迁户资质消失之谜
    1478户回迁资格凭空消失，源于朝开公司的一份要求改变“房改带危改”的改造方式的请示。
    2003年3月14日，朝开公司在一份呈给北京市危改办的请示中写道：“该方式（房改带危改）手续繁多，至今仍有许多未落实，为保证区重点项目的顺利实施，尽快改善当地居民的居住环境”，经和区建委协商，将原计划用房改带危改的运作方式变为开发带危改。
    很快，不到两周时间，3月27日，北京市危改办发文件同意了朝开公司将东八里庄、北十里堡危改项目改造方式由“房改带危改”变更为“开发带危改”。
    开发带危改的方式，与房改带危改的方式有着本质区别，它是房地产开发商从商业利益出发，通过开发投资利润补偿被拆迁居民的形式。
    2009年6月，北京朝阳区房管局在对八里庄被拆迁居民的信访答复中，就拆迁补偿是否符合政策答复称，北京市的危旧房改造有三种形式：房地产开发带危改、市政道路及重点工程建设带危改和房改带危改三种。其中，只有经市政府有关部门批准以房改带危改的形式进行拆迁建设的项目实行回迁安置，其他两种形式的危改项目均不采取回迁安置的方式实施拆迁。由于2003年3月27日，北京市危改办同意将该项目由房改带危改改成了开发带危改，八里庄地区拆迁不进行回迁安置。
    对于改造方式的“暗中”改变，北京房管局在2009年6月的信访回复中称，八里庄项目的拆迁方式是开发带危改而不是房改带危改，在2004年拆迁工作启动时就已进行了公开宣传。
    “东八里庄被拆迁居民并不知道改造方式已经变更，在2004年底开始拆迁时均被告知，并且只有单一货币补偿这一种安置方式。”一位被拆迁户向记者表示。
    招商地产董秘刘宁向记者表示，拆迁安置有两种方式，一种是货币补偿，一种是回迁安置。但公园1872的拆迁最后按货币补偿安置，是符合国家政策相关规定的。
    而由于房改带危改变成开发带危改的方式，也成为被拆迁居民无法获得回迁房安置的合理依据，朝开公司的一个请示，改变了改造方式，蒸发了1478户的回迁资质。
朝开，“土地倒爷”？
    在改变了改造方式之后，2003年8月6日，北京市国土局办公室批复同意划拨东八里庄国有土地15.68万平米给朝开公司进行危改小区建设。朝开公司通过划拨方式无偿获得了东八里庄危改小区土地。
    朝开公司作为推进东八里庄危改小区项目的始作俑者，拿到土地后，并未开始动迁建设工作。在一年多之后的2004年12月6日，以4.33亿元人民币转让给招商地产，按照转让价格和面积计算，东八里庄地块的楼面地价为1064元/平米。
    据被拆迁人介绍，从2004年底，东八里庄开始拆迁工作，由于项目被转让的原因，一部分居民与朝开公司签订拆迁协议，一部分又是与招商地产签订的合同。
    实际上，项目转让后，朝开公司就彻底退出八里庄危改项目，并未过多参与拆迁工作，由于土地是由北京市政府无偿划拨，朝开公司前期几乎投入甚少。
    “就是政府的那一张纸，它就卖了4.3亿。”一位被拆迁人说。
    也正是因为东八里庄地块房改带危改的性质，在2004年“8·31大限”到来时，仍可以以划拨方式使用土地。
    “朝开公司以房改的名义拿到了土地，又将回迁性质的土地倒卖成了商品房，它在其中倒地赚钱。”一位被拆迁人说。
    而记者从北京国土局网站上查询到，朝开通过无偿划拨获得东八里庄危改和北十里堡危改土地，其中东八里庄划拨土地15.6767万平米，朝阳区北十里堡划拨土地6.58万平米。前者的面积约是后者的2.38倍，然而北十里堡原住民获得了回迁房，而东八里庄的土地却被朝开公司卖掉了。
招商撇清关系
    实际上，直到招商地产接盘前，原来的回迁房北京规划委“2003规审字0047号”一直存在。
    2005年12月15日，北京规划委同意招商地产修改东八里庄危改小区项目方案。调整后，总建筑规模不变，规划建设用地12.73万平米，居住面积变为26.09万平米，容积率增高为3.3，住宅户数调整为1409户。到此时，北京规划委才将原来的“2003规审字0047号”撤销。
    同时，北京规划委要求招商地产此次调整方案应“就项目内危改回迁面积征求区危改办意见”。也就是说，该项目内还存在回迁面积。
    但朝阳区房管局相关负责人称，自2005年12月15日之后，没有相关单位征求东八里庄危改项目回迁面积的要求，也没有出具过关于该项目回迁面积的文字说明。
    而在拿到调整规划的文件后，招商地产就开始建设并在2008年销售商品房。据北京房地产交易管理网可查数据显示，公园1872项目已销售一栋办公楼和一栋住宅楼，销售金额约为11.84亿元。据记者了解，公园1872项目共拿了5个销售许可证，招商地产相关人士告诉记者，下一次开盘大约在10月。
    据上述被拆迁户向记者表示，招商地产并没有按照相关程序征求房管局危改办意见，就开始调整规划，引起被拆迁户的质疑与不满。
    刘宁向记者表示，在这件事情中招商地产没有任何责任，已经按照相关规定付给了拆迁补偿金。也许是房价过快上涨，导致原拆迁户心理不平衡才会来闹事。
    纠纷仍在继续，也许正如公园1872项目的巨大广告牌所言——让时间证明一切。

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