负责任的限购房政策须有充分民意基础

作者：商灏

来源：

发布时间：2010-04-30 20:08:59

   

摘要：负责任的限购房政策须有充分民意基础

商灏

   最近一段时间新闻报道里提到最多的，除了世博，就是美国高盛公司因“欺诈门”事件在国会听证会上接受多位参议员的尖锐质询，以及中国内地力度空前的楼市调控。若把后两者联系起来看，应会跳出贪婪、自私与道德、同情心，信用、负责任与监管等字样。众所周知，关于贪婪、自私与道德、同情心，《国富论》和《道德情操论》的作者斯密早已说过；关于信用、负责任与监管，涉及当今社会每天备受关注的市场竞争秩序及相应的政府政策。
    我们看到，因为被指控一些交易行为可能严重损害了客户利益，高盛声誉受损，面临信用危机。高盛事件之所以曝光的政治动机似乎是很负责任的白宫执意要通过金融监管改革法案，以约束贪婪的华尔街不负责任的过度的金融衍生品交易，但该法案最后获得通过可能还须经历激烈的政治较量，前途未卜。
    而在内地声势浩大的楼市调控进程中，限购房政策显然是负责任的中央政府试图通过某种强制方式，监管和约束不负责任的投机炒房肆意推高房价获取暴利的行为，以避免公共利益继续受到严重损害。但限购房政策是否已经具备充分的民意基础或经历充分的民意选择？这个问题看起来问得有些奢侈，但其必要和严重程度，仔细观察目前社会各界对该项政策的激烈反应即可印象深刻。
    围绕限购政策的主要分歧在于，提高二套房首付、利率标准，将大批改善型需求等同于投资、投机需求对待，则改善型需求购房者是否会受到巨大影响？
    那么，是否错杀了改善型需求？
    近期市场反应表明，有相当数量的炒房客并不惧限购政策，他们也从来不相信北京的房价近几年会下跌。很多炒家都放弃贷款方式，直接使用全款购房，进行短炒快炒。受影响更大的可能是那些改善型购房者，那些想把小房子换成大房子以及买房给子女结婚或安置老人者。
    有分析指出，政策标准的提升很大程度上抑制住了普通购房者以及部分合理改善需求群体的购买意愿，对短期成交量有所影响，但真正的需求不会减少，却反而有可能会被延续到下一次行情中集中爆发，部分区域内的市场价格可能仍有短时间内再创新高的可能。
    那么，这会不会形成一种趋势，那些真正有钱的富人购置房产并不能得到有效的遏制，很多一般性购房者却增加了购房的负担，而可能更加买不起房？
    另一个比较大的分歧在于，城市居民二套以上房产如何通过技术手段加以认定？
    按照新的认定标准，购房人的房屋认定信息必须要从房管部门的权证管理系统中获取，而这几年，“异地购房”普遍，房管部门的这套系统却未实现全国联网，根本无法显示其真实的房产信息。所以，“以房为限”全面推开，现有的社会信用体系和“中央数据库”能否提供有效的支持？一些技术问题目前恐怕难以获得突破。因为我们并不拥有一个覆盖中央银行征信系统和社保机构及各地房屋权属登记机构、户籍登记机构和婚姻登记机构等信息在内的、互联互通的“中央数据库”。
    第三，限购若难持久，一旦政策放松，市场是否将再现报复性反弹？第四，限购政策能否真正结束房地产暴利时代？第五，推动房价疯涨的仅仅是未受约束的炒房者吗？房价疯涨反映出的监管漏洞在哪里？怎样计算修补这个漏洞可能带来的得失？
    争论或还将持续下去，来自各方面的阻力依然存在，最终的结果会是什么？
    或者我们可以这样说，限购政策做法可以理解，但是对于楼市的长期负面影响微乎其微。但若调控达不到目的，只能证明高估了房贷政策的作用，而决策部门过于自信往往是调控手段屡屡失败的主因。
    毫无疑问，限购政策的本意，是为了弥补市场缺陷、纠正市场失灵；是试图用不同套数的首付和信贷差别利率精准有效打击这些投资者促使房价下跌，同时又可期望通胀预期下降免去加息升值压力，以稳定市场和平息公众不满。限购政策显示了中央政府的决心，是推进楼市健康发展的一个重要步骤。如果得到各方支持，将从最根本的层面推进监管，还可能使各界人士和监管者去更多关注来自房地产业的困扰着整个国家经济前景的核心利益冲突。但为何“调控”屡屡成为房价的推手？政策为什么不能在出台前，其合理性、有效性等都经过充分的民意听证或论证，而不只是政策制定者们和既得利益者们的闭门会商？能否让直接利益相关的更多普通大众参与其中？近年来各地出现的水价、电价等各类听证会，正是倾听民意，推动公共决策科学性的积极表现。
    至于相关听证会能否真正达成共识，能否够确保民意得到采纳，则须把握其间平衡，通过有效而适度的公共监督来实现。而完善制度建设，通过立法给过度炒房等市场违规行为施加压力，这是修补监管漏洞的重要课题，同时，也须加大惩罚力度，提高炒房者过度投机行为的成本，而不是继续提供金融支持。
    限购方案还应设计完整,论证科学,眼光长远。尤其是与楼市调控相关的税制改革,背后的关键问题是捍卫普通民众利益而绝非不负责任的政治秀。
    也许任何调控都改变不了楼市过热的大势，只有财税体制根本变革之后，地方财政吃紧状况得以明显改善，则地方财政配套支持保障房建设亦有了可能。
    由于涉及到各利益集团的利益分割，而且其势力极大，尤其对于地方政府土地财政的维持影响极深,因此虽然舆论都相信应该对房价疯涨“纵火犯”大开杀戒,但中央政府府最后能否痛下铡刀,还要看各方的博弈。博弈到什么程度,或将会是一场好戏。
    确实,政府拥有行政权力,但利益集团也有制约力量。他们的头等武器就是金钱；他们的盟友,就是国内的各地方政府力量。但美国参议院两党在金融监管改革中的对立新近突然出现和解表明，民意难违，没有一种政治力量真的敢于冒让大多数民众失望的风险。