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“金九银十”土拍市场回温:石家庄、晋中减少配建,合肥可用银行保函代替保证金|黄金周观察

作者:刘诗萌

来源:华夏时报

发布时间:2022-10-02 17:55:18

摘要:易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,允许房企不配建保障房、公租房,客观上使得房企拿地的意愿增强。允许使用银行保函,也使得房企拥有更大的自由度拿地,减少了资金负担。这两个政策均对后续土地交易市场的活跃有积极的作用。

“金九银十”土拍市场回温:石家庄、晋中减少配建,合肥可用银行保函代替保证金|黄金周观察

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘诗萌 北京报道

时间行至10月,一年间楼市最热的“金九银十”已经过半。近期,央行、财政部等多个国家部委连续出台了信贷、个税等政策,力促房地产市场回暖。而除了楼市以外,土地市场也成了地方政府发力的又一个重点领域。

9月26日,山西省晋中市榆社县发布《榆社县人民政府办公室关于印发榆社县促进房地产业良性循环和健康发展配套措施的通知》,其中包括了一条减轻公租房配建压力的措施,即2021年1月1日后取得国有建设用地的项目,不再配建公租房,不再缴纳配建资金。几日前,河北省石家庄市人民政府官网也发布了《关于调整商品房项目配建保障性住房政策有关事宜的通知》,在长安区、桥西区、新华区、裕华区范围内新出让的商品房项目用地不再配建保障性住房。此外,合肥也在9月中旬发布《合肥市土地交易市场竞买保证金使用银行保函的流程(试行)》,在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上,增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,允许房企不配建保障房、公租房,客观上使得房企拿地的意愿增强。允许使用银行保函,也使得房企拥有更大的自由度拿地,减少了资金负担。这两个政策均对后续土地交易市场的活跃有积极的作用。

多地为房企拿地“减负”

2022年上半年,由于房地产市场行情偏弱,多个集中供地的城市选择放松土地政策来提高开发商拿地的积极性。例如,南京首轮土拍推出的20幅地块,其中19幅取消了配建租赁住房的要求;合肥首次参与竞拍的30多幅住宅地块,仅有7幅有配建租赁住房要求;青岛第二批次集中供地取消了配建产权型人才公寓要求。另外,一些非集中供地的热点城市,如东莞也在土地出让中部分取消了安居房配建。

合硕机构首席分析师郭毅接受《华夏时报》采访时指出,配建是带有住房保障性质的,不管最后是政府回购还是把产权卖给业主,定价水平始终是低于市场价格的。所以这部分房源对于开发商来说不会产生太多利润,甚至有可能是亏损的。

另外,有配建的商品房向市场销售时,产品不纯粹也可能对去化产生一定的不利影响。因此,取消公建属性的产品,让开发商拿到相对纯粹、干净的净地,既能保证未来的产品形象,也有助于开发商更好地平衡成本和利润,从而促进其更积极地在土地市场上摘地。

而到了下半年,更多非集中供地的城市采取了力度更大的政策。例如,9月底石家庄宣布,在其主城区长安区、桥西区、新华区、裕华区范围内新出让的商品房项目用地不再配建保障性住房,尚未核发《建设工程规划许可证》的项目可申请变更配建方式,并按照住宅用地出让总价款的8%缴纳易地集中建设资金;山西晋中市榆社县提出减轻公租房配建压力的一系列措施,除了2021年后拿地的项目不再配建公租房外,2019年和2020年两年的配建项目按面积800元/平米、2019年前的按500元/平米缴纳配建资金之后,准予向社会自行销售。

此外,合肥宣布可以使用保函替代保证金参加土地竞买。严跃进对《华夏时报》记者表示,保函制度过去较多运用在预售资金监管上,房企若是拥有银行保函,就可以较早提取预售监管资金。而现在保函制度在拿地方面也开始落实,可以认为是优化拿地规则、活跃土地市场的重要举措。

土拍市场会回温吗?

各地出台土地放松政策的背后,是土地市场转冷、房企拿地放缓的压力。以石家庄为例,据克而瑞数据,2022年上半年石家庄土地市场共38宗地挂牌,有8宗地块停拍,1宗地块流拍。其中1幅较为热门的地块尖岭旧村改造地块,在3月终止出让拍后于8月底重新挂牌,起始价直接降价1.19亿,降幅超过13%,最终成交溢价仅为0.65%。

而这只是整体土地市场现状的一个缩影。国家统计局日前发布的8月楼市数据显示,1-8月份,全国房企土地购置面积同比增速为-49.7%。而事实上,自2022年1月以来,这一数据一直保持在-50%到-40%之间。

严跃进认为,当前土地市场上企业拿地积极性不高,和房企资金压力大是有直接关系的。上述国家统计局数据显示,1-8月份,房地产开发企业到位资金100817亿元,同比下降25.0%。今年年初,这一数据的增速从去年年底的4.2%开始转为-17.7%,自5月份后一直在-25%左右徘徊。

并且,当下拿地的企业也大多为央企、国企和地方平台。据中指研究院数据,前八月TOP100企业拿地规模同比下降53.3%,央国企参与热度较高,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。克而瑞地产研究中心报告则显示,1-7月在已拿地的百强房企中,民企拿地金额仅占到17%左右。

在我国现行的制度下,土地收入是地方政府财政的重要来源之一。根据财政部数据,1-8月国有土地使用权出让收入33704亿元,比上年同期下降28.5%。

国金证券首席经济学家赵伟指出,土地财政不仅是地方财政的重要收入来源,土地资产亦是城投融资的重要“帮手”。土地市场低迷或会加大地方财政收支压力、约束城投平台杠杆。破解地方财政收入难题,当务之急或是加大转移支付、省统筹基建投资等。

责任编辑:徐芸茜 主编:公培佳

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