每平售价低于楼面价一万！厦门昔日地王“站岗5年”后割肉入市「区域楼市观察」

厦门楼市 梁宝欣 摄

本报记者  李贝贝   见习记者   梁宝欣   深圳报道

“面粉贵过面包”的剧情又一次在厦门楼市上演了。

据了解，厦门海投自贸国际的地块当初以57亿元拿地，地块隐形楼面价约为3.7万元/平。然而，如今销售价格在每平2.5万元至2.6万元，比拿地时的楼面价整整低了1.2万元/平，着实是亏本大甩卖了。

海投自贸国际促销海报      图源：海投房产微信公众号

6月13日，海投自贸国际营销中心的工作人员在接受《华夏时报》记者采访时表示，亏本出售的原因主要是当时拿地的时候海沧区的房价在4万元/平左右，现在房价降下来了，不得不亏本出售。

昔日地王拿地5年才入市

据悉，海投自贸国际位于海沧临港新城板块的H2019P30地块上，由厦门海投房地产有限公司（下称“海投房产”）于2016年12月14日以总价57亿元拿下，当时还一举刷新厦门新总价地王记录，该地块算上无偿配建商品住房面积39000平方米，相当于隐形楼面价37012.99 元/平米。

而据海投自贸国际项目楼书显示，海投自贸国际总建面积约为31万平，整个地块分为4个组团共21栋，分别为A1组团5栋、A2组团7栋、A3组团4栋、A4组团5栋。

值得一提的是，虽然海投自贸国际是在2016年12月拿地，但是据海投自贸国际营销中心的工作人员向《华夏时报》记者透露，海投自贸国际于去年11月开盘，自开盘以来项目的价格就一直都没变过，每平在2.5-2.6万元左右。

也就是说，海投自贸国际拿地整整5年才入市，价格还比拿地时的楼面价每平米低了1.1万元至1.2万元。

海投自贸国际营销中心的工作人员还透露，海投自贸国际总共推出21栋房源，目前已售出的房源在5成左右。

那为何海投自贸国际拿地5年才入市，而且还亏本大甩卖？这两者之间是否有着某种联系？

为此，《华夏时报》记者在6月13日采访了易居研究院智库中心研究总监严跃进，严跃进认为，这个项目拿地五年才入市，是在放缓销售节奏，坐等地价上涨和周边的物业上涨。

“但是实际上房地产市场并不是每一年都在往上走，这也有个周期性的调整。如果这种如意算盘打错的话，这个项目销售就比较尴尬。”严跃进说道。

为何亏本卖？

严跃进指出，由于地价拿的太高，对市场判断有误。这种有误不完全是因为企业的原因，还有后期房屋销售市场急速的降温，且短期内难以快速的改善，都使得项目的销售遇到了定价尴尬的局面。

据胡润全球房价指数显示，2016年厦门楼市年度房价涨幅达45.5%。而海投房产拿下海投自贸国际这块地也正好是2016年。

那年楼市的火热蔓延至土拍市场。从克而瑞厦门给出的数据显示，2016年，厦门的地楼比高达134%，远高出2015年82%。

图源：克而瑞厦门

据克而瑞厦门分析，2016年全国市场火热，各地炒房盛行，价格跳涨较为常见。但地价与房价的倒挂，本身就是不合理的市场规律，一旦房价的增速跟不上地价的涨幅，市场的风险就会暴露。

此外，据其他业内人士透露，由于2016年地价上涨得离谱，且2017年厦门出台调控政策，使得2016年在厦门拿地的房企大部分都亏损。

据了解，为了防范楼市风险，就在海投自贸国际拿地之后的4个月，即2017年3月，厦门出台全国首个“限售”政策，要求厦门新购买的住房，需取得产权证后满2年方可上市交易，而通过赠与方式转让，转让人需满3年后才能再次购买。没过多久，厦门再次发补充通知，要求未取得房产证的，不得办理房产全权委托公证，这也堵住了一手房无证流入二手房市场的途径。

调控政策出台，使得厦门楼市逐渐降温，而这可从2017年和2018年的楼面价看出。据厦门克而瑞机构数据显示，2018年厦门市的平均楼面价约为2.2万元/平，相比2017年下降近两成，与2016年相比下降约三成。

而这使得不少楼盘高位站岗，毫无疑问，海投自贸国际就是其中一个。

此外，严跃进还特别指出，这个项目受到很多关注的原因不仅仅是因为项目售价低于土拍的价格，而且低的程度非常高。

“这凸显了当前这个项目销售上的一些尴尬，而这是有教训意义的。反过来也说明当前销售遇到了压力，房企对当前的盈利方面，应该没有考虑太多，更多的是要确保当前的项目销售和现金流的回笼。”严跃进说道。

新房市场表现冷淡

同样是在2016年，同样是12月14日，那天海投房产不仅凭借着海投自贸国际地块刷新厦门新总价地王记录，还以海投白鹭湾项目地块取得厦门岛外单价地王头牌。

那天，海投房产以总价19.83亿元竞得厦门海沧H2016P02地块，后来该地块的项目案名为海投白鹭湾。据了解，其隐形楼面价高达38505元/平，至今仍保持着厦门岛外单价地王记录。

据了解，该地块位于马銮湾片区灌新路与新景西路交叉口东北侧，土地面积2.5万平，计容建筑面积约为6.4万平。

而据厦门市住房保障和房屋管理局公开资料显示，白鹭湾项目分别于2020年8月5日和2021年4月3日分批次取得预售证。

不过如今白鹭湾仍有新房在售，据白鹭湾项目营销中心的工作人员6月14日向《华夏时报》记者透露，目前白鹭湾优惠后的价格在每平米2万8到3万3之间，每个户型都还有选择。

海投的项目又一次“面粉贵过面包”，而据海投房产公众号显示，白鹭湾项目还是现房出售。

看来，“地王”项目打折出售仍未获取市场的青睐，而这可能受厦门新房市场冷淡影响。

据国家统计局5月18日发布的数据，4月厦门新房销售价格指数环比下跌0.5%，同比增长1%。值得注意的是，厦门新房住宅价格今年以来已连续下跌4个月。新房市场成交量也呈现趋冷态势。

据克而瑞数据监测，2022年5月，厦门商品住宅成交金额为48.72亿元，环比下跌7.58%，同比下跌75.38%，整体供求仍低位运行。

而在厦门新房库存方面，随着新房成交放缓，库存周期呈持续拉长趋势。据克而瑞地产研究中心数据显示，至今年4月底，厦门商品住宅消化周期达27.5个月。

房企拿地更为沉稳

相比于厦门楼市2016年、2017年疯狂增长，房企拿地激进，后受政策影响，楼市降温，厦门土地市场也表现的较为平和，房企拿地更为沉稳。

而在当下的楼市环境下，土地流拍已经习以为常，底价成交更是家常便饭。

厦门今年以来共有两轮集中供地，首轮土拍和第二次土拍都分别出让10幅土地，各成交9幅，流拍率均为10%。据克而瑞研究中心数据显示，今年厦门前两次土拍共揽金353亿元。不过，相比于首轮土拍，厦门第二轮土拍热度明显降温。

具体来看，厦门首轮土拍成功出让的9宗地中有6宗是溢价成交，且溢价成交的6宗地里有2宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率约为7%。

而厦门第二轮集中土拍成功出让的9宗地块里，仅有1宗触顶成交，平均溢价率为1.4%。

在地房比方面，据克而瑞研究中心透露，第二轮土拍成交宅地的平均地房比为0.57，较首轮下降了2个百分点；房地价差也进一步拉大至19777元/平方米。

图源：克而瑞地产研究中心

此外，厦门这两轮拿地多为本地国企或央企，民企的身影很少出现。其中，第二轮集中成交地块的拿地企业均为本地国企或央企。

值得一提的是，海投房产今年以来仍未出现在厦门土拍市场中。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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