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广州楼市4月成交量同比腰斩,豪宅均价却创近5年新高「区域楼市观察」

作者:梁宝欣

来源:华夏时报

发布时间:2022-05-27 18:29:27

摘要:广州4月一二手房价齐涨,但成交量却同比大跌。

广州楼市4月成交量同比腰斩,豪宅均价却创近5年新高「区域楼市观察」

广州楼市 梁宝欣 摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李未来 见习记者 梁宝欣 深圳报道

广州4月一二手房价齐涨,但成交量却同比大跌。

5月18日,国家统计局数据显示,4月广州市新建商品住宅销售价格环比增长0.1%,二手住宅销售价格环比上涨0.5%。另据克而瑞监测,4月份广州二手住宅成交均价为3.04万元/平,环比上涨2.06%。

值得注意的是,克而瑞数据显示,广州千万级别的豪宅成交均价创近5年的新高,达7.2万元/平,同比上涨4.3%。

但是价涨的同时成交量表现不佳,据中原数据显示,2022年4月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为7274宗,环比下降13.5%,同比大减54.6%。

广州一二手房价齐涨

据国家统计局数据显示,3月份广州一手住宅价格环比下跌0.1%,而到了4月止跌回升,环比上涨0.1%。4月二手房价格环比上涨0.5%。

对此,广州中原研究发展部分析称,目前全国各地迎来“救市”热潮,整体调控基调趋向宽松,信贷环境更是暖风不断,广州买家购房信心也在逐步重建,对后市预期有所好转,市场成交热度逐步恢复,促使广州二手房价已连续3个月保持上扬,新房价格则止跌回升。

但在成交量方面,据中原数据显示,2022年4月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为7274宗,环比下降13.5%,同比大减54.6%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉5月23日接受《华夏时报》记者采访时分析称,造成广州价升量跌的现象,主要是因为房价指数是一个结构性的因素,是同质可比的。广州可能是市区的成交量上涨带动整体价格上涨,而远郊区的成交量下跌,所以导致实际成交量下跌。

“其中可能会存在有些热销的区域,价格涨得明显,尽管成交量少,但是对价格的拉动效应还是比较大的。”李宇嘉说道。

广州中原研究部数据显示,4月广州番禺区市场供需最为活跃,成交已经连续两月稳居榜首位置,4月共成交1063套,均价约2.5万/平。

而天河区则以均价5.5万/平占据广州区域楼价榜首,4月共成交961套。据中原研究部监测,4月珠江新城板块需求尤其活跃。其中,成交活跃楼盘分别为中海璟晖华庭、中海花城湾等,成交均价分别约为15.2万/平、16.5万/平。

此外,熟悉广州楼市的业内人士也在5月23日告诉《华夏时报》记者,二手房成交量的减少,还受广州4月疫情以及清明淡季的影响。如果剔除相关因素,广州二手市场的交易仍然是相对比较活跃的。

从今年累计月的成交量来看,克而瑞数据显示,2022年1-4月广州二手房源合计网签成交26961套,累计量排名处于广州二手房近5年同期的次新高,仅低于2021年同期。

值得注意的是,今年前4月广州总价1000万以上豪宅共计网签成交775套,与去年同期相比下降14%,但市占率上升至3.4%,同比去年上升1.2%。

广州1 (1).jpg

图源:克而瑞

在价格上,广州千万级别的豪宅成交均价创近5年的新高,达7.2万元/平,同比上涨4.3%。

广州2 (1).jpg

图源:克而瑞

对此,李宇嘉分析称,广州千万豪宅占比上升,并不是等于豪宅成交量上升的。实际上豪宅成交量是下降的,但是由于广州房地产市场整体销售量的下降,所以导致豪宅的销售占比上升了,它是被动上升的。

“高收入人群属于资产和收入积淀比较深厚的人,这两年他们受到疫情影响比较小,而且他们手上有资产、有房产,他们的换房需求或者是资产配置需求首先会释放,所以导致豪宅占比就提高了。”李宇嘉说道。

市场信心正在修复

近期,广州新房限价政策有松动的苗头。

早在今年2月份,广州就已传出新房限价松绑的消息。然而,2月10日,广州市住建局相关负责人回应相关传闻:广州一直以来都实施严格的住房价格指导,对楼盘实施动态价格指导,目前限价政策并没有放松。广州将一如既往支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。

据广州天河房产中介黄文(化名)5月23日对《华夏时报》记者表示,目前广州新房限价有放松的迹象了,像以前指导价出的时候没有超过10万元/平的单价,但现在新房有超14万元的单价。而广州海珠房产中介陈平(化名)也在5月23日对《华夏时报》记者表示,广州新房限价有稍微放松,主要是因为市场比较淡,开发商不太好过。

此外,在广州今年首轮土拍中,取消了“限房价、限销售”等条件,促使项目的盈利预期在提升,从而吸引了不少房企参与。从土拍结果来看,房企拿地热情较之前高涨,除1宗地块流拍外,其余17宗地均出让成功,总揽金341.4亿元。这也从侧面说明房企对楼市的预期出现了改变,信心逐步恢复。

对此,李宇嘉分析称,“此次供地,地价比较低,取消了竞配建,全面给开发商让利,再加上国家及地方全面纾困行业和市场,预计下半年市场会回升,该批次供地在年底入市,估计将获得不错的销售业绩。”

值得一提的是,在广州今年首轮土拍中,溢价地块再次出现,也显现广州市场回暖的信号。

在二手房价格方面。广州花都房产中介郑洁(化名)5月23日向《华夏时报》记者透露,目前广州的二手房交易中,银行都是以实际成交价贷款,已经不按照参考价格贷款。

而李宇嘉认为,广州从来没有银行或金融监管部门正式发文说,要按照参考价来贷款。在去年推出参考价的时候,有些银行是执行了,但是整体来看,这没有强制性,所以现在广州的二手房按照实际成交价贷款,这个是没有任何问题的。

此外,李宇嘉还补充说道,“在各方都在纾困楼市的情况下,银行对房地产风险担忧在减少,所以银行也愿意多发放贷款。而住房的按揭贷款一旦发放,利率下降了,对后期的楼市回升是有极大的帮助。”

据《华夏时报》记者从广州部分银行和中介处了解到,现行广州首套房贷利率在LPR基础上普遍上浮60-80个基点,二套房普遍上浮80-100个基点。更有中介称,广州某外资银行首套房贷利率可以做到更低,但具体要看客户的资质。

而对于广州后市展望,李宇嘉认为,随着疫情缓和,再加上各种纾困的政策出台,特别是利率的下行,广州五月份楼市会有明显的反弹,而下半年的反弹会更明显,但前提是疫情不再反复以及各种纾困政策尽快的落地。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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