正荣地产暂缓拿地不设具体销售目标 相信一年内可以稳定经营「房企年报季」

本报记者  李贝贝  上海报道

3月31日下午，正荣地产集团有限公司（06158.HK，以下简称“正荣地产”）执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩会上透露，目前公司聚焦有序生产经营和回款两大工作，战略上以“保交付、保供货，保品质、促销售、促回款”为五大核心目标。

“种种压力接踵而至，公司管理层面对艰巨的困难依然不退缩、不逃避，会上下齐心，维持经营的稳定。”黄仙枝表示，相信给予公司一年时间，正荣可以稳定经营，改善现金流，再加上外部环境正在宽松，预计公司的流动性将得以修复，债务问题可以得到妥善解决。

短期流动性压力缓解

3月31日下午，在正荣地产2021年业绩发布会上，管理层指出，2022年，正荣会继续加快销售、降本增效、资金回笼，同时协商债务合理展期，以时间换空间。

黄仙枝表示，目前公司企稳向好，债务合理协商展期，稳定有序生产经营，优化现金流，盘活资产，推进项目回笼，希望恢复企业自身造血功能，“正荣地产不躺平”。

根据同日发布的年报，2021年，正荣维持了稳定的基本面，合约销售额为1456亿元 , 同比增2.6%，基本实现了年初制定的销售目标；期内，正荣地产实现收入369.92亿元，同比增2.4%，净利润12亿元，核心利润22.8亿元；归属股东净利润8.09亿元。

债务方面，截止2021年年末，表内，公司剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%，现金短债比为1.14倍，净负债率85.5%。公司一年内到期的债务约344亿元，境外债约64.9亿，境内债则至今无任何实质性违约的情况。

管理层介绍说，正荣的境外债2021年已完成61.8亿票据的置换，2022年3月29日完成了5笔优先票据的交换要约、1笔永续资本证券的展期，通过修订条款避免了发生交叉违约的风险；境内也在3月完成了一笔ABS的展期，大幅缓解短期流动性压力。

“其他的短期债务，公司会根据销售回款、自身现金流情况而安排，並且会积极与金融机构友好协商。”正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示。这客观上会大幅缓解正荣的短期流动性压力，给公司争取经营回款的时间，也意味着正荣步入了风险处理的相对稳定期。

同时，正荣地产也从内部管理、资产盘活等方面，进一步加快回笼资金，缓解流动性困难。

正荣集团执行董事兼常务副总裁李洋指出，公司目前针对一些合作项目及公司自持的商业物业进行梳理，已经梳理和铺排了20-30个合作项目，也在积极和合作方包括一些地方国企、央企进行洽谈和股权转让工作。如果这些项目和资产顺利出售，公司可以提早回笼规模可观的资金。不过项目转让与出售，都需要交易与税审的诸多流程，到资金实际回流可用，还需要一段等待时间。

此外，正荣地产持有投资性物业12个，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商业综合体、购物中心、办公楼为主，总建筑面积接近80万平方米。据测算，这些投资性物业的公允价值接近100亿元，扣除贷款后的净值约在40多亿。

“在以现金流为导向的策略下，正荣一方面加强严控成本，一方面狠抓现金，与此同时我们将继续推出高质量产品，重塑购房者信心，我们有信心能在明年3月前解决短期流动性问题，偿还新的票据。”陈伟健表示。

“采取必要措施”抓紧销售回款

2022年，正荣没有制定销售目标。黄仙枝直言，2021年下半年开始由于一些开发商出现了风险，导致购房者信心受挫，持观望态度，一季度的整个销售较为平淡。因此，“我们对于未来房地产行业持有谨慎态度，未来仍面临着控负债降杠杆的局面，面临资本市场重塑信心的难点”。

目前，“政策已经见底，后期会慢慢回暖，信贷环境比较宽松，相信在政策适当的调整下，保持房地产市场整体合理发展。”黄仙枝指出：“在政策的鼓励下，正荣所布局的城市的房贷审批速度也陆续加速，部分城市更出现降低贷款利率的情况，相信政策的适当调整将会更合理地保持房地产市场整体的流动性。”而在需求端，近期政策的力度也在加大当中，但整体市场的恢复以及重新建立信心还需要时间。“我们认为市场可能还需要3-5个月时间修复。”黄仙枝表示。

黄仙枝指出，考虑到今年房地产行业变化比较大，市场充满不明朗因素，加上公司处在特别时期，也在考虑出售一些项目资产，“我们不设具体销售目标，但是会采取必要措施促进销售，加快资金回笼，尽快降杠杆”，黄仙枝说。

而对于2022年的拿地安排，刘伟亮表示，除保证正常开发与销售，为最大程度保存现金，正荣地产暂缓了今年的新增拿地，控制规模：“精简架构，降费用控成本，以保存现金，解决流动性问题。”

不过，正荣的土储仍较为充裕。根据年报，2021年，正荣补充了430万平方米的土储，确保今年的可售资源。截至2021年底，正荣地产的总土储规模提升到2595万平方米，对应的货值约为4300亿元。

其中，82%的土储位于一二线核心城市，创造了高达90%的销售金额，同时合约销售均价16545/平方米，较2020年的12295元/平方米继续增长了34.6%。管理层认为，正荣地产的土储结构能对应当下市场的主流需求，也将更有利于日后的销售去化。值得一提的是，2021年正荣的土储权益比和并表比，分别提升到60%、64%，能分享更高的项目收益。

李洋表示，正荣目前可售货值有人民币1,300亿左右，大部分都在省会及强二线城市，相信随着利率下行，房贷审批放松，政策见底，疫情逐步受控，强大的人口支撑，主流的购房需求将会慢慢释放。不过，“由于政策传导到项目的时间有滞后性，我们预计销售可能在5、6月份之后逐步站稳”，李洋说。

2021年，正荣新开工面积达到506万平方米，竣工面积接近800万平方米，年底在建1901万平方米。期内，正荣已合计交付63个项目、88个批次、5万多户，2022年一季度顺利完成4600多户的交付，预计二季度交付量会超过19000户。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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