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房地产严冬中,幸福里离开字节跳动“独自出走”真的好吗?

作者:李贝贝

来源:华夏时报

发布时间:2021-12-01 16:04:30

摘要:互联网巨头字节跳动近期拟分拆旗下房地产信息平台“幸福里”,并与房地产经纪公司北京麦田经纪有限公司达成投资意向,获得后者约20%股份,于“寒冬季节”逆势布局房地产行业的态度鲜明。

房地产严冬中,幸福里离开字节跳动“独自出走”真的好吗?

本报记者  李贝贝 上海报道

互联网巨头字节跳动近期拟分拆旗下房地产信息平台“幸福里”,并与房地产经纪公司北京麦田经纪有限公司达成投资意向,获得后者约20%股份,于“寒冬季节”逆势布局房地产行业的态度鲜明。在业内人士看来,字节跳动入局房地产行业优势显著。但亦有业内人士谨慎指出,因资本寒冬,房地产中介估值偏低,对于倚靠字节跳动这棵“大树”的幸福里而言,目前并非分拆良机。

字节跳动拟计划拆分“幸福里”

11月29日,市场传出房产经纪公司麦田将引入幸福里投资的消息,之后幸福里相关负责人向《华夏时报》记者确认了此事:“确与麦田达成投资意向,约占麦田20%股份,相关程序正在进行中”。据悉,交易完成后,麦田房产继续独立运营,幸福里不会介入其日常经营;幸福里则将利用自身技术提升麦田组织发展、用户服务体验。

官网资料显示,北京麦田房产经纪有限公司成立于2000年,业务范围涵盖二手房买卖租赁、新房营销代理、在线房地产综合服务等,旗下拥有北京麦田、福州麦田、厦门麦田及小麦科技等多家子公司,目前在全国拥有近900余家直营连锁门店、14000余名专业房产经纪人,年促成交易额超过1000亿元,年发展增速为20%。

成立于2018年的幸福里则为“字节跳动”旗下房产信息平台,2019年8月初,字节跳动成为其唯一股东。成立后,该平台主要聚焦在房产垂类信息内容的搭建上,其中一手房业务为房源展示,二手房业务则对接了麦田、我爱我家等中介房源。

在收购麦田20%股份之前,幸福里与麦田方面的合作就已展开。9月29日,麦田旗下北京福旺房地产经纪有限公司发生工商变更,新增字节跳动间接100%持股的北京好房有幸信息技术有限公司为股东,原股东北京金色麦田房产经纪有限公司退出。而借此获得了进入房地产中介代理的通行证之后,字节跳动陆续于福建、厦门、合肥、广州、兰州、北京等城市成立了“好房有幸信息技术有限公司”,经营范围包括广告制作和房地产经纪。

值得注意的是,近期字节跳动还传出了计划拆分幸福里的消息。据公开报道,目前幸福里已经启动了融资计划,将引入外部战略股东,潜在投资人包括红杉中国、中金、万科、碧桂园等。该消息亦得到了幸福里方面的确认。“为了聚焦主营业务,字节跳动确实计划拆分幸福里,幸福里将引入外部资本独立发展,聚焦房源与服务价值提升。”幸福里相关负责人向《华夏时报》记者表示。

在景晖智库首席经济学家胡景晖看来,字节跳动分拆幸福里、加紧布局房地产市场的背后,有着市场大势驱动及自身发展求变的双重逻辑。

胡景晖向《华夏时报》记者指出:“字节跳动为什么要做房产?第一个逻辑是,从流量平台变成交易平台是大势所趋,而要做交易就要做最大的交易,也就是房产;第二个逻辑,整个字节跳动的体系非常庞大,涉及的产业类别也非常全面,因此很难整体上市。如果要考虑进去资本市场,只能按产业类别拆,或是按媒体性质来拆。字节跳动最先就要拆除房地产,这与58安居客是一个逻辑。”

胡景晖同时强调:“(字节跳动创始人)张一鸣对房地产并不陌生,(对他来说)这是一个非常熟悉的领域,所以他一定会在这儿。”据公开信息,张一鸣与现任CEO梁汝波曾于2009年联合创立房产垂直搜索平台“九九房”。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也向《华夏时报》记者指出,字节跳动分拆幸福里启动融资,是希望通过提升幸福里的专业化来聚焦房地产代理业务,解决之前幸福里共享字节跳动流量而导致其专业化和聚焦度不足、竞争力不够的问题。“通过分拆和引入战投,将能够促进幸福里基于专业化程度的竞争力的提升,将幸福里打造为房地产代理业务中的一只生力军,并最终实现独立上市的目标。”

“分拆”是好事还是坏事?

“我看好幸福里,或者说看好字节跳动进入到房地产经纪领域,”胡景晖感慨地说:“这应该说是在房地产寒冬让我感受到了一丝春意。(说明)还是有人能读懂、有人看好这个行业的,还是有人愿意推动行业进步的。”

而字节跳动通过幸福里介入房地产行业,胡景晖认为具备了超大流量、雄厚资金实力的优势。更重要的是字节跳动的技术优势:“如果张一鸣把技术能够很好的应用在房产交易领域,会极大地提升行业效率,改善客户体验,降低行业成本甚至降低消费者的佣金支出。”胡景晖表示。

当然,也有业内人士秉持了谨慎的态度。中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者指出,字节跳动是万亿级别的互联网公司,而麦田目前在北京排行第三,今年前10月,北京市场链家网签8.6万套住宅,麦田网签8360套住宅,市场占比大约在5%左右,其市场知名度在全国范围内也不高。张大伟甚至认为,“20%的股权也很难影响麦田的决策,所以这很可能就是区域公司的一次尝试,很难说是字节入局房地产。”

对于字节跳动分拆幸福里的计划,张大伟更是直言:“分拆对幸福里来说并无益处。因为现在资本寒冬下,房地产中介估值都很低,依靠字节这种2万亿级别的庞然大物,幸福里是有能力做大的,但现在拆分了,可能性就很低。”

“现在并不是字节跳动扩张的好时机。”同策研究院研究总监宋红卫也有类似的看法。其认为,行业调控、市场下行,房地产信息服务平台运营也面临较大的压力;同时,房地产行业信息平台竞争激烈,原本盈利水平不高。

《华夏时报》记者注意到,目前房地产中介赛道竞争颇为激烈,已形成了贝壳、58安居客等主流经纪巨头。其中,作为当下中国最大的房屋交易和服务平台,2020年贝壳找房新房交易额1.383万亿元,市场占有率7.97%;二手房交易额1.94万亿,市场占有率26.6%。而相比之下,国内移动应用数据分析平台“七麦数据”显示,过去三年里,幸福里的IOS下载量约为650万,而贝壳找房、安居客下载量均超过5000万。

另一方面,从盈利方式来看,主流经纪巨头们也已形成了清晰的模式。例如,贝壳找房倚靠其具有房源优势的贝壳平台、以及包括链家在内的众多线下门店,拥有较为强势的线上和线下能力;58同城安居客则一直强调自身平台属性,58安居客CEO姚劲波则承诺“永不自营”,通过收取端口费的方式来切入房产。

上述幸福里相关负责人没有向《华夏时报》记者透露盈利模式。而据媒体报道,幸福里的盈利方式主要是向各个经纪机构收取端口费,即流量费用,操作模式类似于安居客。目前幸福里还不具备最终的房源交易功能,暂时没有布局线下门店的计划,短期内也不会自建经纪人团队。

胡景晖认为,字节跳动入局房地产行业后,需要补充缺乏线下门店和中介人才的短板;在具体业务的经营和管理方面,房产中介与流量平台存在较大差异,“需要跨越”;此外,还要注意互联网企业与中介之间的文化融合问题,这是一个“喝咖啡”与“吃大蒜”的差异问题。

值得一提的是,字节跳动并非首个入局房地产行业的互联网巨头。包括快手、阿里、京东、小米等互联网巨头近年已相继进军房地产,“好房京选” “天猫好房”“小米公寓”等层出不穷。

对此,张大伟遗憾表示,互联网巨头完全有实力颠覆房地产中介行业,但到目前为止,“全部都没有将房地产中介行业作为战略,投入很少,自然就不可能获得多大市场份额。因为对于互联网行业来说,投入产出比比房地产高太多”。柏文喜也坦言:“他们只不过是希望将自己的流量在房产领域变现而已,但是房产交易的低频、高额现象是与快消品服务业最大的差别,也是他们最不熟悉的地方,他们得学习贝壳模式。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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