中央调控风急上海打的什么牌？

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发布时间：2010-02-26 21:38:22

摘要：中央调控风急上海打的什么牌？

中央调控风急上海打的什么牌？
一个月卖地近200亿超去年上半年

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者王海春上海报道

   在中央楼市调控“东风急”的时候，上海土地拍卖市场却不断传出拍出新地王的消息，刮着“气定神闲”的“西风”。
    公开消息显示，上海南京路163地王的位置还没坐稳，三天后就被苏河湾地块再次打破。2月11日，央企华侨城集团旗下的深圳华侨城控股公司在上海以70.2亿元的价格竞得苏河湾1号地块，又一个全国单价地王诞生。
    据中原地产统计，仅这三个地王，上海卖地收入就高达196.5亿元，这比上海2009年楼市疯狂时的1-6月份土地成交160.54亿元的金额，还足足多了近36亿元。
    就在日前，北京紧随中央调控出台了“京版十一条”，上海的动作到底是在打什么牌？

1个月连出3块地王
    在短短的一个月中，上海就出了三块地王。
    最新的地王是位于闸北区的苏河湾1号地块。经过100多次举牌，华侨城集团于2月11日以70.2亿元的价格竞得了上海苏河湾1号地块。该地块约5.27万/平米的价格刷新了楼板单价，成为全国新地王。
    事实上，在苏河湾1号地块成为新地王之前，在上海已经出现了两幅引人关注的地王。
    2月1日，证大房产以92.2亿元的价格夺得外滩金融8—1地块。随后南京路163地块在2月8日以34.1亿元的价格被上海国资企业新黄浦集团获得。
    2月份仅上述三幅的土地出让金，已经使上海政府获得高达196.5亿元的土地收入。而上海一个月的土地收入已经远远超过了去年房地产高峰时上半年的收入。
    据中原地产统计，上海2009年1-6月份土地成交金额也只有160.54亿元。一个月内三幅地王的出让金，比去年沪上半年土地出让金额还多了近36亿元。
    而苏河湾地块从2008年将要被推出，既而受地产寒流隐没；再由经历2009年地产疯狂后，于今年推出后又获得新地王称号，几乎坐了一回过山车，经历了一番生死轮回。
    在去年上海土地市场不断走高之时，苏河湾地块也没有出现在土地市场上。但在今年1月13日上海市规土局发布的第2号土地公告中，苏河湾1号地块被推出，最后被华侨城拿下。
    当记者向华侨城集团方面提出苏河湾1号地块“价格是否超过预期，价格过高时”，华侨城集团董事会秘书李珂晖告诉记者：“我们对市场的各方面都做了周密研究，各方面的风险都做了预估。这个价格我们是有准备的。”
    上海城市经济学会高级经济师顾海波认为，该地块价格虽然比较高，但企业愿意去拿也属市场行为。“上海几块两年多没有开发的土地就应该直接收回，而不是什么‘督促开工’。这样温和的政策，使开发商的违法成本降低，有了很不好的示范效应。所以加大对开发商囤地的惩罚力度更重要。”顾海波说。

上海牌局
    “有意思的是，上海最近的这几块地王是在中央和地方的房地产政策调控正在酝酿的时候拍出来的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时指出，开发商的实际行动，与“风声正紧”的政策和不太理想的市场买卖环境，形成了鲜明的对比。
    那么，为何面对“风声正紧”的楼市调控政策，开发商却仍在上海市场上“闲庭信步”呢？
    对此，专家指出，开发商之前多次受过“教育”。“经过前几轮‘楼市风暴’洗礼后，开发商真正‘割过肉’的少。不少开发商认定自己已经摸准了‘脉’，所以在楼市风暴来临的时候才会仍然持‘晚拿地不如早拿地’的观点。”尹伯成说，只有现实才能真正教育他们。
    世邦魏理仕董事陈炜指出，今年上海三块新地王都位于市中心位置，开发商在“土地稀缺论”的支持下认为价格再高也有成长空间，所以才会不惜血本高价拿地。
    从上海的房地产环境来看，易居中国分析师回建强认为，中央虽然去年底已经出台了一些楼市调控政策，但上海的政策却都比较温和，还“并没有真正地来‘打压’房地产”。
    记者就此从上海市政府相关部门以及沪房地产部门了解到，目前上海还没有计划出台新的房产调控政策。
   “上海房产方面新的政策目前还没有，新的政策还是在1月份上海两会期间公布的。如果中央有新的政策出来，我们会在第一时间作出反应，有相应的执行细化条例出来。”上海市房屋保障局相关人士告诉记者。
    不过，陈炜认为，这一次中央是“下了决心，动了真格”。而佑威房产研究中心主任陆麒麟认为：“今年的结果恐怕真会不一样，中央在1月份调控力度就加大，而且市场交易情况也不好，开发商过于自信恐怕要栽跟头。”
    上海一家房产研究机构的高层也表示：“中央这次决心很大，但地方各部门执行力度如何、配合是否到位将影响到最终的结果。” 而中原地产分析师庄巍表示，土地出让作为地方政府重要的财政收入，让领导决策起来比较困难。“政策执行的力度很重要。”庄巍认为。
    “现在房价的泡沫太厉害了。上海的房价这么高，很大程度上是投资客炒上去的。如果出台物业税，增加投资者的投资成本，恐怕投资客跑都来不及，上海的房价不会下不来。”尹伯成指出。
    “如果说出台物业税程序复杂，要调控上海的房产其实也很简单，那就是加大投资客的成本。如果上海把高档房产的交易税在现在基础上提高一倍，加大投资客炒作成本；再提高200平方米以上房产的房贷利率，炒房者的成本马上就上去，不怕投资客不离开楼市，也不用担心房价下不来。”顾海波认为。