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“卖地王”熄火?17幅地块取消出让,9宗底价成交,杭州二次供地全面遇冷「鏖战“两集中”」

作者:李贝贝

来源:华夏时报

发布时间:2021-10-14 17:33:26

摘要:作为连续数年摘得全国“卖地王”桂冠的城市,杭州曾经是一众房企心心念念渴望占领的高地,但眼下房企们对于这座城市的掘金热情正直线下降。

“卖地王”熄火?17幅地块取消出让,9宗底价成交,杭州二次供地全面遇冷「鏖战“两集中”」

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

作为连续数年摘得全国“卖地王”桂冠的城市,杭州曾经是一众房企心心念念渴望占领的高地,但眼下房企们对于这座城市的掘金热情正直线下降。经历了整体延期、土拍规则调整、部分地块撤牌等变故之后,杭州第二批宅地集中热度大幅下降,17幅地块取消出让后,剩下的14宗地块共收金257.5亿元,其中9宗底价成交,地块最高溢价仅为11.04%。对于杭州此次集中出让全面遇冷的情况,浙报传媒地产研究院院长丁建刚称,杭州土拍结果并不意外,“毫不意外,毫无悬念”,而楼市也将进入“维稳”模式。

杭州二次供地“秋意浓”

10月12日,杭州第二轮土地集中出让拉开帷幕,14宗地块被摆上货架,总起拍价246.2亿元,最终14幅地块全部成功出让,总成交价257.46亿元,平均溢价率4.6%。

相比首次土拍,杭州第二轮集中出让明显降温。此前,杭州首批集中出让中,57宗地块全部成功出让,揽金1178.53亿元,占去年全年(含商地)杭州市区总成交额(2521亿)的47%。同时,在成功出让的57宗地块中,44宗地达到封顶价,平均自持比例达16%,彼时的市场火热程度可见一斑。

而二轮集中出让自7月底挂出出让公告以来便一波三折。经历了挂牌、中止、再度挂牌之后,10月11日晚间,在杭州第二批集中供地出让截止报价日前一天,浙江省杭州市规划和自然资源局公告,宣布17幅地块被终止出让,原定的31幅、面积2873亩(约191.53万平方米)的地块大大缩水,仅剩14宗地进入竞报环节。中指研究院浙江分院常务副总高院生向《华夏时报》记者强调,“终止的地块不仅包括10宗’竞品质’试点地块,还有杭腾未来社区、良渚客厅、翠苑商住等热门地块。”

从出让情况来看,不同于首轮集中出让频现的“溢价封顶、高自持”现象,杭州第二轮集中出让,14幅地块中的9幅地块底价成交,分别由杭房&富春山居、杭州地铁集团、中天集团、荣上地产、杭州拱墅投资发展有限公司、西辰置业、德信地产、兴堡收入囊中,拿地数量均为一幅。剩余5幅成交的地块有不同程度的溢价,但普遍不高,均未触发摇号。高院生认为,“开发商拿地更趋向理性”。

同时,此次拿地房企多为杭州本土及本土深耕房企,外来品牌房企鲜少露面。例如,杭州首轮集中出让中,一口气斩获7幅地块的融信未见身影,而本土房企表现活跃,绿城、滨江、杭房、杭州地铁、兴耀、中天均有斩获,其中绿城和杭州地铁拿地宗数最多,但各自竞得地块数量也仅2宗。

其中,经过22轮竞价,杭州绿城启兴置业有限公司(绿城)以总价211295万元竞得萧山城区市北单元XSCQ1310-R2-20地块,楼面价24058元/平方米,溢价率11.04%,为本轮集中出让中溢价率最高的地块。而绿城联手西房、坤和以总价29.15亿元竞得临平区临平新城星桥片区M-21地块也产生了溢价,溢价率为4.67%。

《华夏时报》记者注意到,在杭州首轮集中供地中,老牌“杭州一哥”绿城集团未参与拿地,“错峰拿地”意图明显;滨江集团则继续选择了萧山,经过17轮竞价以总价207226万元竞得萧山城区市北单元XSCQ1305-R2-37、XSCQ1305-R22-38地块,楼面价23480元/平方米,溢价率达8.37%;杭州地铁集团则以35.27亿元的底价获得了杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块一和杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块二,总体量约48万方。

中信建投研报指出,在行业风险持续暴露的情况下,龙头房企大多采取少量拿地,深耕布局的策略;国企则有着稳定的资金来源、较低的融资成本等优势,可助力其形成更强的扩张竞争优势。

市场冰冻、主动调控

“今天杭州土地市场的情形,毫不意外,毫无悬念。”10月12日下午,对于杭州集中出让全面遇冷的情况,丁建刚直言,“在极不确定的时刻,市场主体就地卧倒,保护自己是一种本能的选择”。

“这一轮土地流标井喷是市场冰冻和主动调控的结果,也和部分城市土地起价较高有关。”中原地产首席分析师张大伟也认为,各地房地产调控密集,第二轮集中供地政策严格历史前所未有。

在多数业内人士看来,杭州土拍市场遇冷,主要受房企投资趋谨慎、行业基本面下行和土拍门槛提高等方面的影响。高院生向《华夏时报》记者指出:“造成此种现象的原因一方面是受到房企资金压力影响,银行房贷额度紧张,放款速度放慢,房企回款压力增大,同时房企融资渠道收紧,并且在8月26日重新发布的杭州2021年第二批住宅用地集中出让公告中明确竞买企业的购地资金五个’不得’,因此房企拿地意愿受抑制,拿地更趋向于理性。”

《华夏时报》记者看到,在8月底密集发布的半年业绩报告中,多数房企对投资策略、拿地策略都趋于谨慎,“理性”“审慎稳健”“强调投资纪律和红线,收紧或控制购地预算”等成为关键词。来自克而瑞的数据也佐证了房企们的选择:今年9月,TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元,单月业绩规模同比下降36.2%;在融资端,自2020年11月以来,房企的单月融资已连续11个月均呈现同比下降。

利润空间收窄也是房企谨慎出手的重要因素。克而瑞地产研究指出,“杭州土地市场的萧条很大程度上源于高地价及配建导致的盈利受限,企业拿地意愿骤降”。据公开资料,针对首轮集中供地出现的问题,杭州第二次供地的竞拍方式打了不少“政策补丁”,除大幅提升保证金门槛、取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”外,还开展“竞品质”试点,要求试点地块实行先核验后销售模式,即现房销售,一定程度上也削减了开发商拿地热情。而出于对利润的考虑,开发商用脚投票,二次集中供地中的10幅竞品质地块全部流拍。

“(土拍遇冷)既不是杭州一个城市的问题,也不是房地产市场一个领域的问题。”丁建刚强调,目前不确定的局势毫无疑问是一场严峻的考验。而全国一二线城市土地市场的严峻形势,会快速传导到三四线城市,大量城市的土地市场会冰冻。

尽管9月29日央行和银保监会坚决贯彻“两个维护”,但丁建刚认为,需要多大力度的维稳措施、需要多长时间才能改变市场的预期还非常难以预料,更受诸多房地产市场以外因素的影响,参与市场的房企,甚至包括绝大多数投资置业者(除有巨大套利空间的摇号楼盘以外),或许目前的选择只能是原地卧倒不动,观望等待。

值得一提的是,近期,杭州调整杭州市大学毕业生落户政策,取消大专生直接落户,即使是研究生学历也需先工作后落户,此前颇为宽松的落户政策开始全面收紧。据公开资料,2017年杭州启动抢人大战,之后又相继数次降低人才落户门槛,快速、持续高增长的人口也成为推动杭州楼市热度高居不下的助力。

有业内人士认为,尽管落户政策的调整不会带来整个杭州楼市格局的巨变,但将进一步调低杭州楼市的预期,加剧杭州楼市的下行。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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