上半年瑞房73%租金及相关收入来自上海 分拆新天地上市仍无时间表 「财报时间」

本报记者   李贝贝   上海报道

8月24日，在瑞安房地产有限公司（00272.HK，以下简称“瑞房”）举行的电话沟通会上，瑞房管理层强调，凭借上半年较为突出的业绩表现，有信心实现2021年全年住宅销售目标。不过，瑞安房地产主席罗康瑞也向《华夏时报》记者表示，目前分拆新天地上市仍“未有任何时间表”。

上半年业绩扭亏为盈

8月24日，瑞房公布截至2021年6月30日止六个月未经审核的综合业绩。于2021年上半年，瑞房已确认物业销售总额为149.21亿元（经扣除适用税项)）。增幅主要来自交付的太平桥翠湖五集（第118号地块）、瑞虹新城天悦郡庭（第1号地块）及武汉天地云廷二期（第B10号地块）。

上半年，瑞房合约物业销售额达121.15亿元，较2020年上半年的62.22亿元增长 95%，其中住宅物业销售占98%，余下为商业物业销售。而合约物业销售额的增长，主要来源于中粮瑞虹·海景壹号（第7号地块）及上海蟠龙天地的强劲销售业绩。上半年，物业销售的平均售价为51,400元/平方米，2020年上半年则为64,200元/平方米，减少主要由于项目组合的变动。于2020年上半年，平均售价较高的上海项目占合约物业销售额的比例较高。

公司商业物业组合租金收入亦增长强劲。在零售物业组合方面，客流量和营业额已从疫情的低点强劲复苏。据半年报，公司租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额为15.7亿元，按年增长32%。其中73%的租金及相关收入来自上海的物业组合。比如，由于客流量及零售额上升，以及旗下零售项目新天地时尚I已经试业、升级租户品牌等因素，上海太平桥的表现尤其出色，录得租金及相关收入增长44%至3.59亿元。

目前，瑞房于上海持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积达172万平方米，当中占63%作收租用途的总建筑面积已经竣工，余下面积则处于发展阶段；截至6月30日，上海物业组合的资产价值总额约为790亿元，集团应占资产价值总额约为460亿元，占物业组合的58%实质权益。

《华夏时报》记者看到，从投资物业的租金及相关收入及出租率来看，截至6月30日，除了上海太平桥新天地时尚II（零售）、INNO创智（办公楼/零售）及武汉天地的出租率未达到90%以外，其他7个投资物业（不包括合营公司、联营公司项目）的出租率均超过90%。

上半年，瑞房通过收购位于中国主要大城市特别是长三角地区核心城市的优质资产补充土储。截至6月30日，瑞房土地储备的总建筑面积为840万平方米，包括610万平方米的可供出租及可供销售面积，及230万平方米的会所、停车场和其他设施。这些发展项目合共12个，分布于五个城市：上海、武汉、佛山、重庆及南京。集团应占可供出租及可供销售的建筑面积为390万平方米。在610万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约190万平方米已经落成并持有作销售及/或投资用途。

上半年，公司毛利因集团收入显著上升，按年上升413%至49.44 亿元（2020上半年为9.64亿元），而毛利率则跌至 41%（去年同期为66%），由于物业投资的毛利贡献比例下降所致。不过，瑞房依然维持了较为稳健的财务状况：截至6月30日，公司净资产负债率维持在45%，与2020年12月31日的水平（45%）相同，现金及银行存款共达人民币143.67亿元。

寻机加大内地投资

今年3月，瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖在2020年年报的业绩发布会上曾表示，2021年整体的住宅销售目标要达到240亿元。8月24日下午，在半年业绩电话沟通会上，王颖强调，“下半年我们对于完成销售目标还是很有信心的。”

但值得注意的是，今年7、8月间，南京、扬州等城市出现疫情反复的情况。对此，瑞安房地产执行董事罗宝瑜向《华夏时报》记者坦言，尤其是在南京，瑞房今年2月完成了对南京国际金融中心的收购，“从商业的角度的确（对下半年业绩）是有影响的”。但目前在严格的管控下南京已经“清零”。未来瑞房会持续关注对商业和办公物业整体的影响，支持租户、共渡难关。

王颖也认为，尽管疫情反复，但中国政府在疫情方面做出了努力和工作，令疫情处于可控范围：“尤其是在上海，虽然上海是最大的城市之一，也是接受境外人员最大来源的城市，但是上海的管控非常精细化。所以尤其对于我们大量的销售是在上海的情况下，我们还是非常有信心。”王颖向《华夏时报》记者指出，“整体下半年我们对于完成销售目标还是很有信心的”。

另据中报数据，2021年下半年瑞房将推出更多住宅物业发展项目，而下半年及以后交付客户并确认为收入的锁定销售额为175亿元，于2021年下半年及之后可供销售及预收的住宅物业建筑面积约38.73万平方米，涵盖7个项目，包括上海太平桥第118号地块、上海瑞虹新城第7号地块、上海瑞虹新城第167A号地块、上海蟠龙天地等。

瑞安房地产主席罗康瑞也强调，内地经济发展很稳健，对中国的未来前景充满信心，并看到市场继续增长的巨大潜力。“我们有足够的土地储备，我们也在看很多合适的投资机会……会在适当的机会加大我们在内地的投资。”

罗康瑞称，未来，公司除将继续在重要城市打造充满活力的社区、创造长期价值外，还将继续研究各种优化业务结构的方案，包括可能分拆集团的商业投资地产和资产管理业务。

此前，今年8月2日，瑞房发布公告，宣布“正考虑可能分拆商业投资地产、物业管理及资产管理业务，于联交所主板独立上市，但公司董事会尚未决定是否进行可能分拆项目”。

“十年前，我们有研究过是否未来新天地能够自己独立上市。但是当时的市场条件和自己的物业并未完全成熟，”在电话沟通会上，罗康瑞向《华夏时报》记者透露：“现在我们在做这方面的研究。其实董事会还没有做出这一决定，但是公司总是不断地在研究怎样才能为股东创造更大的价值，包括大家知道今天瑞房的股价与它实际的价值有一个比较大的不一样，所以这方面我们还在不停地研究，怎样为股东争取更大的利益。”

责任编辑：张蓓  主编：张豫宁

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）