“三道红线”——开发商的降负债大旗 | 2021新年特刊

文/陆肖肖

2020年，房企融资环境经历了先松后紧的变化，年初疫情的影响下，融资环境因疫情影响相对宽松，4月起，随着复工复产的推进，房地产行业也较快复苏，并逐渐呈现出土地市场过热迹象，融资环境开始收紧。

8月底，监管层对房企提出三道红线的要求之后，降低债务规模成为房企不得不面对的一大课题，企业开始改变自己的运营逻辑，通过狠抓回款、处理存量资产、加强合作、股权转让等一系列降负债的操作，来适应新的变化。

融资规模基本持平

根据克而瑞地产研究中心的数据，截至2020年12月16日，2020年95家典型房企融资总额为14800亿元，较2019年全年下降2.71%，预估全年融资总量同比基本持平。分季度来看，虽上半年受到疫情的影响，但一、二季度的融资总额均超过4000亿元，好于下半年的融资表现。

根据贝壳研究院分析，整体来看，2020年境内融资通道基本通畅，随着三四季度金融监管的不断升级与债务违约事件的影响，中期境内金融环境呈趋紧预期，境外债市随着疫情的反复将保持较高不确定预期。在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

从融资结构来看，2020年房企境内债权融资8455.96亿元，同比上升11.5%，在2016年后再次达到8000亿元以上，且融资量占比达到57%，同比上升了7个百分点，在连续三年下降后反弹回升。2020年境外债权融资总量为4401.40亿元，同比下降23.4%，且境外债权融资占比仅为30%，同比下降了8个百分点。

2020年房企的整体融资成本下降，新增债券类融资成本为6.13%，同比下降了0.95个百分点，其中，境内债券加权平均融资成本为4.41%，同比下降0.91个百分点；境外债券成本为7.89%，同比下降0.15个百分点。

未来的融资环境有可能放松吗？和硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，房企融资环境近几年一直是呈现收紧的状态，虽然整体大的货币环境相对宽松，但房地产行业的融资管控从来没有放松过，2021年大概率还是如此。

融资环境由松到紧

2020年以来，房地产融资环境经历了由松到紧的变化。1月-4月中旬，融资环境因疫情影响相对宽松，央行2月和4月初进行了两次降准，国内货币环境呈现出宽松迹象，房企的融资以及回款也有所受益。为了帮助企业复工复产，多地推出了一些扶持政策，一季度出现了年内房企融资规模的小高潮。

2020年4月起，随着复工复产的推进，国内经济开始逐渐回到正常轨道。房地产行业也较快复苏，并逐渐呈现出土地市场过热迹象，随后监管层对房企融资开始逐渐收紧。

2020年8月底，监管层对于房企提出了三道红线的要求，引导企业降杠杆，从2021年1月1日起，该标准将在全行业实施。

“预计三道红线实施之后，对中型房企的影响会比较大。”郭毅分析，大型房企的融资途径更丰富，凭借其规模效应融资的成功率会很高，小型房企一直处在融资紧张的状态下，有没有三道红线对它们来说意义不大，正在规模化扩张的中型房企前几年拿地比较猛，杠杆用得比较多，未来如果一旦融资环境收紧，对他们的打击会更大。

“未来的融资环境，从过去到未来其实是持续紧张的。”郭毅分析，如果房企此前拿地相对激进的话，可能手里会囤积着一些高价地，在资金回笼方面会遇到一些风险，对于中型房企的压力会更大。

房企变革开启

由于前期高杠杆式的扩张，房企规模增长的同时，企业的负债、杠杆率都处于相对高位，为了适应三道红线之后的市场新局面，企业已经开始认知环境的变化，重新审视自身的条件，从多方面入手，改变自己的运营逻辑，来适应新的变化。

一位房地产从业人员告诉《华夏时报》记者，为了适应三道红线的要求，企业内部将抓回款放在更重要的位置上，设置了回款的激励政策。手上闲置的商业物业也在考虑出售，进行资产盘活。为了降低项目风险和资金占用，房企间的合作也在增多，大家都在为降负债做了很多改变。

亿翰智库的报告也显示，“三道红线”政策发出后，企业在有意识进行债财务结构的优化和调整。从集团/企业层面来看，引入战略投资者是企业较常用的方式之一，降杠杆的作用也立竿见影，保险资金及有金融背景的企业成为企业引入战略投资人的主要方向之一。

贝壳研究院分析，三道红线的融资新规影响是长期和深远的，将推动行业逻辑变革加速进行。过去几年尽管头部房企已经采取主动降速、降负债措施，但行业内“加杠杆、扩规模”的发展路径仍不鲜见，2020年在新的变革中，房企在销售、土储、盈利、偿债等诸多方面已经做出了很多改变。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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