聚焦2020观点商业年会论坛：后疫情时代商业地产资产证券化的理想与现实

胡金华/文

自从公募REITs破冰试点，国内开启了市场对于资产证券化真正落地以及对商业资产应用的想象。在后疫情背景下，中国距离商业REITs还有多远，中间还有多少现实问题尚待解决？商业资产证券化的运作又将有哪些机遇？

11月3日-4日，2020观点商业年会在上海召开。11月3日，在“资产证券化理想与现实”的主题讨论上，旭辉晨曦基金管理中心总经理阮晓俊、建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖、美国富尚资产集团董事长陈晓欧、喆安(上海)投资管理有限公司总经理车阳等业内人士就商业资产证券化、国内私募REITs等话题展开讨论，共同探讨在后疫情背景下，国内资产证券化的理想与现实。

业内人士们认为，在后疫情背景下，中国商业地产的公募REITs化势在必行。当然其中需要各方人士共同努力，携手共进，克服当前面临的阻碍。

中国公募REITs商业资产的阻碍

美国富尚资产集团董事长陈晓欧认为，国内资产证券化，尤其是公募REITs商业资产的实现，还有很长的一段路要走。

4月24日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。随后，4月30日，证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。中国公募REITs试点主要以基础设施甚至包括产业园区、物流园区为底层资产，而商业地产没有列在里面。究其原因，陈晓欧认为主要有以下四点：一是商业地产税收问题难以解决；二是中国市场融资成本太高；三是中国商业地产市场混乱，尤其是产权；四是市场专业度有待提升。

百联资产控股副总裁杨斌则认为，中国的商业地产REITs取决于中国是否有相应的投资者氛围和环境。中国A股市场充满了投机气息，股民们希望一夜之间爆发，而REITs产品恰恰不是这样的投资属性。“我觉得我们国内的资本市场投资者，还需要接受很多的教育，”杨斌表示，中国经济40年一路狂奔，走到了如今，接下来还有持续向下的趋势，以后市场会慢慢地接受REITs这一类相对稳定持久的金融投资方式。

燕邻资本创始人&CEO叶剑生分析，REITs的推出跟资产的形成，机构的发展关系很大。从资金端来看，中国大部分是刚兑，且目前并没有太好回报率的资产。普遍来看，国内目前REITs的券商也好，或者是资产端沟通的结果也罢，国内投资回报率要到5%到6%，高于国外很多，很难在中国推出商业地产REITs。

未来的曙光

尽管国内资产证券化仍面临重重阻碍，但依然有耀眼曙光。面对中国公募REITs的未来，身处其中的商业地产运营商们应该从哪些方面努力？

喆安(上海)投资管理有限公司总经理车阳表示，在全球零利率的背景下，中国资产管理、不动产资产管理行业大有可为，因为中国资产价格拥有足够的空间。“如果是一个偏长期的观点，我觉得机会是大于风险的。”

“现在商业零售市场、商业品牌、商业运营商都在非常积极努力的做创新，做新的业态的尝试。国内很多购物中心、社区商业也有一些非常好的趋势，尤其是结合国内独树一帜的线上商业的发展。”杨斌表示，中国最终的趋势都指向一个，商业地产的投资回报，结合线上线下会有很好的收益增长的趋势。

“随着机构投资者的崛起，包括国家引导回报率的下行，我认为股息率会一直往下走，走到和国际一样的水平，尤其是金融的开放，”叶剑生预测，回报率将从5%往下走，走到一个比较合适的阶段。

上海新楷林商务产业运营有限公司董事总经理邹斌从运营的角度探讨了中国REITs化的过程中需要注意的问题和改变的方向。邹斌认为，不能单纯从运营谈运营，从运营谈运营的维度和深度不够。且运营除了金融维度，还应该包括产品运营，管理者首先要从产品的使用者角度考虑产品的适用性和价值。“物管已经从最基础的管理到智慧物业，到更多的增值性服务了。”邹斌表示，运营力的关键逻辑是站在最终的使用者，未来增长和发展的需求这个本质出发，创造客户所需要的各种服务。只有满足了这些，才能真正的实现运营力价值的体现。

陈晓欧则呼吁，整个市场，尤其是监管机构包括权威机构，应该对税收问题引起足够的重视，中国也应该参照国际市场惯例进行税收的改革。

旭辉晨曦基金管理中心深耕房地产领域的投资及资管，其背后背靠了一个国内大型的房地产开发商，是市场化独立的三方经营管理团队。其总经理阮晓俊表示，做增量存量市场的投资逻辑完全不同。增量市场，即住宅开发领域的投资，本质是一个博弈过程，公司跟开发商之间其实是一个杠杆，“我想从这里多拿一点，他想从我这儿压一点，这是一个杠杆。”

“在商业的长跑当中，我们真正要做的是携手往前走，希望做到互相推一把，而不是互相拉一把。”阮晓俊呼吁，“希望国内金融机构、投资机构——资本对商业地产再友好一点，再包容一点“，我们要做长期主义者，做时间的朋友，最终相信时间也会反馈给大家最好的馈赠。

城市的力量在崛起，城市化的进程在加速，整个中国金融开放的力度在加强，这个大环境下，怎么看待中国最大的存量不动产的选择权的定价至关重要。为此，车阳坚定的表示，现在是一个比较艰难的时刻，不管是疫情还是对外环境，还是经济，“但是有一句话，暴风雨在的时候，你需要在场，才可以享受到以后的估值和金融红利的提升。”

编辑：蒲巧云

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）