环沪土拍市场频现高溢价 部分房企认为窗口期已至

本报见习记者 李贝贝 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 上海报道

根据今年年初的土地拍卖情况，长三角地区重点城市如苏州、杭州、无锡等地，高溢价地块频频出现。例如，2月22日，春节过后的苏州首场土拍中，就有超过40家房企参拍，出让的6幅地块中有四幅土地溢价率均在25%以上。

中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸向《华夏时报》记者解释说，此轮出让溢价主要在于地块起拍价不高，对比已成交土地有较大溢价空间，且土地出让条件也部分有所放松，吸引较多房企关注。与此同时，由于去年下半年的谨慎投资，具有较强市场支撑的一二线城市土地成为各房企重点关注区域。

业内人士普遍认为，这是房企看好后市的表现。但对于“拿地窗口期”的说法，大多数业内人士依然保持谨慎的态度。

“高溢价”成关键词

2月22日，苏州市推出7宗经营性土地，其中包括6宗住宅用地（地块编号分别为苏地2018-WG-44号至49号）和1宗商业用地，合计出让面积34.90万平方米，规划建筑面积62.53万平方米，起始总价为80.86亿元。

经过激烈角逐，六宗地块最终分别被斜港置业、融信、中骏、佳兆业、中梁、大华集团六家公司收入囊中，累计土地成交总价98.26亿元。溢价方面，除了姑苏区编号为2018-WG-46号的住宅地块被中骏以底价20.61亿元拿下外，其余5宗土地都经历了一番争夺，地块溢价均在20%以上。

其中，成交价最高的高新区狮山街道长江路东、竹园路北地块经过40轮的竞价，最终被大华（集团）有限公司斩获。地块总成交价约为40.71亿元，溢价32.14%；融信以13.09亿元拿下姑苏区民清路以东、日益路以北地块，溢价25.39%；中梁以14.12亿元、溢价23%竞得相城区澄阳街道相城大道东、康元路南地块。

值得注意的是，与去年下半年频频出现的“流拍”、“底价”等不同，进入2019年，“高溢价”成为了苏州土地市场的关键词。苏州中原地产研究中心副总经理程杰透露，今年至今苏州拍地的平均溢价率大约在25%左右，而去年全年这一数值只有11%。

年前的两场土拍，溢价同样高居不下：1月4日，苏州主城区出让7宗地块，起始价超过百亿，最终7宗地块总共揽金126.6亿元。其中由首创竞得的地块溢价率最高，达到49.69%；1月11日，苏州拍出的4宗土地均有溢价，平均溢价率为19.6825%，其中由龙湖+首开联合体竞得的地块溢价率达29%。

溢价率明显回升的背后，则是企业积极拿地的动作。在2月22日的那场苏州土拍中，就报名情况看，有两宗土地竞买开发商超过10家，其中一宗住宅用地吸引19家竞买人参与，一宗吸引16家竞买人参与。中指研究院报告称，1-2月，共有13家房企在苏州拿地，同时还有多家品牌房企首进苏州市区，如首创、融信、大华等品牌房企均通过土拍首进苏城。

事实上，近日土地市场热度提升的不止苏州。中国指数研究院研报指出，江苏省整体土拍溢价率自2017年5月达到高峰后一路下滑，2018年9、10月到达底部，11月后整体溢价率小幅回升，2019年2月，整体溢价率为24.28%。具体到城市来看，苏州、扬州、徐州、盐城近期土拍溢价率都比较高，均在15%以上，而且成交溢价率相比前一次土拍呈上升态势。

江苏之外，环沪重点城市中，杭州开年第一次土拍，四幅地块中就有两块溢价率超过10%，分别为11%和20.1%；2月27日，杭州余杭区出让四宗地块，德信中国旗下的浙江润楠投资管理有限公司拿下其中一宗住宅地块，溢价达30.55%。此外，上海以及周边城市嘉善、嘉兴等市场的土拍溢价也普遍略有上涨，但大部分城市溢价率均保持低位，溢价率基本在10%左右。

中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸向《华夏时报》记者解释说，此轮出让溢价主要在于地块起拍价不高，对比已成交土地有较大溢价空间，且在土地出让条件也部分有所放松，吸引较多房企关注。与此同时，由于去年下半年的谨慎投资，具有较强市场支撑的一二线城市土地成为各房企重点关注区域。

市场能否持续好转仍不确定

溢价的回归，被认为是当下环沪土地市场回暖的一个实证，亦是房企看好后市的表现。融信集团相关负责人就告诉《华夏时报》记者，“所有公司拿地的判断都是基于对未来的判断，溢价可以说明房企对市场的期盼或者说判断吧。”

同策咨询研究中心总监张宏伟透露，其了解到，今年年初以来，一些企业认为这是一个比较好的拿地窗口期，为了能够去拿地，已经把净利润测算到8%、9%，加大授权金额以便让投资团队有更多空间。“现在对于苏州、杭州这样的二线城市来说，应该算是比较好的拿地的时机，所以大家积极地去做一些布局。”

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，大环境存在经济下滑压力，所以对前段时间的经济结构调整和货币政策的紧缩进行了反思，放缓了调整的节奏，增加了信贷投放的力度。反映到市场中就是开发商资金面宽裕，加上各地政策放松信号强烈，导致对未来短期存在乐观预期，有资金有预期，拿地当然不会手软。

在刘天旸看来，长三角环沪区域规划利好不断，城市间融合共生、良性竞争，各地积极出台各类吸引人才流入政策，构建良好正向发展的城市生态圈。由于多数品牌发展于2019年将拿地区域从三四线转回一二线城市，出于投放资金需求或公司内部资源争取等诸多原因，对于环沪的重点区域、部分较好区域地块的价值判断趋同，其预计接下来房企的争夺有可能持续火热。

尽管对后市乐观，但对于“眼下是拿地窗口期”的说法，业内人士并不完全认可。

“现在大环境以稳为主，我们在苏州拿地谈不上重要的战略布局，只是一个普通的拿地动作。”融信集团相关负责人强调，长三角是融信的重仓所在，今年整体的拿地环境肯定是比去年好的，但融信并不认为眼下“已经到了多大的窗口期”。

责任编辑：张蓓

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）