地产股中场还是终场？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李 叶 北京报道

   12月17日，财政部、国土部等五部委联合发文，明确开发商以后拿地时，分期缴纳土地出让金，首缴比例要求过半。18日，地产股以下跌来发泄对政策的不满。拿地政策到底影响几何，地产股的不阴不阳，到底是中场还是终场？
    而在上海、深圳、北京三地，关于房市的消息不绝于耳。在上海，即使面粉已经比面包贵得多，照样有不少开发商争相抢购。在深圳，遏制房价的消息一出，投资客的神经更加兴奋，从8月便开始出货，10月、11月放盘量激增，高位套现。在北京，二手房营业税方面的优惠政策即将退出。除了预期中的成交量迅速上升，税务部门发生集中完税过户外，市场并没有出现卖家抛售，房源骤增，挂牌价直线下降的现象。
    无论是地产股、还是房地产，我们疑惑，这“疯狂的土地”还能持续多久？

    12月18日，地产股全线大跌！
    12月17日，财政部、国土部等五部委联合发文，明确开发商以后拿地时，分期缴纳土地出让金，首缴比例要求过半。18日，地产股似乎只能以下跌来发泄对政策的不满。
    截至18日收盘，跌幅超过9%的地产股高达20家，招商地产、保利地产、万科A、金地集团四大蓝筹无一幸免，跌幅均超过6%，这对大盘来说无疑是雪上加霜。尽管大盘本周曾经得到中石化和银行板块的奋力保护，但地产股不发力，似乎只能是止战之殇。
    拿地政策到底影响几何，这场“意外行情”，到底是地产股的中场还是终场？各个券商分析师几乎均对地产股短期的走势产生担忧，投资者更是犹豫加彷徨。
    “不要听信多数人的卖出和看空后市，赶紧不顾一切买进地产股！”创世纪资产管理有限公司董事长叶荣添再次放言。

政策让地产股很受伤
    地产股近来可谓频频遭遇政策袭击，下跌似乎是唯一的出路。
    12月17日，地产股受到致命“一枪”。财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。
    “从短期来看，地产股的政策压力和资金流出压力确实比较大。今年下半年以来房地产投资性需求释放速度快速增长，泡沫化趋势日益明显，这也是引发国家出台调控政策的主要原因。”民族证券资深地产分析师崔娟在接受记者采访时如是分析。
    此政策出炉后的首个交易日，18日收盘，二、三线地产商福星股份（000926）、东华实业（600393）、世荣兆业（002016）、渝开发（000514）等近十家公司均站上跌停板，而龙头企业招商地产（000024）大跌8.97%、金地集团（600383）跌7.82%。地产板块当日资金净流出超过15亿。似乎地产股总是对房地产政策缺乏正确的理解，因为在分析人士看来，对于上市公司而言，这并不是一项完全利空的政策。
    “这一拿地政策其实在一定意义上体现了‘国进民退’，大地产商、有央企背景的地产商竞争力凸显，这类企业还是能拿到廉价的土地，表面上看政策似乎防止了开发商囤地，但对于有能力的企业而言，如果囤地收益大于开发收益，为什么不囤？！”太平洋证券高级分析师周明剑认为，这一政策苦了二、三线民营地产商，并没有从根本上解决土地制度存在的问题。
    而管理层并没有在意“地产股不高兴”的事实，早在14日，国务院常务会议就明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。15日，地产股跌幅居所有板块之首，金地集团600383、招商地产000024跌幅均超过3%，市场投资情绪一片恐慌。
    但叶荣添对于地产股所谓的“打压政策”并不担忧，“遏制房价的上涨而不是遏制地产商的发展，遏制房价的上涨相当于是在鼓励真正有实力的大地产商以更好的低价拿地。”他呼吁投资者要正确理解政策。
地产股有近虑无远忧
    虽然各券商分析师对于地产股的短期走势都表示担忧，但在各券商的策略报告中，对于地产股的投资评级几乎都在“推荐”和“增持”水平上，对于明年地产股的行情依然看好。
    “短期房地产股可能没戏了，这次的政策多少有些超预期，市场仍需要时间来接受正在逐步释放的利空消息，但中长期我们还是看好房地产板块的。”长城证券地产行业分析师在接受记者采访时说。
    18日，记者利用wind板块数据浏览器进行统计，依据申银万国地产行业的分类，自12月1日至18日午盘，房地产板块的平均涨跌幅为-3.36%，而行业估值水平也并不高，补涨需求一目了然。
    业绩自然也不用担心，2009年地产股业绩大增已经丝毫没有悬念。今年前三季度，房地产板块实现预收账款1887亿元，同比增长63.3%，占2008年营业收入比重的90.7%，为未来两年业绩释放提供一定保障。此外，房地产市场供需矛盾以及温和通胀预期没有改变。
    英大证券研究所所长李大霄也认为，房地产股能够健康稳定发展。“房地产股的弹性很大，也是市场的主流品种和主力品种，短期的调整或许可以看做是蓄势待发，没有必要过分恐慌，政策是为了使市场更健康。”
龙头股尤为“诱人”
    在调整过程中，一线地产股成为分析人士跟踪的焦点。
    崔娟告诉记者：“目前短期的利空可能会告一段落，但调整过程中还是一线地产股安全边际较高，要回避受融资驱动的二、三线地产股，因为一旦市场融资受阻，估值将必然面临重新调整。”
    记者注意到，在龙头企业中，招商地产和保利地产最为吸引资金眼球。下跌对于地产龙头来说是机会。分析师预测，2010年两家公司的估值水平分均在18倍左右。光大证券分析师翁飞玉甚至上调招商地产目标价到46元，而目前该股在26.8元附近。
    “目前房地产市场供给不足，房价在未来1-2个季度还有继续攀升的可能，而招商地产中高档产品在售项目中占比较高，并拥有充足的在售资源，能充分享受到今年四季度到明年一季度的房价上涨。”这是翁飞玉给出的看多理由。
    而中投证券给出保利地产的目标价则在35元，理由是“其新增储备资源超过万科，未来两年有业绩保证，”记者粗略统计，相对于目前22.5元左右的价格，保利仍有超过30%的涨幅。
    叶荣添如此提示投资者：“现在这么便宜的万科，这么廉价的保利，这么诱人的金地，这么靓丽的招商，你怎能不心动？”

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