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卖地增发双管齐下 上实发展输血42亿解困

作者:郝静

来源:

发布时间:2009-12-04 21:14:43

摘要:卖地增发双管齐下 上实发展输血42亿解困

 

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 郝静 上海报道

   继去年募资30亿后,上实发展启动了新一轮的增发,这次的筹集资金的数目是42亿。尽管“上实差钱说”一度甚嚣尘上,短期内转让旗下两家子公司的行为被认为是急于回笼资金,而本次募投的重点之一的青岛啤酒城项目也被曝出迟迟未动工等不利消息,却并未影响到上实的融资脚步。
    11月27日,非公开发行所有议案均获99%以上的比率顺利通过,但参与投票的现场和网络股东合计才只有54人,可谓冷清非常。在南阳商务中心的大会投票现场,上实发展的工作人员告诉记者:“今天投票很顺利,股民也没太多质疑显得非常安静,通过肯定没问题,就是等网络结果出来了。”
两年募资70亿仍差钱
    10日之前,上实发展刚刚将子公司上海海际房地产有限公司100%的股权作价40080万元转让给了旭辉集团,摘牌价格较之挂牌价上浮了约5000万。沪上一位投行人士指出:这个时候卖子公司,或有年底充业绩的企图,“有些公司会把项目快要完成的时候卖给关联方,实行利益输送,但上实这种国企想来应该不会。”
    而在9月份,公司还卖出另一子公司上海远东国际桥梁建设有限公司100%的股权,当时的接手方是上实发展的兄弟公司上实投资,摘牌价是3.02亿元。这两家子公司都是上实发展在2008年取得全部控股权,仅一年之后即剥离出上市公司。
    国泰君安一位分析师表示:公司资金面压力确实比较大,去年增发投了很多项目,扩张的很快,现在正是缺钱的时候,“公司的净资产负债率超过130%多,资产负债率也是在80%以上,现在是考虑卖些盈利能力相对一般的项目来回笼资金。”
    记者看了一下海际房产的财务状况,在2007和2008年公司主营均报亏损,而截至2009年7月31日,其净利润仍是-1414元,看来经营状况委实不尽如人意;而远东桥梁稍好,在2007年实现净利润67.09万元,2008年净利润更低至7.52万元。
    前述分析师指出:“从业绩上看,这家上市公司中报的销售情况只能说一般,而三季度明显有所好转,公司优势是比较明显的,地多项目也多,但开发动作相对比较慢,像投的啤酒城项目和泉州的项目,动用资金量大,回笼又慢的话,就会有资金断供的可能。”
    看一下这次募投的青岛啤酒城、上实朱家角等四个项目所需的总资金量高达98.8亿,规模已近企业的所有流动资产的规模。虽三季度经营状况好转,上实发展目前账上的货币资金也仅有27.5亿,上海胜道咨询公司董事总经理邱红光表示:“短期借款20亿,长期借款41亿,公司资金面的压力确实比较大,但另外一个方面也反映出企业融资能力比较强,可以向银行拿到贷款。”
    公司在2008年向上实系购买了23家房地产类子公司的股权和其他的商业资产。而资产负债率即由原先的47%上升至71%,国泰君安分析师表示:增发之后一方面摊薄业绩,并且投的项目都是处于开发前期,公司还要往里面投资金,所以资产负债率自是水涨船高。
啤酒城3年未开工
    而总耗资百亿的青岛啤酒城改造项目却在近日被曝出3年未动工的消息。但在新的非公开发行预案中,上实发展提到“本项目已于2009年9月开工建设”,记者在11月26日下午联系了公司董秘阚兆森,对方表示很忙,暂时不方便接受采访。
    记者辗转联系到青岛参与该项目的一位人士,该人士表示:工程确实没开,但临近了,明年应可以开工,一期是商业地产,在2012年建成。“招商这块竞争挺激烈的,以餐饮为例,不是一线品牌都进不来。”
    前述分析师表示:前几天和公司管理层交流过,说产权大部分已经差不多了,主要就是忙规划的一些事情,并且拖着也是好事,毕竟目前青岛的商业地产的租金和价格都在下行。而海通证券一位分析师则对记者说:此前去青岛实地考察时,另外一个项目已经临近封顶了,啤酒城应该是已经动工了。
    而据知青岛方面早在2006年底已确定了上实集团为啤酒城建设方,而进度却非常缓慢。在2008年啤酒城被注入了上实公司,当时80%的股权由集团处获得,评估价值约7.5亿,较账面值增值167%,而20%是由上实城市发展投资公司处注入,平均增值率为109%,而最新的这次增发将有18.5亿投向啤酒城的商业物业开发,预计项目的内部收益率为6.01%,出售性物业预计将带来51.3亿的收入,税后利润为11.4亿元。
    但几位分析师一致表示:公司短期内很难有大的增长,“公司资产质地自然是不错,在上海拿地早有成本优势,业绩是有保障的。但业内对这个公司都很难真正看的清楚,上海老国企透明度比较低,虽然有目前上海国资整合这个大背景在推动,上实发展在3年之内不会有看得见的业绩大爆发,今年业绩预计在4毛钱,明年四毛五到五毛钱差不多。”前述分析师指出。

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