成都楼市涨跌皆为出货

来源：华夏时报

发布时间：2008-10-25 22:53:00

   

摘要：成都楼市涨跌皆为出货

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者陈宏宇成都报道

    房市在利好出台后热闹了几天，又进入下跌通道。
    其实，早在今年6月份，成都市就针对震后房市的萧条出台了“房产10条新政”，包括降低地方契税、刺激需求、减轻开发商负担等。可以说，成都市是全国率先启动“救市”的城市。
    “经历过这次短暂的反弹兴奋之后，反而使我们对房市有了更加理性的认识，这就是房地产的过剩危机已积重难返，高房价不低头，需求难启动，危机难消除。”成都市房地产著名实践者严兴宇日前对记者表示。
涨跌有玄机
    近来，成都购房者蒙了。
    房产利好出台前后，一些开发商涨价，一些开发商降价，让人眼花缭乱。
    如成都恒大地产的恒大绿洲和恒大城10月10日就调整优惠幅度，由8.5折调整为8.8折。成都中海兰庭的一些房屋每套房涨价5000-8000元。同样，华润成都、佳兆业等开发商也取消了秋交会期间的特别优惠。这些开发商们的普遍理由大多是房价已“触底反弹”。
    与此相反的是，具有成都房市风向标作用的蓝光地产和置信地产则又进一步地刮起了楼市的降价风。10月中旬，蓝光香境和蓝光圣菲阳光城则打破了成都近郊房价在3000元以上的价格防线，分别标出了每平米2680元和2580元的震撼价格。置信的玉园清水湾则在10月18日推出了每平米直降1000元的大型优惠活动，一套房最高优惠达16.8万元。
    成都著名的片区金沙社区更是“硝烟弥漫”。与去年动辄七八千以上的房价相比，如今的金沙片区随处可见“4601元”起价、“4980元一口价”的大幅促销优惠广告。凯丽美域3期开盘的最后一批次房源价格4780元起价，而之前该项目在销售最为火爆的时期曾达到过近8000元的最高价。开发商降价理由则是甩卖低端房产以便更好地从事高端房产的开发。
    “其实，涨和跌都是为了出货。”前述严先生称，“涨价打的是心理战术牌，一些开发商认识到一味地降价不仅使前期购房者甚为不满，而且也使目标购房者望而却步，于是借利好出台前后进行有关‘触底反弹’的炒作，创造一种楼盘价格不断提高的气氛，以刺激购房者下单。借利好出台时大幅度降价形成的巨大反差来吸引购房者，是其出牌的套路。”
    也就是说，涨和跌的背后其实都是一个字——跑。
难改下跌趋势
    而国家出台促进房地产需求的政策后，成都市区的房屋交易量较前期的每天150套、成交面积13000平米左右，有了一定的改观。据统计，10月19日－22日，成都市区分别成交房屋为121、307、284、253套，呈现出利好之后，星期一（10月20日）突然放量一倍而后又呈递减的走势。
    作为率先启动救市的城市，早在今年6月15日，成都就出台了救房市的“10条新政”，但出台前后的一组数据说明其效果并不好。成都市区救市政策出台前一周的房产交易量为1123套，出台后一周为1148套，第二周为1103套。
    “当时，成都的房价比现在高得多，效果无法显现理所当然。”严兴宇认为，成交量不能持续地放大，症结仍在于过高的房价。以成都市区为例，人均家庭全年收入是5万－6万元，能够用于购买的资金最多2万-3万元左右，利用按揭的购买承受能力在30万-40万元之间。而现在房子动不动都在50万元以上，这就使很多人想买房也买不起。
    同样，现在的房价也不具备投资价值。成都二环路附近一套80万元的房子精装修后租金大多在每月2000元左右，按年租金24000元计算，投入产生比为3％，而现在存银行3年期都为5％。如此低的投资回报，把投资客也挡在了门外。
    “问题的严重性还在于房地产的严重过剩。”成都房地产业内人士大都感觉到了过剩的严重威胁。据成都市房管局网站公布，10月23日，成都市区可售商品房面积达1725.06万平米。“若以6月份以来每天平均销售15000平米计算，要消化完积压的房子需3年多的时间。”严兴宇称，若加上正在建设的不少今年底和明年上半年上市的项目，成都市的积压房屋可能需4-5年方能消化掉。
    与此观点相似，正在成都调研的著名人士、广发基金副总经理朱平分析，“简单地说就是房地产商前两年赚了太多的钱，而现在又修了太多的房子，再加之前两年又因按揭和房价上涨大大地透支了本应该4-5年才实现的需求，从而出现了今年房屋大量积压，而需求又严重萎缩的状况。”
    看来，国家在出台房产利好之后，一些开发商期望房市继续暴利和以土地财政为主的地方政府渴望再大挣“土地钱”的旧梦很难再圆了。