万科思路转折：做房地产的汇丰银行

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 袁晓澜 深圳报道

   11月16日，在大梅沙万科新落成的新总部大楼里，万科总裁郁亮在记者面前显得很兴奋。这个在两年前还需要万事躬亲的中年人，目前的工作重心已转移到了动嘴做决策上了。而面对保利等百亿军团的追击，万科对于市场现状的把握以及未来的战略走向，郁亮向记者娓娓道来。
冬天的教训最珍贵
    《华夏时报》：2008年的土地市场很冷，拿地成本也低，但是那个时候很少有企业拿地，包括万科也是这样，采取相对谨慎的策略。但到2009年市场来了一个反转，大家都在抢地，并且成本很高。从今天再回过头看一年以前采取的策略，会有哪些反思？
    郁亮：过冬的时候，我们牛市很多的毛病就显露出来了，比如说现在内部非常强调避免把中端产品高端化，偏离了市场做中端住宅的主流需求，降价也难销售，而且压住了更多的钱。
    包括对成本的控制，在牛市中也根本得不到重视。如果再面对牛市的时候，不能忽略成本管理和控制。冬天里的教训是最珍贵的，每次会议但凡跟项目发展有关的，我都会提醒，买错地是最大的浪费，这是我们冬天总结的教训。
    《华夏时报》：今年你们在二、三线城市也拿了很多地，这是否成为长期的拿地策略？
    郁亮：万科目前有三不。不拿地王，不捂盘，不囤地。而万科所指的地王是指那种吃掉未来增值空间的地块。现在一线城市拿地竞争激烈，与其在一线城市高价拿地，不如到二、三线城市拿很多的地。我们进入这些城市非常轻松，成本很低，而且重要的是管理上的问题。
    我觉得我们对于商业模式的探讨刚刚开始，万科在研究时发现了一个问题：我们的行业大家应该把它看做是银行行业，跟银行一样，没有核心资本是做不大规模的。汇丰银行是未来万科学习的目标之一。汇丰的内部管理驱动其成为优秀的银行。房地产行业无论是国有还是民间资本占比大，未来融资能力和竞争力都是关键，因为房地产企业自身的财富积累都不足以支持这个行业的发展，而房地产行业的资金密集型的特点越来越明显。
“商业地产不是谁都玩得起”
    《华夏时报》：在今年的销售和拿地的速度和规模上，中海、保利、绿城等企业势头猛进，万科一直被外界质疑将被赶超，万科将如何应对？是否会担心老大位置不保？
    郁亮：不能假定万科原地踏步。之前，兔子跑到前面就会骄傲，看不见别人跑到哪儿了？所以我们也会马上行动起来，而且万科在过去3年时间里面已经做了大量的准备工作，从转型，到管理，到人员都做了大量的铺垫，相信经过3年修整，当然现在已经进入一个增长的轨道，这个时候要追我们也不太容易吧。我们很愿意把它交出来给大家，因为做老大其实不容易。
    《华夏时报》：那这3年的修整期你们都做了些什么？有什么样的成果吗？
    郁亮：万科仍在寻找新的市场空白点，发展新型物业。其实万科现有项目中220万（平米）的商业配套，我们的酒店正在计划之中，而像人群更加细分的养老物业等业态也已研究3-5年，明年将有3-5个项目落地。
    《华夏时报》：你提到了会发展新的物业，那住宅和商业地产之间会是一个怎样的比例？
    郁亮：未来十年，80%住宅我们不会变。从全国来看住宅还是最主要的需求。另外商业占20%。
    但是持有物业却是非常危险的，比如我们看住宅物业复苏了，但商业地产好像还没有什么动静，这个东西并不是任何人都可以玩得起的。所以我绝对不会认同未来比拼有多少物业，并不是谁多谁就是资源老大，这个我们不跟大家比。
明年二季度供求有望平衡
    《华夏时报》：你是怎么看待现在的房地产市场的？
    郁亮：总体上来说，房价整个涨幅都在趋缓。随着今年二季度以来，全国各地其实都在加大产品的力度，供应量在明年第二季度以后会逐步放大出来，这样的话整个市场供求关系我觉得有望达到平衡。房价上涨，涨得过快是有一个幅度，我们经历过2007年的状况，它不可能一味涨下去。
    目前，政府也在出台一些相应的措施，有的文件有一些微调措施，包括政府在供应土地方面也有前所未有的力度，跟过去相比有了很大的进步。在行业里面，唯一跟过去不太一样的是，房子像股票一样，投资性的性质变大了。
    过去冬天整个行业受很大影响，大家没什么好用钱的地方就去买一些股票，买一些资源类的东西，甚至买房子等等，这些投资需求就会放大出来，放大出来之后股市流出来的一些钱分到实业里面去，中国的经济将会更好了，我希望看到这个趋势出现，投资品、金融品不太容易掌握它变化的规律，这是我们在关注的。

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