北京拍卖“类别墅”用地再刷地王记录 新地主付款能力遭质疑

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 袁晓澜 北京报道

11月20日上午，沉寂一个月的北京土地市场又掀高潮。

顺义区天竺22号地经过190轮竞价国企顺义大龙城乡建设开发总公司（大龙公司）以50.5亿摘得，折合楼面地价近3万元，成为北京单价地王。

而竞得者大龙公司为隶属于顺义区政府的企业，其浓厚的政府背景也让高价地王的争论再一次集中在国企身上。

过低容积率引质疑 

断顿一个月后的北京土地市场迎来了一批新地，在11月20日开拍的北京顺义区天竺22号地引来了一批大佬企业。保利、万科、龙湖、百仕达等12家房企激烈争夺，其中呼声最高的龙湖地产并未如愿，最终大龙公司将这块地收入囊中。

一块郊区地块单价能高过CBD边上的广渠路15号地王？这源自于其特殊的规划。

资料显示，该地块地处顺义中央别墅区，毗邻温榆河畔，总用地面积52.67 平方米，其中建设用地27.15平方米，容积率仅为0.62。

一位大型房企负责拿地人士向记者表示，从2003年以后，政府为了节约用地，已经停止了容积率低于0.5的别墅类房地产开发项目的土地供应。这也决定了别墅类产品将是市场的稀缺产品。而按照该地块的规划，虽然批建独栋别墅很难，但是0.62的低容积率还是能建联排别墅，市场前景还不错。

容积率的擦边球使得该地块有可能利用中央别墅区整体区位优势打造别墅产品。

“低密度住宅，以后越来越少也是一个趋势。”该人士表示。

从市场前景来看，目前该地块周边的别墅项目大都已售罄，如优山美地、龙湾、龙湖滟澜山等未来已均无可售资源；未来一段时期该区域别墅产品仍将面临供不应求的局面，“该项目未来存在较大的升值空间”，该人士判断。

而从单价上来看，业内人士判断，虽然3万元的楼面地价创低密度住宅的新高，但预计产品至少卖6万，项目肯定能赚钱。不过，目前周边项目的均价在2.5万-4万之间，该地块还得在升值上等待时间的考验。

或为增发造势 

与地产大佬们出场吸引眼球不同，大龙公司虽然在土地拍卖前并未受到过多关注，却成了最后的“黑马”。但50.5亿的地价款对于大佬们都会犹豫再三，一个区级的政府公司为何如此“豪爽”？

记者从标书上得知，该地块的地价款有着苛刻的支付条件：“竞得人和国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》后3个工作日支付全部政府土地收益。”

据了解，拍卖底价为14.1亿元，其中开发建设补偿费为13亿元，其余为土地收益金。而大龙公司在3日内首先要交清的地价款就达到37.5亿元。

据公开资料显示，大龙公司成立于1987年，隶属于顺义区人民政府，共有14个下属企业，其中只有北京大龙伟业房地产开发股份有限公司是从事房地产开发业务，并在A股上市。

不过，记者查阅大龙地产（600159）三季报发现，其期末现金及现金等价物余额仅为9934万元。

在今年年初公布的2008年北京企业百强排序表中记者发现，大龙公司8.67亿元排名99位。其规模和收入让外界对其买地能否在短期内支付地价生疑。

受大股东拿下地王的影响，资本市场立即反应，20日下午大龙地产（600159）收盘时涨1.51元大涨7.54%。而大龙地产的增发计划，或许也因此加速。

据悉，今年7月，大龙地产拟非公开发行不超过7,000万股。但2007年增发股东的抛售套现，使其增发饱受阻力。

而在房地产市场，土地和资本市场密不可分，雄厚的土地储备能证明企业持续的发展前景，拿地后的企业往往又能资本市场的追捧。大龙还未完成的增发或许在拿下地王后加速进程。

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