迫于债务压力出售“黄金资产”？中民投：退出董家渡项目为转型需要

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 冯樱子 北京报道

传言已久的“董家渡项目易主”消息，近日终于落下实锤。

2月13日，最新工商信息显示，董家渡项目开发公司中民外滩房地产开发有限公司（简称：中民外滩）发生工商变更，中国民生投资股份有限公司（简称：中民投）、上海佳渡置业有限公司（简称：上海佳渡置业）退出股东行列，绿地地产集团有限公司为新增股东。

黄浦区政府曾表示：董家渡项目曾是黄浦区该段时间“开发规模最大，地块最为完整、区位条件最为优越”的黄金地块，是南外滩地区功能和形象的标志。

而曾经拥有这一“黄金资产”95%权益的中民投，如今已彻底从项目中退出，其退出原因，也引发出各种猜想。

退出董家渡项目

2014年11月，刚刚揭牌3个月的中国民生投资股份有限公司（中民投），联合上海外滩投资、上海佳渡置业，拿下了董家渡13、15地块，成交价为248.5亿元，刷新上海地王纪录，价格仅次于2009年广州亚运村255亿元的总价地王。

首战大捷后，中民投声名鹊起，外界都对这家刚成立的公司充满好奇。此时，在董家渡项目，中民投、上海佳渡置业、上海外滩投资分别持有项目开发公司中民外滩85%、10%和5%的股权。其中，佳渡置业为中民投附属公司。因此，中民投有董家渡项目95%的权益。

中民投董事长董文标曾告诉中民投的股东们：三四年就能回本。然而时过境迁，四年多过去了，市场等来的是这曾经“上海最贵地块”易主的消息。

最新工商信息显示，中民外滩发生工商变更，中民投及佳渡置业退出股东行列，绿地地产集团成为新增股东。

2月14日，记者从中民投获悉，中民投与交易对手签署了协议，完成了不符合战略转型方向的重要项目退出。中民投方面表示，这是中民投有效优化公司产业布局结构和资产负债结构，持续深化落实公司转型战略的重要一步。

实际上，董家渡项目漫长的开发周期不仅难以为中民投带来回报，反而让其承受了更大的资金压力。

“退出董家渡项目属于战略转型的部署。中民投是资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者；作为投资集团，我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。”中民投相关负责人说。

事实上，早在2017年，中民投就已将自身持有的36%董家渡项目股权，以及旗下上海佳渡置业持有的9%股权转让给安信信托，安信信托发行系列信托产品共募资240亿以受让这45%股权。

此外，中民投方面还对记者表示，中民投本没有布局地产的初衷，是由于董家渡项目而进入地产行业。然而自2015年开始，部分民营地产企业出现临时性困难，作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体，中民投出资救助，开展股权收购，并计划适时退出。这加大了中民投的被动负债，使整体负债规模显著上升。

净资产可覆盖债务和利息

对于中民投退出董家渡项目的原因，外界也有猜测其是为了缓解较大规模债务压力的无奈之举。

年后开工的第一天，中民投旗下的债券“17中民G1”暴跌27.85%，春节前该债券已遭遇连续大跌，2019年以来，“17中民G1”的二级市场价格跌幅近乎六成。随后，中民投决定申请在上交所发行的公司全部债券（“17中民G1”、“18中民G1”、“18中民G2”），自2019年2月12日起暂停竞价系统交易，固定收益平台正常交易，债券价格请以固定收益平台相关价格为准。

而就在10几天前，中民投发行的30亿元债券“16民生投资PPN001”形成技术性违约。这是中民投第一笔技术性违约的债券。中民投流动性问题开始受到市场关注。

可以看到，近年来，中民投负债率快速上升。截至2015年末、2016年末、2017年末，中民投合并报表口径资产负债率分别为67.23%、73.57%、74.89%。截至去年三季度，中民投资产总规模3109亿，净资产781亿，负债率74.89%。中民投相关负责人表示，事实上，企业的很多负债是因为并购产生，属于被动负债。随着相关资产的处置和退出，其负债也会剥离。

他提到，2018年，通过努力，中民投共偿还到期债务800多亿，已减少银行贷款和债券共计244亿元。“更重要的是，中民投的净资产规模达800亿元，完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。”

中民投是经国务院批准，由全国工商联发起，59家行业领先企业联合设立的，于2014年8月21日在上海成立，注册资本500亿元。

成立的前三年，中民投发展非常迅速。2015年度、2016年度和2017年度，中民投营业收入分别为46.6亿元、195.1亿元、286.0亿元。2018年三季报显示，中民投营业总收入为246.87亿元，同比增长48%，但去年前三季度，中民投净利润仅16.02亿元，较2017年同期数据跌近60%。

“前几年，在市场环境较好的情况下，我们确实发展很快，从最初的300多亿到3000多亿总资产规模。面对内外部形势变化,从2017年底，中民投就开始‘双降双提’（即降规模，提质量；降杠杆，提效率），实施战略转型，但外部环境急剧变化，转型的速度及自身应变能力远远跟不上变化的形势，造成了目前的被动局面。”上述中民投负责人表述。

同时，他也感叹，去年以来，复杂多变的经济形势和相对困难的民企融资环境，给企业的发展带来了挑战，这一点相信大家都感同身受。国内外知名专家、企业家、政府官员对全球经济的判断和表态都并不乐观。冬天到来，谁都无法置身事外。在这样的大背景下，生存不易，赚钱更不易。

加快战略转型

目前，中民投已采取引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措。中民投方面提出，预计将在较短时间实现重大突破。

面对挑战，中民投认为发展的不平衡还要靠发展来解决。具体而言，产业板块已陆续进入回报期；在完成引入战略投资者，落实重大股权合作后，中民投将取得全新的发展动力，实现“从高速发展向高质量稳定发展；从传统业态、传统商业模式向新业态、新商业模式；从重资产运营向轻资产管理转变；从重资本投入向重解决方案转变”，并在政府和社会各界的支持下，谋求以创新为核心驱动力的长远发展。

“我们正在与国内、国外的意向战略投资者沟通推进中，近期将取得重要进展。引入多方战略投资者后，将进一步优化中民投的资本结构，使中民投获得全新的发展动力，奠定持续发展的基础。”中民投相关负责人表示。

在战略转型的同时，中民投高层也出现变动。2月11日，中民投透露，来自正大集团的杨小平出任中民投董事局联席主席，这也是中民投成立以来，首度在已有董事局主席的基础上设立联席董事局主席。

这也是2018年10月董文标不再担任董事局主席后再一次较大的人事变动。自此，中民投也开启了董事局主席李怀珍和联席董事局主席杨小平的双董事局主席格局。

“杨小平主席常年任国际大型企业高管，拥有丰富的企业管理和投资并购经验。我相信，他担任中民投董事局联席主席，将为中民投的发展尤其是战略布局起到重要作用。”上述负责人说：“自中民投成立之初，杨小平即任中民投董事、董事局关联交易委员会主席、中民投全球专家委员会委员，备受广大股东和中民投经营层的认可和信赖。”

责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东

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