多家房企租赁专项公司债遇阻 租赁融资难度或增加

见习记者 李贝贝 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 上海报道

万科企业股份有限公司近日公开发行总计为80亿元的住房租赁专项债第二期，融资规模为20亿，用以在佛山、上海的三个住房租赁项目的发展。

而在万科之外，今年年内已有多家房企对住房租赁公司债表现出强烈兴趣。不过，并非所有的房企都像万科一样顺利：《华夏时报》记者不完全统计得出，截至今年10月底，已有至少5家知名房企的发债计划被上交所终止发行。

分析人士指出，目前房企租赁融资已经出现明显分化，头部企业或是长期布局长租公寓的房企、规模风险可控的企业成为融资主体。而从部分房企发债遭拒的情况来看，不排除这是为了防范各类借住房租赁市场发债实现变相融资的举措。不过，对于那些已经布局长租公寓的房企来说，租赁融资的难度可能会有所增加。

住房租赁融资分化

10月25日，万科发布公告称，今年6月获证监会批准发行不超过人民币80亿元的住房租赁专项公司债券将面向合格投资者公开发行第二期。

公告披露，住房租赁专项公司债券（第二期）为5年期品种（附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），本期债券发行规模不超过20亿元（含20亿元），债券募集资金拟投入使用的住房租赁项目包括佛山-C22、上海-吴泾、上海-博园路三个项目。据悉，此前万科已在9月8日完成了80亿元住房租赁专项公司债券的首期发行，发行规模为15亿元，当期票面利率4.05%。

2017年以来，随着“租购并举”、“房住不炒”等政策的提出，加之持续不断的政策红利支持，包括万科、碧桂园、龙湖、华润、恒大等在内的众多房企纷纷加速在该领域的布局。不过，尽管市场预期火热，但住房租赁产业仍面临着融资成本较高及盈利空间有限的难题。也正因为如此，租赁金融产品受到了房企们的追捧。

今年3月22日，龙湖集团发行了全国首单住房租赁专项债券，第一期30亿，债券票面利率5.6%；3月12日，绿城公开发行的15亿元2018年住房租赁专项公司债券获得上海证券交易所批准发行；7月5日， 恒大地产集团的100亿元“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”获得上海证券交易所批准发行；9月7日，深圳市龙光控股35亿元的非公开发行2018年住房租赁专项公司债券也通过上海证券交易所批准发行。

不过，几家欢喜几家愁。在部分房企成功发行专项公司债券的同时，亦有不少不太顺利的案例。

就在10月23日，奥园集团拟非公开发行的融资规模10亿元的2018年住房租赁专项公司债券在上交所公司债券交易平台上显示“中止”。而在此前，5月25日，花样年中止了“花样年集团（中国）有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行； 7月4日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司公开发行的20亿小公募住房租赁专项公司债券项目状态显示为“中止”；9月28日，上海中城联盟投资18亿元住房租赁债显示“中止”。

住房租赁市场仍未成熟

苏宁金融研究院特约研究员江瀚向《华夏时报》记者指出，实际上目前行业的分化已经很明显，“住房租赁融资主体还是那些头部企业或是长期布局长租公寓的房企、规模风险可控的企业”。

“房企租赁融资出现分化，更多是因为一些房企试图不适当利用国家政策东风，将其只当成了融资工具和渠道，而并没有真实的推进租赁业务的完整计划和动作，已经规模运营的项目也没有制定储备项目入池标准。”戴德梁行华东区估价及顾问服务部主管顾悦如解释说。而实际上，花样年等房企并没有真正涉足长租公寓的具体项目，所谓的住房租赁债券项目可以说是变相融资。

戴德梁行中国区金融服务与顾问部主管张晟也向记者强调，对于专项债券而言，监管机构审核的重点除了债券发行要求的一般要素外，还关注资金的具体投向是否符合专项债券的要求。“从交易所披露的对于若干房企住房租赁专项债券的反馈意见来看，监管层较为关注募集资金用途、募集规模的合理性以及租赁住房性质相关证明等方面，体现了监管机构希望确保募集资金切实支持住房租赁项目的政策导向。”

“单纯从住房租赁市场的发债来说，按理是会大力支持的，这时突然中止，或是缓一缓的概念。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，多家房企住房租赁债券被中止确实很出乎意料，当然后续还需要有新的尝试和动作。如果租赁业务投资方向明确，预计重启的可能性还是很大的。对于被叫停的房企来说会影响融资，但是对长租公寓行业来讲，存在融资方面的投资风险，叫停反而更有利于防范长租公寓发展的金融风险。不过，对于那些已经布局长租公寓的房企来说，未来可能会造成住房租赁债申请难度的增加。

江瀚表示，整个中国的住房租赁市场从去年到今年上半年期间，一直快速发展甚至处于野蛮生长的状态，但这个状态其实不利于整个产业的长期可持续发展。

“对于租房租赁市场而言，现在最需要做的是静下心，认认真真地把品质做好。只有这样才能够推动住房租赁市场的一个长期可持续发展。”江翰建议，对于那些已经布局住房租赁市场的企业来说，要学会放慢脚步，在扩大自身规模的同时做精品质，只有把品控做好，促成市场形成合理的发展循环，才能够真正推动市场的发展。

责任编辑：袁晓澜

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