一周流拍三宗住宅用地 北京楼市调控迎年关大考

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

1月末的北京土地市场“变了天”。

1月25日，位于四环的丰台区白盆窑村两宗地块因无企业报名流标，时隔5日，丰台卢沟桥地块以同样的情形流拍。其中，白盆窑村的两块土地为共有产权地块。

如此高密度的流拍并不常见，历史上北京流拍土地最多的年份为2011年的13宗，而去年全年仅流拍了两块土地。

在现有土地制度下，土地市场对于执行房地产调控的地方政府收入的影响不言而喻。如果这三宗金额累计高达155.63亿的地块实现成交，1月北京土地成交金额很可能刷新历史纪录。

“在此轮调控中，现在肯定是北京承受压力最重的时刻。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，他预计2018年有可能会出现不少类似的个案。

低溢价

值得注意的是，三宗土地全部处于北京城六区之一的丰台区，而非郊县区域。

受访专家指出，导致流拍的因素很多，首先与土地的低溢价有关。中原地产研究中心统计数据显示，从土地的溢价率看，相比2017年平均溢价率24.33%，2018年平均土地成交溢价率明显下调，只有11%。

具体来看，两宗流拍的共有产权房地块位于位置极佳的南四环，但起拍总价分别为50.58亿和41.78亿，除去配建面积后，楼面价接近3.2万/平米。开发成本本来已经很高，但因其属性为共有产权房，全部装修后的销售均价被限定在4.3万元/平米，与起始楼价的差价只有1万元左右。而且，这两宗土地作为共有产权住房，其价格也超过了目前拍出的所有地块，更是去年9月底首个开放申购的共有产权项目首开保利锦都家园的近两倍之多。如此的高价，市场前景是否能达到预期，也是令开发商心里打鼓的因素之一。

而位于五环的卢沟桥乡小瓦窑村地块，起始价632700万元，虽然有12万平米的住宅，但11万平米的绿隔全部要无偿还建给企业，同时5万平米公建的50%必须持有20年以上。

张大伟分析认为，从货值角度看，拿地成本接近70亿，而商品房住宅部分货值只有67.54亿。还建部分合计113395平米，建安成本按照规定为6.23亿，并且，地块有大规模的人防配套工程，影响了地下的货值。

他进一步指出，从2016年“9·30”楼市调控开始，全国一二线城市严格调控，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。整体房地产企业的平均资金情况持续紧张。

严限制

回溯过去一年的房地产市场，房企的资金压力自去年下半年便有迹象，到今年年初逐渐凸显。中央经济工作会议提出促进形成金融和房地产等良性循环，银监会主席郭树清也在接受媒体采访时表示要继续遏制房地产泡沫化倾向。

1月30日，网上流传一份恒丰银行的内部通知显示，自1月底起暂停受理房地产行业新增授信业务，包括对开发商贷款及相关企业的贷款。

此前，1月中旬银监会发出的《中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，专门将违反房地产行业政策的现象作为整治重点，包括直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道等。

不过，对于“阔绰”了许多年的房企来讲，信贷紧张也不意味着完全拿不了地。“不是单纯资金周转的问题，如果有盈利，很多企业还是愿意去做的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，最关键的还是严格调控政策之下，盈利空间很难测算。并且，未来供地节奏加快，土地还是会继续供应，企业拿地机会仍然很多，本身属性不佳的土地就会被放弃。

张大伟指出，土地流拍更根本的原因在于房企对市场的热情和预期在下降。在这一轮严格的房地产调控下，北京作为全国房地产调控的标杆城市，市场持续低迷，这一压力也逐渐传导到土地市场。中国社科院财经战略研究院2018年1月发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2017年12月北京大数据房价指数同比下跌2.27%，从5月开始已经连续下跌了8个月。

调控承压

从以上数据也可以看出，自2017年“3·17”楼市调控政策出台以来，北京房价下跌明显，尚未遭遇市场明显的反扑。而当前的土地连续流标，被普遍认为是调控政策一年多受到的最大挑战之一。

社科院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》指出，许多地方出现了土地拍卖价未达到底价而流拍的现象，说明在房地产行情发生变化的同时，地方政府高地价预期仍然没有改变，依然“留恋”土地高溢价，对拍卖设置了较高的底价。

“如果流拍增多，相关政策还是会调整，毕竟共有产权房的供地计划已经制定了，如果土地不供应出去，会干扰供给计划。”严跃进表示，如果从全国市场来讲，北京土地流拍是个案，其背后也并不一定代表对市场的不认可。

北京规划国土委官方微信公众号刊文指出，流拍仅仅是个案，不会对北京土地的整体运行趋势造成影响。不过，相应的反思和调整也是一个趋势。规划国土委相关负责人表示，针对流拍地块，将会同丰台区政府对该项目的规划方案进一步研究、细化，使还建产业用地与周边居住环境有机结合，在保证原集体经济组织可持续发展的同时，积极提升住宅建设品质。

张大伟认为，土地流标频繁发生，标志着调控效果初现。从未来供应及金融安全的角度来讲，房地产调控应该持续，但部分过于严厉的政策也应有所缓解。

责任编辑：徐芸茜 主编:陈岩鹏

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）