浦东REITs方案初稿出笼首选工业地产稳字当先

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

   7月20日，《华夏时报》记者获悉，“浦东新区2009-1 REITs发行募集说明书第一稿”出笼。据悉，该REITs（Real Estate Investment Trusts）计划将金桥集团、外高桥集团和张江集团旗下的工业地产打包上市，初定发行总额约40亿元。浦东REITs将利用国内现有的银行间交易平台进行流通，以投资机构的认购为主。
    REITs的试行将打破目前国内地产公司以银行贷款为主的融资渠道，有利于房产融资的多样化和银行系统性风险的分散。但也有人士指出，由于试点方案除了要经过承销商，还要与多个政府部门合作，也增加了融资的成本。

打包资产以工业地产为主
    出乎业界意料的是，浦东REITs内打包的资产并非大家所预期的办公楼和商业地产项目，而是以工业地产为主。
    据了解，该REITs涉及物业总数达105项，建筑面积合计约139.61万平方米，预计2009年的租金收入约5.5亿元。在这105项物业中，工业地产建筑面积为125.66万平方米，占比高达九成以上，预计2009年工业地产项目产生的租金收入将达4.59亿元，占整体租金83.2%的比例。
    “目前披露的浦东REITs的方案只是初稿，物业具体的数量和规模可能会有所变化，但以工业地产为主和通过银行间发售是确定的。”一位不愿透露姓名的人士告诉记者。
    对于国内首次试水REITs打包的资产，为何没有选择商业和办公项目而是选择了工业项目，业内专家认为是出于“稳妥起见”，而将收益性放在其次位置。
    “选择工业地产项目作为REITs首发，考虑的应该是安全性。由于工业地产项目的租户多为制造业类等实体公司，其租金收益比办公楼更稳定。”高力国际工业部董事陈维劼在接受记者采访时表示。

多个问题有待解决
    融资问题一直都是我国房地产公司面对的难题之一，长期以来绝大多数房地产开发商的融资都是通过银行贷款实现的。
    上海社会科学院房地产研究中心顾建发在接受记者采访时认为，从国家金融战略考虑，REITs如果能成为未来一种普遍的投资性产品，将对分散银行风险和完善市场投资领域也有积极的作用。
    对于分散银行风险的作用，用益信托工作室李旸向记者解释，由于对银行贷款依赖程度过高，在银行体系内也存在着潜在的风险。一旦房产抵押物出现贬值、开发商资金滚动出现问题，将使银行面临损失的可能。因此让地产商的融资渠道变得多元化，对化解银行潜在的风险有积极作用。
    虽然REITs的发行有不少益处，然而在此次试水中还有很多待解的问题。“主要是政策瓶颈和法律规范的问题，这关系到以后的REITs是否具有可行性，以及如何进行操作。”陈维劼表示，这些问题包括：投资REITs是否可以享受免税，如何进行二级市场的转让，国外机构是否有资质投资国内的REITs。这些问题目前都还没有明确的答案。
    此外有人士指出，浦东REITs融资成本较高，这也是其中一个缺憾。
    接近上述三家浦东国资公司的一位人士表示，如果REITs通过证券公司来设计产品、进行发行，融资成本只有2%左右，而现在政府主导的模式融资成本在9%左右。

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